Законодательство Нижегородская область Ардатов Арзамас Арья Балахна Богородск Большое Мурашкино Бор Бутурлино Варнавино Вахтан Вача Ветлуга Вознесенское Володарск Ворсма Воскресенское Выездное Выкса Городец Гремячево Дальнее Константиново Дзержинск Дивеево Досчатое Желнино Заволжье Княгинино Ковернино Красные Баки Кстово Кулебаки Лукоянов Лысково Макарьево Навашино Нижегородская область Нижний Новгород Павлово Первомайск Первомайский Перевоз Пижма Пильна Пыра Саров Сатис Семёнов Сергач Смолино Сокольское Сосновское Сухобезводное Тонкино Тоншаево Урень Чкаловск Шаранга Шатки Шахунья Шиморское Законы Постановления Распоряжения Определения Решения Положения Приказы Все документы Указы Уставы Протесты Представления ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства Нижегородской области от 28.06.2002 № 147 "ОБ ИПОТЕЧНОМ ЖИЛИЩНОМ КРЕДИТОВАНИИ НАСЕЛЕНИЯ НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ" (Вместе с "ПОЛОЖЕНИЕМ О ЕДИНЫХ ОБЛАСТНЫХ СТАНДАРТАХ, ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫХ К УЧАСТНИКАМ ПРОГРАММЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ", "ПОЛОЖЕНИЕМ О ПОРЯДКЕ ПРИОБРЕТЕНИЯ ОБЛИГАЦИЙ, ОБЕСПЕЧЕННЫХ ЗАКЛАДНЫМИ, В РАМКАХ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ" и "ПРАВИЛАМИ ПРОДАЖИ ЖИЛЬЯ В КРЕДИТ ДЛЯ ЖИТЕЛЕЙ НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ") Официальная публикация в СМИ: "Нижегородские новости", N 150(2604), 14.08.2002 ["Правовая среда", N 31(429), 14.08.2002] получен из Эталонного банка данных правовой информации Администрации Нижегородской области. Утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства Нижегородской области от 23.11.2007 N 432. ПРАВИТЕЛЬСТВО НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 28 июня 2002 г. № 147 ОБ ИПОТЕЧНОМ ЖИЛИЩНОМ КРЕДИТОВАНИИ НАСЕЛЕНИЯ НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ Во исполнение распоряжения Правительства Нижегородской области от 25.01.2002 № 69-р "О развитии системы ипотечного жилищного кредитования" Правительство Нижегородской области постановляет: 1. Утвердить прилагаемые: 1.1. Программу ипотечного жилищного кредитования населения Нижегородской области. 1.2. Положение о единых областных стандартах, предъявляемых к участникам Программы ипотечного жилищного кредитования населения Нижегородской области. 1.3. Положение о порядке приобретения облигаций, обеспеченных закладными, в рамках реализации Программы ипотечного жилищного кредитования населения Нижегородской области. 1.4. Правила продажи жилья в кредит для жителей Нижегородской области. 2. Контроль за реализацией Программы ипотечного жилищного кредитования населения Нижегородской области возложить на министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Нижегородской области В.И. Лимаренко. Губернатор области Г.М.ХОДЫРЕВ Утверждена постановлением Правительства области от 28.06.2002 № 147 ПРОГРАММА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ ПАСПОРТ ОБЛАСТНОЙ ПРОГРАММЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ № Наименование Программы Программа ипотечного жилищного кредитования населения Нижегородской области 1. Дата принятия решения о разработке Программы 25.01.2002 (распоряжение Правительства НО № 69-р) 2. Заказчик Программы Правительство Нижегородской области 3. Основные разработчики Программы Министерство строительства и ЖКХ Нижегородской области, ООО "Агентство жилищных услуг", г. Саров 4. Цели и задачи Создание системы ипотечного жилищного кредитования для расширения возможностей населения Нижегородской области в улучшении своих жилищных условий за счет объединения собственных средств граждан; субсидий, выдаваемых гражданам за счет средств областного и местных бюджетов; ипотечных займов (кредитов) 5. Сроки и этапы I этап - 2002 год Создание нормативно-правовой базы и внедрение технологии строительства и продажи жилья в кредит с использованием ипотечного кредитования на базе стартовых проектов II этап - 2003 - 2004 годы Отработка схем рефинансирования ипотечного кредитования, развертывание строительства жилья в области III - этап - 2004 - 2005 годы Создание единой областной системы ипотечного кредитования 6. Исполнители Областные и местные структуры системы ипотечного кредитования 7. Предполагаемые источники и объемы финансирования Программы по этапам выполнения в ценах 2001 г. 2002 год Областное бюджетное финансирование - 15 млн руб. Финансирование местных бюджетов - 10 млн руб. Привлеченные средства - 5 млн руб. Средства покупателей - 43 млн руб. 2003 - 2004 годы Областное бюджетное финансирование - 20 млн руб. Привлеченные средства - 40 млн руб. Финансирование местных бюджетов - 40 млн руб. Инвестиции юридических лиц - 50 млн руб. Средства застройщиков - 80 млн руб. Средства покупателей - 240 млн руб. Средства организаций ипотечной инфраструктуры (ОАО, муниципальных фондов, предприятий) - 30 млн руб. 2004 - 2005 годы Областное бюджетное финансирование - 50 млн руб. Привлеченные средства - 60 млн руб. Финансирование местных бюджетов - 40 млн руб. Инвестиции юридических лиц - 60 млн руб. Средства застройщиков - 100 млн руб. Средства покупателей - 450 млн руб. Средства организаций ипотечной инфраструктуры (ОАО, муниципальных фондов, предприятий) - 60 млн руб. 8. Ожидаемые конечные результаты Обеспечение возможности приобретения жилья в кредит гражданами, имеющими средний достаток 1. ХАРАКТЕРИСТИКА ПРОБЛЕМЫ И ОБОСНОВАНИЕ НЕОБХОДИМОСТИ ЕЕ РЕШЕНИЯ ПРОГРАММНЫМИ МЕТОДАМИ Существующая в Нижегородской области очередь на улучшение жилищных условий составляет более 170 тысяч семей (около 