приватизации
│ │ │
│
└────┴───────────────────────────┴──────────┴──────────────┴─────────────┘
-
ОСНОВНЫЕ
НАПРАВЛЕНИЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ
-
I. ПРЕОБРАЗОВАНИЕ
ФОРМ СОБСТВЕННОСТИ
-
1. Реформа
собственности в жилищном хозяйстве должна привести к формированию
двух уровней конкурентных отношений:
- конкуренция в сфере управления
недвижимостью в целях получения заказа от собственника на управление
жилищным фондом;
- конкуренция подрядных организаций в
целях получения заказов на обслуживание жилья.
2. В целях преобразования форм
собственности необходимо:
2.1. Продолжить процесс передачи в
собственность граждан жилых помещений путем приватизации жилья.
2.2. Продолжить передачу объектов
социально-культурного и коммунально-бытового назначения из
государственной в муниципальную собственность с учетом выделенных на
эти цели средств (в 1998 году приемка-передача осуществляется в
соответствии с распоряжением Губернатора от 10.03.1998 № 354-р).
2.3. Проводить приватизацию
жилищно-коммунальных предприятий в соответствии с Программой
приватизации государственных и муниципальных предприятий,
утвержденной постановлением областного Законодательного Собрания от
28.05.1996 № 99.
2.4. Осуществлять формирование и
государственную регистрацию кондоминиумов, как единых комплексов
недвижимого имущества.
-
II. ФОРМИРОВАНИЕ
ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ
ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА
-
1. Разделение
функций управления и эксплуатации жилищного фонда, предоставления
коммунальных услуг, путем создания служб единого заказчика
(управляющих компаний)
-
1.1. Процесс
разделения функций управления и эксплуатации жилищного фонда
необходимо проводить с учетом масштаба муниципального образования и
объемов оказываемых жилищно-коммунальных услуг, а также климатических
и технологических особенностей данной местности.
1.2. По объемам жилищного фонда все
муниципальные образования можно разделить на две группы: первая -
объем обслуживаемой площади составляет до 100 тыс. кв. м, вторая
группа - более 100 тыс. кв. м.
1.3. Практика российских городов
реформирования системы управления жилищно-коммунального хозяйства
показала, что экономически оправдана организация службы заказчика с
выделением ее в самостоятельную структуру лишь при наличии в
муниципальных образованиях жилищного фонда более 100 тыс. кв. м.
При этом договорные отношения
строятся через трехуровневую структуру, когда муниципалитет -
собственник жилья на договорной основе передает жилищный фонд в
управление службе единого заказчика (управляющей компании), которая в
свою очередь заключает договоры на предоставление
жилищно-коммунальных услуг населению.
1.4. В достаточно крупных
муниципальных образованиях целесообразно формировать несколько служб
заказчика (управляющих компаний).
1.5. При наличии в муниципальном
образовании менее 100 тыс. кв. м жилищного фонда службу заказчика
целесообразно организовывать как подразделение (отдел, сектор)
администрации города (района), не выделяя его в самостоятельную
юридическую структуру. При этом муниципалитет делегирует данному
подразделению право выполнять функции заказчика жилищно-коммунальных
услуг.
1.6. Основными функциями службы
заказчика (управляющей компании) являются:
- поддержание в надлежащем состоянии
принятой от собственника в управление недвижимости с требованиями
государственных стандартов качества предоставления
жилищно-коммунальных услуг;
- выбор наилучшего подрядчика на
предоставление жилищных и коммунальных услуг на вверенном ему в
управление жилищном фонде;
- заключение договоров с выбранными
подрядчиками на предоставление жилищных и коммунальных услуг
заданного качества;
- обеспечение системы контроля за
предоставлением этих услуг и оплаты их по факту предоставления.
1.7. Основными задачами службы
заказчика являются оперативное управление муниципальным жилищным
фондом, объектами инженерной инфраструктуры и внешнего
благоустройства города (района) с целью создания условий
предоставления жилищно-коммунальных услуг заданного количества,
качества, стоимости.
1.8. Функции управляющей компании
могут выполняться субъектом любой организационно-правовой формы.
1.9. Служба заказчика (управляющая
компания) возможна в виде муниципального унитарного учреждения либо
предприятия.
1.10. Муниципальное унитарное
предприятие является коммерческой организацией. Имущество
муниципального унитарного предприятия находится в муниципальной
собственности и принадлежит ему на праве хозяйственного ведения.
Право хозяйственного ведения предоставляет предприятию более широкие
права в отношении закрепленного за ним имущества, что значительно
повышает возможность по получению дополнительного дохода при более
эффективном распоряжении этим имуществом. Затраты на содержание
службы в этом случае должны включаться в стоимость
жилищно-коммунальных услуг.
1.11. Муниципальное унитарное
учреждение - некоммерческая организация. Имущество муниципального
унитарного учреждения находится в муниципальной собственности и
передается ему на праве оперативного управления. Затраты на
содержание службы в этом случае финансируются, как правило, из
бюджета. Возможно и смешанное финансирование, при котором источником
финансирования службы является как бюджет, так и платежи населения за
жилищно-коммунальные услуги.
1.12. При организации службы
заказчика (управляющей компании) и формировании штатного расписания
необходимо руководствоваться примерным положением о службах заказчика
жилищно-коммунальных услуг, утвержденного распоряжением Губернатора
области от 12.01.1995 № 39-р и методическими рекомендациями по
определению численности работников службы "Заказчика" и
расходов на ее содержание.
-
2. Развитие
самоуправления в жилищной сфере путем создания товариществ
собственников жилья (ТСЖ)
-
ТСЖ могут выходить
на рынок услуг как по управлению жилищным фондом, выбирая на
конкурсной основе компанию по управлению их недвижимостью, так и
осуществлять конкурсный отбор подрядных организаций по обслуживанию и
ремонту домов.
Для развития товариществ
собственников жилья необходимо проведение активной
информационно-пропагандистской кампании по разъяснению возможностей,
которые получают собственники, объединяясь в ТСЖ.
Местным органом самоуправления
необходимо принять соответствующие нормативные документы по
стимулированию создания ТСЖ:
- о дотировании товариществ
собственников жилья на уровне муниципального жилищного фонда;
- о передаче арендной платы (или ее
доли) товариществу при наличии в доме арендуемого помещения;
- о льготном налогообложении, в части
формирования муниципального бюджета;
- о погашении за счет бюджетных
средств определенной доли расходов, связанных с оформлением
документов по организации ТСЖ;
- о компенсациях за предоставление
льгот отдельным категориям граждан, а также жилищных субсидий на
оплату жилья и коммунальных услуг семьям с низкими доходами;
- о передаче в общедолевую
собственность домовладельцев земельных участков, входящих в
кондоминиум;
-
3. Формирование
договорных отношений в сфере жилищно-коммунального хозяйства
-
3.1. Цель
формирования договорных отношений - снижение стоимости
предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, улучшение их качества.
3.2. Реформирование
жилищно-коммунального хозяйства предусматривает переход на договорные
отношения: между собственником жилищного фонда и службой заказчика,
службой заказчика и населением, службой заказчика и подрядными
организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг.
3.3. Взаимоотношения службы заказчика
(управляющей компании) с собственниками жилищного фонда
регламентируются договором на управление муниципальным жилищным
фондом на праве доверительного управления с учетом четкого
распределения прав и обязанностей всех задействованных в процессе
управления хозяйством и финансирования сторон.
3.4. Взаимоотношения между дирекцией
единого заказчика (управляющей компанией) с организациями -
поставщиками жилищно-коммунальных услуг регламентируются
соответствующими договорами.
3.5. Необходимо особо выделить
формирование договорных отношений в малых муниципальных образованиях,
где службы заказчика не выделены в самостоятельную организацию,
являясь структурным подразделением администрации города (района).
В этом случае договоры на поставку
жилищно-коммунальных услуг заключаются между структурным
подразделением администрации, которому делегируется функции заказчика
от лица муниципалитета, и организациями - поставщиками услуг.
3.6. В городах (районах), где
существуют многоотраслевые производственные предприятия (МПО), в
которые входят по цеховому признаку структуры занимающиеся как
эксплуатацией и ремонтом жилищного фонда, так и структуры,
обеспечивающие жилье коммунальными услугами. При этом в договоре
особое внимание необходимо уделить бюджетному финансированию по
каждому виду услуг.