442 тыс. человек). Механизмы предоставления жилья очередникам, применяемые сегодня, не решают сложившейся жилищной проблемы. За 2000 год очередникам было предоставлено всего 270 тыс. кв. м жилья, что составляет около 5,4 тысячи квартир. Таким образом, лишь три процента от общего числа очередников ежегодно могут улучшать свои жилищные условия. Для обеспечения жильем этой категории граждан, проживающих в Нижегородской области, необходимо построить не менее 10 млн кв. метров жилой площади. Анализ мировой практики показывает, что преодоление кризисных явлений в строительстве обеспечивалось в значительной степени благодаря внедрению и развитию механизмов долгосрочного кредитования граждан под залог приобретаемого жилья. Необходимо изменить сложившуюся практику распределения жилья, расширить объем инвестиций в жилищное строительство за счет денежных сбережений граждан и вовлечения в рыночный оборот имеющегося жилья, кредитов, предоставленных под ипотеку. Однако для основной массы населения Нижегородской области рыночные кредитные ресурсы недоступны из-за их высокой стоимости и жестких требований по получению. Кроме этого, вовлечение их в строительство сегодня невозможно технологически. В связи с этим необходимо создавать систему ипотечного кредитования, ориентированную на всю совокупность населения области, т.е. имеется в виду построение такой системы, которая бы позволила привлечь финансовые ресурсы не только остро нуждающихся в улучшении жилищных условий, но и слоев населения со средним и крупным достатком. Это особенно важно на начальных этапах становления Программы для наполнения Программы ипотечного кредитования достаточными оборотными ресурсами. Основная проблема запуска Программы социально ориентированной системы ипотечного кредитования - это отсутствие в настоящий момент источника наполнения Программы достаточными оборотными и кредитными ресурсами. Под кредитными ресурсами понимаются средства, которые будут предоставлены покупателям жилья как дешевые ипотечные кредиты. Причем на ранней стадии становления системы ипотечного кредитования встанет проблема наполнения Программы именно оборотными ресурсами, т.е. средствами, которые в основном и позволят обеспечить непрерывный процесс строительства нового жилья. Оборотный ресурс может состоять из денежных средств и объектов незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства с высокой степенью готовности можно использовать как ликвидное обеспечение для наполнения областной ипотечной Программы заемными средствами. Источником этих средств может выступать в первую очередь бюджет, либо банки, либо крупные и средние предприятия, готовые предоставить эти средства для финансирования строительства жилья своим сотрудникам. Но, учитывая, что средняя готовность объектов незавершенного строительства по Нижегородской области составляет 10 - 12%, основной экономический смысл незавершенных объектов как ликвидного обеспечения получения денежных средств для завершения их строительства теряет свою значимость. Кроме этого, бюджеты муниципальных образований как наиболее вероятные источники получения денежных средств не обладают таким объемом свободных финансовых ресурсов. В среднем промышленно развитые районы Нижегородской области обладают средствами в размере 5 - 7 млн рублей. К таким можно отнести Кстовский, Борский, Арзамасский, Балахнинский, Городецкий районы. Помимо этого существуют и факторные проблемы: 1. Из-за отсутствия в настоящий момент достаточного объема финансирования невозможно построить единую организационно-правовую схему долгосрочного кредитования и жилищного строительства на областном уровне, т.е. схему с единым координирующим центром, который позволит аккумулировать целевые средства, вести строительство и обеспечивать процесс рефинансирования кредитных ресурсов областной Программы. 2. Объекты незавершенного строительства в области, как правило, не имеют четкого юридического статуса (не зарегистрированы, имеют смешанную собственность - муниципальную, федеральную, частную), находятся в низкой степени готовности, не проходят по современным, изменившимся требованиям СНиП. 3. В области отсутствуют крупные генподрядные организации с большими оборотными ресурсами, налаженным технологическим циклом и опытом строительства. Областные застройщики и генподрядчики готовы работать только при авансировании строительства. 4. Значительный объем ветхого фонда остро ставит проблемы с его расселением. Из всего вышеприведенного следует, что для создания в области системы управления Программой жилищного строительства и долгосрочного кредитования требуется системный подход к решению перечисленных проблем и в первую очередь создание организационно-финансового механизма по наполнению Программы достаточным объемом денежных ресурсов. Создание такой сложной системы, как ипотечное жилищное кредитование в Нижегородской области, требует объединенных усилий и соответствующей координации деятельности исполнительных и законодательных органов власти, органов местного самоуправления муниципальных образований и других заинтересованных организаций, поэтому создание системы ипотечного жилищного кредитования целесообразно осуществить в рамках областной целевой Программы. 2. ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ ПРОГРАММЫ, СРОКИ И ЭТАПЫ ЕЕ РЕАЛИЗАЦИИ 2.1. Цель Программы. Основная стратегическая цель Программы - создание системы ипотечного жилищного кредитования для расширения возможностей населения Нижегородской области в улучшении своих жилищных условий за счет объединения собственных средств граждан; субсидий, выдаваемых гражданам за счет средств областного и местных бюджетов; ипотечных займов (кредитов). Система ипотечного жилищного кредитования позволит решить стоящие в области проблемы и задачи, а именно: Социальный блок: - улучшение жилищных условий граждан; - реализация федеральных программ, направленных на улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан; - развитие программ переселения граждан из ветхого жилья; - создание в строительстве и сопряженных с ним отраслей дополнительных рабочих мест за счет увеличения объемов строительства. Экономический блок: - развитие строительного комплекса области и сопряженных с ним отраслей путем привлечения дополнительных бюджетных и внебюджетных средств; - возможность реструктуризации долгов области; - увеличение налогооблагаемой базы за счет увеличения объемов строительства; - вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства. Социально-экономический блок: - развитие социальной и коммунальной инфраструктуры; - систематизация и контролирование рынка строительства, спроса и предложения жилья. Тактические цели Программы: а) создание единых региональных ипотечных стандартов; б) наполнение Программы ипотечного кредитования оборотными и кредитными ресурсами. 2.2. Для достижения тактических целей Программы необходимо решить следующие задачи: Для создания единых ипотечных стандартов: - создать на территории Нижегородской области инфраструктуру управления с единым координирующим центром - уполномоченной организацией, обеспечивающую эффективное функционирование и взаимодействие участников системы ипотечного жилищного кредитования (далее - уполномоченная организация); - разработать недостающие нормативно-правовые акты, регулирующие действия участников Программы; - создать на областном уровне предпосылки для организации в Нижегородской области классической двухуровневой системы ипотечного кредитования, реализуемой в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 27.06.1996 № 753; - разработать единую схему рефинансирования кредитных ресурсов для системы ипотечного кредитования. В этих целях утвердить Правительством области Правила продажи жилья в кредит для жителей Нижегородской области, Положение о единых областных стандартах, предъявляемых к участникам Программы ипотечного жилищного кредитования населения Нижегородской области, Положение о порядке приобретения облигаций, обеспеченных закладными, в рамках реализации Программы ипотечного жилищного кредитования населения Нижегородской области, в которых создается нормативно-технологическая схема работы всех субъектов областной системы ипотечного кредитования, формируются единые правила оформления договорных отношений между субъектами, правила проверки платежеспособности населения при предоставлении ипотечных кредитов, стандарты по оформлению закладных и облигаций, единые правила выкупа закладных у региональных субъектов системы ипотечного кредитования и уполномоченных банков, единые правила продажи облигаций областному бюджету и заинтересованным инвесторам; - выбрать на конкурсной основе объекты незавершенного строительства для достройки их с целью реализации стартовых проектов; - подготовить квалифицированный персонал для реализации Программы. Для наполнения Программы оборотными и кредитными ресурсами: - сформировать систему финансирования строительства из бюджетных средств, средств предприятий, средств крупных инвесторов (застройщиков) и средств населения в виде денежных взносов и стоимости имеющихся квартир, с гарантией областной и муниципальных администраций целевого использования всех поступивших средств на строительство конкретных жилых объектов; - перенести центр тяжести с прямого бюджетного финансирования строительства жилья на долгосрочное целевое жилищное кредитование инвесторами строительства с использованием механизма рефинансирования, для чего зарезервировать в областном бюджете средства (строка в бюджете развития "на рефинансирование ипотечных кредитов на выкуп облигаций, обеспеченных закладными"); - заинтересовать и привлечь в систему ипотечного кредитования крупные и средние промышленные предприятия области для пополнения Программы оборотными ресурсами; - разработать механизм привлечения в систему ипотечного кредитования средств банков для рефинансирования коммерческих ипотечных кредитов; - провести разъяснительную кампанию среди руководителей предприятий, потенциальных инвесторов и населения. 2.3. Сроки и этапы реализации Программы. Программа реализуется в течение 4 лет (2002 - 2005 гг.), в 3 этапа. На первом этапе (в 2002 году) должны быть решены следующие задачи: 1. Разработка нормативно-правовых актов, регламентирующих: а) условия предоставления ипотечных кредитов; б) создание инфраструктуры ипотечного кредитования; в) порядок взаимодействия участников областной системы ипотечного кредитования. 2. Разработка единой схемы рефинансирования кредитных ресурсов Программы. 3. Организация и проведение информационной кампании по освещению механизмов улучшения жилищных условий через систему ипотечного жилищного кредитования и разъяснительной работы среди населения Нижегородской области положений, изложенных в Программе. 4. Определение приоритетности включения районов области в систему ипотечного кредитования. 5. Создание организаций - операторов первичного рынка ипотечного кредитования на областном уровне и содействие созданию муниципальных фондов ипотечного жилищного кредитования. 6. Разработка стартовых проектов по обеспечению жильем граждан, проживающих в Нижегородской области, в рамках Программы в 2 - 3 муниципальных образованиях Нижегородской области. 