3.7. Взаимоотношения между службой
заказчика (управляющей компанией) и населением регламентируются для
нанимателей жилых помещений - договором найма, для собственников
жилых помещений - договором на техническое обслуживание. В
соответствии с Гражданским кодексом заключение таких договоров
обязательно в письменной форме.
3.8. Договор на эксплуатацию
жилищного фонда между службой заказчика и эксплуатирующей
организацией может предусматривать возможность изменения условий
финансирования и определять в этом случае конкретный перечень
подлежащих выполнению работ.
3.9. При формировании договорных
отношений с теплоснабжающими организациями целесообразно заключать
тройственное соглашение, где со стороны продавца будет выступать
теплоснабжающая организация, а со стороны покупателя - служба
заказчика (управляющая компания) и администрация муниципального
образования. В этом случае служба заказчика (управляющая компания)
несет ответственность перед теплоснабжающей организацией в пределах
платежей населения, а администрация муниципального образования - в
пределах сумм бюджетного дотирования услуг по отоплению.
-
III. ДЕМОНОПОЛИЗАЦИЯ
И ФОРМИРОВАНИЕ КОНКУРЕНТНОЙ СРЕДЫ
В СФЕРЕ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА
-
Путем разделения
функций заказчика и подрядчика созданы предпосылки развития
конкуренции в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
По признаку возможности создания
конкурентной среды можно выделить следующие четыре группы:
- подотрасли потенциально
конкурентные (жилищное хозяйство);
- подотрасли естественных локальных
монополий. Это, как правило, организации инфраструктурного
обеспечения коммунальными услугами (теплоснабжение, водоснабжение,
водоотведение, электроснабжение и т.д.);
- подотрасли, сочетающие в себе
элементы потенциально монопольных и потенциально конкурентных
структур (дорожно-мостовое хозяйство, санитарная очистка и утилизация
бытовых отходов, озеленение, ритуальное обслуживание);
- подотрасли с достаточно хорошо
развитыми рыночными отношениями (гостиничное хозяйство,
банно-прачечное хозяйство).
-
1. Демонополизация и
развитие конкурентной среды в жилищном хозяйстве
-
1.1. Управление
жилищным фондом является потенциально высококонкурентной сферой
деятельности, где на конкурсной основе возможно привлечение к
управлению жилищным фондом как муниципальные службы единого заказчика
(управляющие компании), так и организации любой
организационно-правовой формы. При этом необходимо учитывать эффект
масштаба муниципального образования, так как практика показывает, что
минимизации стоимости работ по управлению жилищным фондом наступает,
когда управляющая компания обслуживает 15 тыс. - 20 тыс. квартир. Это
означает, что экономически оправдано говорить о демонополизации и
конкуренции в сфере управления жилищным фондом тогда, когда
муниципалитет является балансодержателем более 30 тыс. квартир. Это,
как правило, города с населением более 100 тыс. человек.
1.2. Целью проведения конкурсного
отбора подрядчиков для эксплуатации и ремонта жилищного фонда
является обеспечение повышения эффективности использования финансовых
ресурсов, повышение качества обслуживания.
1.3. Главными условиями успешного
проведения конкурсов на эксплуатацию и ремонт жилищного фонда
являются:
- квалифицированный подбор группы
домов, выставляемых на конкурс (компактность расположения);
- объективное определение стартовой
цены выставляемых на конкурс работ;
- муниципальные предприятия по
обслуживанию жилья как самостоятельные хозяйствующие субъекты не
должны быть жестко закреплены за какой-либо определенной территорией,
что даст возможность их участия в конкурсном отборе по обслуживанию
жилищного фонда, например, в другом районе;
- организация активной информационной
кампании по проведению конкурсов.
1.4. Для обеспечения конкурентной
среды в сфере обслуживания и ремонта жилья необходимо как можно
быстрее вывести финансирование данных работ из бюджетной зависимости,
возложив их оплату полностью на население. С этой целью требуется
обеспечить опережающий рост тарифов на обслуживание жилищного фонда
по сравнению с тарифами на коммунальные услуги.
1.5. Благоприятная ситуация для
проведения конкурсного отбора складывается при передаче
ведомственного жилищного фонда в муниципальную собственность.