7. Отработка механизма взаимодействия участников системы ипотечного жилищного кредитования при реализации стартовых проектов. 8. Создание в 2 - 3 муниципальных образованиях элементов системы ипотечного жилищного кредитования. 9. Подготовка квалифицированного персонала для реализации Программы. Итогом первого этапа должно быть создание стартовых действующих областных проектов ипотечного кредитования, которые должны быть наполнены средствами муниципальных бюджетов, средствами крупных и средних промышленных предприятий и средствами других заинтересованных инвесторов. В центре муниципального блока системы находится координирующая структурная единица - фонд, основной задачей которого является аккумулирование оборотных местных ресурсов и выпуск закладных листов под местный кредитный ресурс. На втором этапе (в 2003 - 2004 годах) должны быть решены следующие задачи: 1. Использование практического опыта, полученного по итогам реализации стартовых проектов в муниципальных образованиях Нижегородской области, участвующих в Программе. 2. Реализация механизмов наполнения Программы оборотными и кредитными ресурсами как на областном, так и на региональном уровнях. 3. Наполнение уполномоченной в установленном порядке организации денежными ресурсами областного бюджета. 4. Создание единой контролируемой системы продаж на первичном и вторичном рынках жилья. 5. Разработка критериев совместного финансирования Программы областным и муниципальными бюджетами. 6. Формирование единой областной системы финансирования строительства из бюджетных средств, средств предприятий и средств населения в виде денежных взносов и сдаваемых квартир. 7. Реструктуризация долга федеральному казначейству по площадке улицы Деловой в г. Н.Новгороде. 8. Привлечение в Программу крупных и средних строительных предприятий с предоставлением им крупных заказов и объектов взамен на рассрочку запланированной ими прибыли от строительства. 9. Реализация единой схемы рефинансирования кредитных ресурсов Программы. Итогом второго этапа должно быть наполнение областной Программы оборотными и кредитными ресурсами на муниципальном и областном уровнях. В центре ипотечной схемы работы по второму этапу появляется уполномоченная организация, которая выполняет функции рефинансирования областных кредитных ресурсов посредством эмиссии облигаций, обеспеченных закладными листами, и продажи этих облигаций областному бюджету. На третьем этапе (в 2004 - 2005 годах) должны быть решены следующие задачи: 1. Окончательное формирование самодостаточной и саморазвивающейся областной системы ипотечного кредитования. 2. Формирование областной схемы рефинансирования кредитных ресурсов. Итогом третьего этапа должно быть создание работающей замкнутой областной схемы ипотечного кредитования с окончательным вовлечением в нее всех структурных звеньев и с четким определением функциональной нагрузки каждого из них. 3. СИСТЕМА ПРОГРАММНЫХ МЕРОПРИЯТИЙ И УПРАВЛЕНИЕ ПРОГРАММОЙ 3.1. Организационный комплекс. В соответствии с утвержденной Правительством Нижегородской области Концепцией улучшения жилищных условий граждан с использованием социально ориентированной системы ипотечного кредитования предполагается функционирование двух систем ипотечного кредитования - социально ориентированной системы, основанной на льготном кредитовании отдельных слоев населения, и классической двухуровневой системы, основанной на рыночных механизмах предоставления кредита. Основной задачей организационных мероприятий является создание на территории Нижегородской области инфраструктуры, обеспечивающей эффективное функционирование и взаимодействие участников ипотечного кредитования. Основу этой инфраструктуры составляют: банки, уполномоченная организация, муниципальные фонды ипотечного кредитования, специализированные агенты. На первом этапе реализации Программы создается в установленном порядке уполномоченная организация по реализации в области системы ипотечного жилищного кредитования. Основной его задачей является осуществление процесса рефинансирования областных кредитных ресурсов Программы, т.е. выкуп закладных у муниципальных участников системы ипотечного кредитования (в том числе у коммерческих банков) и организация эмиссии облигаций - вторичных ценных бумаг - для последующей продажи их областному бюджету и другим заинтересованным инвесторам. Уполномоченная организация, являясь координирующим центром и оператором областной схемы рефинансирования ипотечных кредитов, замыкает на себя и организует работу двух систем: - социально ориентированной системы, основанной на льготном кредитовании граждан, стоящих на улучшение жилищных условий; - классической двухуровневой системы, основанной на рыночных механизмах предоставления кредита. Для организации и оптимизации этого процесса уполномоченная организация совместно с местными администрациями создает в районах области муниципальные фонды ипотечного жилищного кредитования, одной из основных задач которых является организация процесса генерации закладных листов на муниципальном уровне. 3.1.1. Организация работы социально ориентированной системы. Основными субъектами социально ориентированной системы ипотечного кредитования являются (рис. 1): "Муниципальный фонд ипотечного кредитования" - некоммерческая организация, создаваемая в установленном порядке с целью финансирования строительства и предоставления льготных кредитов (рассрочек по оплате приобретаемого жилья) и выпуска закладных на первичном рынке ипотечных ценных бумаг. "Предприятия" - организации, предприятия, учреждения, оказывающие финансовую помощь своим работникам при приобретении жилья. "Девелопер" - уполномоченная строительная организация, осуществляющая строительство жилья за счет собственных и привлеченных оборотных ресурсов. "Покупатель" - главный субъект Программы (заемщик), получатель рассрочки, создающий первичный рынок ипотечных ценных бумаг. "Оператор первичного рынка" - уполномоченная организация, осуществляющая выкуп закладных на основе единых областных ипотечных стандартов и эмиссию ценных бумаг вторичного рынка - облигаций, обеспеченных закладными. ┌ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ┐ ┌──────────────────┐ ┌────────────────┐ ┌─────────────┐ │ │ Областной бюджет │ │ Местный бюджет │ │ Предприятия │ │ └──────────────────┘ └────────────────┘ └─────────────┘ └ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ┘ │ /\ деньги \/ │ облигации ┌───────────────────────────┐ │ Оператор первичного рынка │ └───────────────────────────┘ пул закладных /\ │ деньги │ \/ ┌ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ┐ деньги договор займа │ ┌───────────┐<────┬─────────────────────────────┐<───┬─────────────┐│─ - ┐ │ Девелопер ├────>│ Муниципальный фонд ├───>│ Предприятия │ - - ┐ │ └───────────┘ НЖ │ ипотечного кредитования или │ └─────────────┘│ │ │ иная специализированная │ │ │ │ организация │ │ │ └─────────┬───────────────────┘ │ │ НЖ, СЖ \/ /\ деньги, │ │ ┌──────────┴─┐ закладные, СЖ │ │ │ Покупатель ├─┐ │ │ └─┬──────────┘ ├─┐ │ │ └──┬─────────┘ │ │ │ └───────────┘ │ │ Муниципальная программа │ │ └ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ┘ │ │ Муниципальная программа │ └ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ┘ │ │ Муниципальная программа └ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ┘ Рис. 1. Схема взаимодействия участников социально ориентированной системы ипотечного кредитования. В данной схеме муниципальный фонд ипотечного кредитования организует свою работу на основе нормативных документов, определяющих стандарты областной системы ипотечного кредитования (Положение о единых областных стандартах, предъявляемых к участникам Программы ипотечного жилищного кредитования населения Нижегородской области, Правила продажи жилья в кредит для жителей Нижегородской области в рамках Программы ипотечного кредитования населения Нижегородской области). Фонд выполняет функции аккумулирования муниципальных финансовых ресурсов. Предприятия города, заинтересованные в приобретении своими сотрудниками недвижимости по системе ипотечного кредитования, разрабатывают совместно с фондом Программы кредитования своих работников (корпоративная схема). Фонд, получив первоначально бюджетную субвенцию или средства от предприятий, осуществляет строительство и продажу жилья с рассрочкой платежей участникам Программы. При недостаточности финансовых ресурсов для строительства нового жилья фонд производит продажу вторичного жилья с рассрочкой части платежа участникам Программы. После регистрации права собственности заключается и регистрируется договор ипотеки и оформляется закладная на сумму предоставленной рассрочки. Закладная передается первичному залогодержателю. Девелопер осуществляет строительство жилья по договору генподряда с фондом. Финансирование строительства жилья формируется из нескольких источников: оборотные средства застройщика, краткосрочные кредиты банков, средства покупателей, состоящие из денежных средств и стоимости жилья, сдаваемого в качестве оплаты, кредитных средств фонда. Построенное жилье либо вторичное жилье фонд самостоятельно или через агента реализует покупателю в соответствии с правилами. Покупатель в качестве оплаты за новое жилье вносит первоначальный денежный взнос и продает имеющееся жилье. Оплата предоставленной рассрочки осуществляется в соответствии с условиями, установленными в закладной. Оператор первичного рынка выкупает закладные, пополняя кредитные ресурсы фонда, производит эмиссию облигаций, обеспеченных закладными, обслуживает платежи по закладным и облигациям. Инвесторы (областной бюджет и местные бюджеты, предприятия) выкупают облигации, рефинансируя при этом Программу. 3.1.2. Организация работы классической двухуровневой системы. Основными субъектами классической двухуровневой системы ипотечного кредитования являются (рис. 2): "Специализированная организация" - организация, осуществляющая выкуп права требования по закладным. В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.1996 № 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" Правительством Российской Федерации создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое призвано обеспечить формирование в Российской Федерации системы ипотечного кредитования, направленной на увеличение доступности приобретения жилья гражданами на рынке с использованием средств, выдаваемых в качестве ипотечного кредита. В рамках Программы ипотечного кредитования предполагается, что АИЖК (или иная специализированная организация) будет осуществлять выкуп права требования по закладным. "Оператор первичного рынка" - организация, осуществляющая выкуп закладных от имени специализированной организации и обслуживание закладных. "Банк" - уполномоченная кредитная организация, осуществляющая выдачу кредита за счет собственных и привлеченных средств. "Продавец жилья" - физические или юридические лица, желающие продать имеющееся жилье на условиях договора купли-продажи. "Заемщики" - физические лица, которым выдаются кредиты для приобретения жилья. При этом приобретенное жилье будет