1.6. Целесообразно предусмотреть
возможность проведения конкурсного отбора подрядных организаций для
проведения специализированных работ (обслуживание лифтов, антенн,
систем дымоудаления, уборки мусора и т.д.). При этом рекомендуется
вывести из тарифа на содержание и ремонт жилья тарифы по выполнению
специализированных работ, выставляемых на конкурс.
1.7. Для обеспечения повышения
эффективности использования бюджетных средств необходимо ввести
практику привлечения на конкурсной основе организаций любых форм
собственности к выполнению работ по капитальному ремонту.
1.8. Имеются определенные ограничения
в формировании конкурентной среды в муниципальных образованиях,
относящихся к первой группе (с общей площадью жилищного фонда менее
100 тыс. кв. м).
1.9. В малых городах (районах)
конкурентность в сфере управления маловероятна.
1.10. Формирование конкурентной среды
в сфере обслуживания и ремонта жилья в малых муниципальных
образованиях так же ограничено вследствие малых объемов услуг и, как
правило, не вызывает интереса у потенциальных подрядчиков. Проведение
конкурсов на обслуживание жилищного фонда и на выполнение
специализированных работ в этом случае, как правило, экономически не
оправдано.
1.11. В малых муниципальных
образованиях имеется возможность сформировать конкурентные отношения
не на уровне юридических, а на уровне физических лиц, приглашая для
выполнения определенных работ на срочной контрактной основе тех или
иных специалистов.
1.12. Для муниципальных образований,
относящихся к первой группе, возможно формирование конкурентной среды
при проведении капитального ремонта.
1.13. Демонополизация должна касаться
и сферы сбора платежей населения. Задача состоит в обеспечении для
населения максимальной доступности осуществления платежей при
минимальной стоимости этой услуги. Эта цель может быть достигнута
путем разрушения монополии Сбербанка России. Население должно иметь
возможность оплатить жилищно-коммунальные услуги и в почтовых
отделениях, и в других коммерческих банках. При этом необходимо
установление фиксированной стоимости этой услуги для организации,
занимающейся сбором платежей. Практика российских городов показала
целесообразность установления фиксированной стоимости не в процентах
к начисленным платежам, а в рублевом исчислении.
-
2. Демонополизация и
создание конкурентной среды в области тепло-, электро-, водоснабжения
и водоотведения.
-
2.1. Как правило,
услуги по тепло-, электро-, водоснабжению и водоотведению могут быть
отнесены к естественным локальным монополиям на конкретной
территории.
2.2. Учитывая сложное экономическое
положение в регионе, возможные мероприятия по разукрупнению
существующих предприятий ресурсоснабжения путем выделения
самостоятельных юридических лиц для производства и доведения услуг до
потребителей различными предприятиями по технологической цепочке
могут привести к дезорганизации работы соответствующих подотраслей и
к ухудшению обслуживания потребителя. Поэтому такие мероприятия не
могут быть оправданы с точки зрения осуществления демонополизации в
рамках среднесрочной Программы.
2.3. В условиях естественных
монополий необходимо осуществлять контроль и регулирование стоимости
услуг предприятий - монополистов государственными органами власти
области и органами местного самоуправления.
2.4. Органами местного самоуправления
осуществляют регулирование ставок платы за жилье и коммунальные
услуги (кроме тарифов на электроэнергию и газ), розничных цен на
твердое топливо, цены, тарифы на продукцию и услуги, выпускаемые
(оказываемые) муниципальными предприятиями, организациями,
учреждениями. Процесс регулирования цен (тарифов) на электроэнергию и
газ осуществляется Администрацией области.
2.5. С целью минимизации затрат на
производство и реализацию коммунальных услуг, достижения
достоверности значений тарифов необходимо регулярно (один раз в год)
проводить аудиторские проверки деятельности предприятий - поставщиков
коммунальных услуг.
2.6. На первом этапе демонополизации
формирование конкурентной среды в сфере естественных монополий
возможно за счет создания конкурентной среды на отдельных этапах
предоставления коммунальных услуг (сезонные ремонтные работы
капитального характера, закупки топлива, материалов и т.д.)