подлежать залогу в качестве обеспечения надлежащего исполнения физическими лицами обязательств по кредитным договорам. ┌───────────┐ │ Инвесторы │ └──┬────────┘ деньги \/ /\ облигации ┌────────────┴───────┐ │ Специализированная │ │ организация │ └──────┬─────────────┘ деньги \/ /\ закладные ┌─────────────┴───────┐ │ Оператор первичного │ │ рынка │ └───────┬─────────────┘ деньги \/ /\ закладные ┌──────┴┐ │ Банки │ └───────┘ /\ ┌────────────────┐ ┌────────┴─┐ │ Продавец жилья │< ───────┤ Заемщики ├─┐ └────────────────┘ /\ └─┬────────┘ ├─┐ договор купли- │ └─┬────────┘ │ продажи │ └──────────┘ ──────┴────── > ┌─────────┐ ┌────────────┐ ┌──────────┐ ┌─────────────┐ │ Оценщик │ │ Страховщик │ │ Нотариус │ │ Регистратор │ └─────────┘ └────────────┘ └──────────┘ └─────────────┘ Рис. 2. Схема взаимодействия участников классической двухуровневой системы ипотечного кредитования. Специализированная организация заключает с оператором агентский договор на выполнение следующих функций: - представителя специализированной организации по отбору банков-участников, проведению андеррайтинга заемщиков, приобретению у банков закладных, прошедших андеррайтинг; - сбор средств и обслуживание платежей по закладным специализированных организаций, ежемесячное направление отчетности и перечисление средств специализированных организаций. Оператор первичного рынка доводит до банка стандарты, процедуры и требования по выдаче ипотечного кредита и оформлению закладных, отслеживает соблюдение банком стандартов при оформлении пакета документов ипотечной кредитной сделки. Банк оформляет ипотечную кредитную сделку после проведения андеррайтинга заемщика и выполнения заемщиком требований банка по страхованию, поручительству. После оформления государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи жилья между заемщиком и продавцом регистрируются договор ипотеки и закладная. Специализированная организация выпускает облигации, обеспеченные потоками будущих платежей от приобретенных закладных, для размещения среди инвесторов и дальнейшего финансирования кредитования. 4. РЕСУРСНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРОГРАММЫ 4.1. Финансовые ресурсы. Основными источниками средств являются: Средства областного и местных бюджетов, субсидий отдельным категориям граждан, а также средства на рефинансирование кредитных ресурсов областной ипотечной Программы. Средства заинтересованных корпоративных инвесторов. Средства областной уполномоченной организации. Средства населения Нижегородской области, привлекаемые в областную Программу ипотечного кредитования. Поэтапное финансирование программы ипотечного жилищного кредитования с 2002 по 2005 год представлено ниже. ПРЕДПОЛАГАЕМЫЕ ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ ПЕРВОГО ЭТАПА ПРОГРАММЫ (2002 ГОД) Предполагаемые источники и направление финансирования Общий объем финансирования Программы (млн руб.) Средства ипотечной Программы (млн руб.) Оборотные средства Средства в кредитах Всего, в том числе: 73 50 Средства областного бюджета 15 15 Средства местных бюджетов 10 10 Средства заинтересованных корпоративных инвесторов (средние и крупные предприятия) через займы уполномоченным структурам Средства местных и привлеченных застройщиков Средства кредитных организаций и специализированных организаций 5 5 Средства населения через первоначальный платеж и стоимость сдаваемого жилья 43 43 ПРЕДПОЛАГАЕМЫЕ ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ ВТОРОГО ЭТАПА ПРОГРАММЫ (2003 - 2004 ГГ.) Предполагаемые источники и направление финансирования Общий объем финансирования Программы (млн руб.) Средства ипотечной Программы (млн руб.) Оборотные средства Средства в кредитах Всего, в том числе: 490 350 140 Средства областного бюджета 20 20 Средства специализирован- ных организаций 40 40 Средства местных бюджетов 40 20 20 Средства заинтересованных корпоративных инвесторов (средние и крупные предприятия) через займы уполномоченным структурам 50 10 40 Средства местных и привлеченных застройщиков 80 60 10 Средства организаций ипотечной инфраструктуры (ОАО, фондов) 30 20 10 Средства населения через первоначальный платеж и стоимость сдаваемого жилья 240 240 ПРЕДПОЛАГАЕМЫЕ ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ ТРЕТЬЕГО ЭТАПА ПРОГРАММЫ (2004 - 2005 ГГ.) Предполагаемые источники и направление финансирования Общий объем финансирования Программы (млн руб.) Средства ипотечной Программы (млн руб.) Оборотные средства Средства в кредитах Всего, в том числе: 820 590 230 Средства областного бюджета 50 50 Средства специализированных организаций 60 60 Средства местных бюджетов 40 40 Средства заинтересованных корпоративных инвесторов (средние и крупные предприятия) через займы уполномоченным структурам 60 10 50 Средства местных и привлеченных застройщиков 100 80 20 Средства организаций ипотечной инфраструктуры (ОАО, фондов) 60 50 10 Средства населения через первоначальный платеж и стоимость сдаваемого жилья 450 450 4.2. Строительные ресурсы. Строительные организации Нижегородской области и других субъектов Российской Федерации. Выбор подрядных организаций для участия в реализации программных мероприятий осуществляется на конкурсной основе. Основными критериями для выбора подрядных организаций служат: - длительный опыт работы в строительной отрасли; - наличие собственных оборотных ресурсов для организации строительства. Планируемый ввод квартир в рамках Нижегородской областной ипотечной Программы при объеме финансирования согласно п. 4.1 представлен ниже: 2002 2003 - 2004 2004 - 2005 Объем финансирования жилья (млн руб.) 73 490 820 Величина общей площади вводимого жилья в текущем году (тыс. кв. м) 8,6 28,4 56,4 Величина общей площади в заделе на следующий год (тыс. кв. м) 17,1 56,8 112,9 Количество квартир введенного жилья (шт.) 160 530 1 050 4.3. Земельные ресурсы. Основными источниками земельных ресурсов, необходимых для функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в Нижегородской области, являются: - земельные участки, находящиеся в государственной собственности; - земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности; - земельные участки, находящиеся в собственности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. В настоящее время потенциальные земельные участки для старта ипотечной Программы определены: - площадка по ул. Деловой, г. Н.Новгород; - м-н Мещерское озеро, г. Н.Новгород; - Автозаводский район, г. Н.Новгород; - Кстовский район; - Борский район. 4.4. Трудовые ресурсы. Для работы в системе ипотечного жилищного кредитования требуется обучение работников организаций, участвующих в системе. Персонал, подлежащий обучению: - работники операторов первичного рынка; - работники муниципальных фондов ипотечного жилищного кредитования; - работники министерств Нижегородской области и органов местного самоуправления, курирующих процесс развития ипотечного кредитования в области. 4.5. Информационные ресурсы. Информационные ресурсы системы ипотечного жилищного кредитования Нижегородской области состоят из информации, распространяемой среди участников системы ипотечного кредитования, информации, получаемой от участников системы ипотечного кредитования. Распространение информации происходит по нескольким направлениям: - кампания по освещению возможности улучшения жилищных условий через систему ипотечного жилищного кредитования; - кампания по информированию жителей Нижегородской области о жилье, строящемся в рамках Программы; - распространение методических и информационных материалов операторов первичного рынка среди участников системы ипотечного кредитования. К информации, собираемой и обрабатываемой в системе ипотечного кредитования, относятся сведения о земельных участках под жилищное строительство, объектах недвижимости, заемщиках, организациях-участниках системы ипотечного кредитования. Указанная информация аккумулируется у операторов первичного рынка. 5. ОЖИДАЕМЫЕ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ОТ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ Создание областной системы ипотечного жилищного кредитования позволит: - повысить уровень платежеспособности граждан и сделать приобретение жилья доступным для достаточно большой части населения Нижегородской области; - улучшить состояние жилищного фонда и условий проживания населения; - активизировать рынок жилья Нижегородской области, вовлечь в реальный экономический оборот недвижимость в жилищной сфере с помощью механизма ипотечного кредитования; - создать механизмы и мотивацию для привлечения в жилищную сферу средств населения и иных внебюджетных финансовых ресурсов; - стимулировать развитие строительного сектора в экономике Нижегородской области; - оказать влияние на темпы общего экономического роста Нижегородской области; - повысить доходы областного и местных бюджетов за счет расширения налогооблагаемой базы. 6. КОНТРОЛЬ ЗА ХОДОМ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ И ПРЕДСТАВЛЕНИЕ ОТЧЕТНОСТИ О ЕЕ ИСПОЛНЕНИИ Контроль за исполнением Программы осуществляет Правительство Нижегородской области, Законодательное Собрание Нижегородской области, министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства, министерство финансов Нижегородской области и иные органы государственной власти Нижегородской области в порядке, установленном законодательством. Внутренний контроль в системе ипотечного жилищного кредитования осуществляет оператор первичного рынка. Оператор первичного рынка ежеквартально до 10-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, направляет в адрес заказчика областной ипотечной Программы (в лице министерства строительства и ЖКХ Нижегородской области и в министерства финансов Нижегородской области) оперативный отчет, включающий: а) общий объем полученных средств и фактически произведенных расходов: всего и в том числе по источникам финансирования; б) перечень выполненных мероприятий Программы; в) анализ причин несвоевременного выполнения программных мероприятий; г) предложения о привлечении дополнительных источников финансирования и иных способах достижения программных целей либо о прекращении дальнейшей реализации Программы (при необходимости). Вопросы контроля и отчетности при реализации Программы, не урегулированные в ней, разрешаются в порядке, установленном законодательством. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И СТРОИТЕЛЬНЫХ ПЛОЩАДОК, НАМЕЧАЕМЫХ ДЛЯ ВКЛЮЧЕНИЯ В ОБЛАСТНУЮ ПРОГРАММУ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 1. Характеристика объектов незавершенного строительства: г. Саров Наименование объекта Характеристика объекта Показатели 72-квартирный жилой дом на северной окраине г. Сарова (строительный № 36) Балансовая стоимость, млн руб. 43 Степень технической готовности, % 10 Наличие коммуникаций, (да, нет) Да Степень изношенности, % - Количество квартир, шт. 72 Стоимость квадратного метра, тыс. руб. 12 87-квартирный жилой дом на северной окраине г. Сарова (строительный № 41) Балансовая стоимость, млн руб. 59 Степень завершенности, % 10 Наличие коммуникаций, (да, нет) Да Степень изношенности, % - Количество квартир, шт. 87 Стоимость квадратного метра, тыс. руб. 12 р.