подрядными организациями любых форм собственности. В структуре
производственных затрат эти составляющие обычно превышают 50
процентов, поэтому введение конкуренции в этом направлении будет
оправдано.
2.7. Размещение подобных заказов
должно осуществляться на конкурсной основе, а порядок осуществления
работ и услуг регламентироваться соответствующими договорами.
2.8. Существенное влияние на
формирование конкурентных отношений может оказать внедрение новых
технологий, позволяющих осуществлять локальное обслуживание
относительно небольших групп потребителей (например обеспечение
проживающих в многоквартирных домах теплом, электроэнергией, услугами
водоснабжения и водоотведения и др.).
-
3. Демонополизация и
создание конкурентной среды в подотраслях благоустройства населенных
пунктов и ритуального обслуживания
-
3.1. Подотрасли
благоустройства населенных пунктов и ритуального обслуживания
сочетают в себе элементы потенциально монопольных и потенциально
конкурентных структур.
3.2. Формирование конкурентной среды
в дорожно-мостовом хозяйстве может осуществляться как в сфере
выполнения дорожно-ремонтных работ, так и в сфере производства
материалов для дорожных покрытий. В связи с этим демонополизацию
дорожно-мостового хозяйства следует проводить предварительно выделив
хозяйствующие субъекты, выполняющие дорожно-ремонтные работы и
производящие материалы для дорожных покрытий.
3.3. При проведении демонополизации и
создании конкурентной среды в сфере услуг по санитарной очистке
населенных пунктов и утилизации отходов можно рекомендовать
аналогичные решения с созданием хозяйствующих субъектов на
транспортировку отходов и непосредственно занятых утилизацией отходов
(полигоны).
3.4. Развитие конкуренции в сфере
услуг по озеленению возможна при разделении юридических лиц,
занимающихся выращиванием зеленых насаждений (питомники) - структур
потенциально монопольных, от юридических лиц, выполняющих работы по
благоустройству территорий, как конкурентных структур.
3.5. Ритуальные услуги могут
представляться организациями различных форм собственности. Эти услуги
должны предоставляться в соответствии с Законом Российской Федерации
от 12.01.1996 № 8-ФЗ "О погребении и похоронном деле" и
законодательными актами области, принятых в развитии указанного
Закона. Организации, занимающиеся предоставлением ритуальных услуг,
обязаны получить лицензию в областном Центре лицензирования при
комитете архитектуры и градостроительства.
-
4. Демонополизация
отраслей банно-прачечного и гостиничного хозяйства
-
Органам местного
самоуправления необходимо осуществлять контроль за ценообразованием и
обеспечением доступности для потребителей услуг банно-прачечного и
гостиничного хозяйства в соответствии с Законом РФ "О
конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных
рынках".
-
IV. ЗАЩИТА ПРАВ
ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
-
Функции защиты прав
потребителей жилищно-коммунальных услуг осуществляет структурное
подразделение администрации города (района) согласно распоряжения
Администрации области от 18.05.1992 № 523-р "О создании органов
по защите прав потребителей при городских и районных администрациях".
В своей работе данные подразделения
руководствуются действующими законодательными и нормативными актами
федерального и областного уровней.
Подразделения взаимодействуют с
отделом по защите прав потребителей Нижегородского территориального
управления ГАК России, Нижегородской областной общественной
организацией "Защита потребителей" и жилищно-коммунальными
организациями города (района).
В целях обеспечения защиты прав
потребителей жилищно-коммунальных услуг органам местного
самоуправления необходимо осуществлять:
- контроль за исполнением договора
социального найма жилого помещения (для нанимателей) и договора на
техническое обслуживание (для собственников жилья) в части
предоставления жилищно-коммунальных услуг в объеме не ниже
установленных органом местного самоуправления нормативов потребления
этих услуг и отвечающих параметрам качества, надежности и
экологической безопасности;
- контроль за исполнением положения о
снижении населению платежей за жилищно-коммунальные услуги при
нарушении сроков и качества их предоставления, утвержденное
постановлением Губернатора области от 30.03.1995 № 56;
- разъяснительную работу среди
населения через местные средства массовой информации по вопросам
потребительского законодательства в сфере жилищно-коммунального
хозяйства.
-