п. Вознесенское Наименование объекта Характеристика объекта Показатели 40-квартирный двухсекционный пятиэтажный жилой дом в р.п. Вознесенское Балансовая стоимость, млн руб. Примерно 35 Степень технической готовности, % 90 Наличие коммуникаций, (да, нет) Да Степень изношенности, % 2 Количество квартир, шт. 40 Стоимость квадратного метра, тыс. руб. 5 Примечание. Очень низкая покупательная способность населения района. Доля кредита при продаже будет составлять более чем 20% продажной цены. Для завершения строительства требуются дополнительные инвестиции. г. Нижний Новгород Наименование объекта Характеристика объекта Показатели 100-квартирный жилой дом по ул. Совнаркомовской в Канавинском районе г. Нижнего Новгорода Балансовая стоимость, млн руб. Примерно 60 Степень технической готовности, % 5 (фундамент без перекрытий) Наличие коммуникаций, (да, нет) Да Степень изношенности, % 5 (фундамент требует реконструкции) Количество квартир, шт. Примерно 100 Стоимость квадратного метра, тыс. руб. 10 - 12 г. Выкса Наименование объекта Характеристика объекта Показатели 120-квартирный жилой дом в г. Выксе Балансовая стоимость, млн руб. Примерно 70 Степень технической готовности, % 10 Наличие коммуникаций, (да, нет) Да Степень изношенности, % 5 (фундамент требует доработки под кирпичные стены) Количество квартир, шт. Примерно 120 Стоимость квадратного метра, тыс. руб. 7 - 8 70-квартирный жилой дом в г. Выксе Балансовая стоимость, млн руб. Примерно 40 Степень технической готовности, % 10 Наличие коммуникаций, (да, нет) Да Степень изношенности, % 5 Количество квартир, шт. Примерно 70 Стоимость квадратного метра, тыс. руб. 7 - 8 2. Характеристика строительных площадок: г. Нижний Новгород Наименование площадки Характеристика площадки Показатели Площадка по ул. Деловой г. Нижнего Новгорода Наличие подведенных коммуникаций, (да, нет) Да Степень изношенности коммуникаций, % 20% Примечание. Площадка обременена долгом регионального бюджета МБРР. Все лоты на площадке по ул. Деловой распределены и юридически закреплены за застройщиками г. Н.Новгорода. г. Кстово Наименование площадки Характеристика площадки Показатели Площадка в IV микрорайоне г. Кстово Наличие подведенных коммуникаций, (да, нет) Да Степень изношенности коммуникаций, % - Наличие проекта, (да, нет) Да. Готовый проект под 100-квартирный пятиэтажный дом Утверждено постановлением Правительства области от 28.06.2002 № 147 ПОЛОЖЕНИЕ О ЕДИНЫХ ОБЛАСТНЫХ СТАНДАРТАХ, ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫХ К УЧАСТНИКАМ ПРОГРАММЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 1.1. Настоящее Положение определяет стандарты продажи жилья в кредит с условием рассрочки платежа в рамках реализации Программы ипотечного жилищного кредитования населения Нижегородской области. 1.2. Предоставление льготных кредитов осуществляется путем приобретения прав по закладным, сформированным по договорам купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа или договорам ипотеки. 1.3. Операторы первичного рынка выкупают закладные и на их основании выпускают свои собственные долговые обязательства (облигации) для реализации областному бюджету (рефинансирования). 1.4. Операторы первичного рынка осуществляют свою деятельность в соответствии с настоящим Положением и другими нормативными актами, утвержденными в рамках Программы ипотечного жилищного кредитования населения Нижегородской области. 2. СТАНДАРТЫ ПРОДАЖИ ЖИЛЬЯ В КРЕДИТ (С РАССРОЧКОЙ ПЛАТЕЖА) - Покупатели жилья в кредит - физические лица - граждане, зарегистрированные по месту жительства в Нижегородской области, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в органах местного самоуправления. - Целевое использование кредита (рассрочки) - обязательное использование кредита (рассрочки) на приобретение отдельной квартиры или дома, пригодных для проживания покупателя и членов его семьи (или других покупателей). Размер приобретаемого жилья должен превышать нормы, необходимые для исключения покупателей из числа нуждающихся в улучшении жилищных условий. - Предмет залога - предметом залога может быть отдельное жилое помещение в многоквартирном доме или отдельно стоящее жилое строение (дом, коттедж и т.д.), право собственности на которое зарегистрировано в установленном законом порядке. - Валюта кредита (рассрочки) - российские рубли. - Срок кредита - от одного до пятнадцати лет. - Погашение кредита - ежемесячными платежами, рассчитываемыми по формуле аннуитетных платежей. - Процентная ставка - от 5% годовых и более. - Досрочное погашение - досрочное погашение рассрочки, как единовременное, так и многократное, допускается. При этом будет сделан перерасчет остатка обязательств на сумму неначисленных процентов. - Размер кредита - не более 70% оценочной стоимости имущества. - Размер платежей по кредиту - на погашение кредита покупатели должны расходовать не более 20% их совокупного ежемесячного дохода. Покупатели обязаны представить официальное подтверждение получаемых доходов (справку о доходах за последние 3 месяца). - Страхование - участники Программы, получившие кредит (рассрочку) при приобретении жилья, согласно условиям договора, страхуют свою жизнь и трудоспособность (договор личного страхования), а при получении рассрочки более 50% стоимости приобретаемой недвижимости оформляют договор страхования риска утраты и повреждения недвижимости на сумму обязательств по закладной. Выгодоприобретателем в данном случае является держатель закладной. - Поручительство - участники Программы, получившие кредит (рассрочку) при приобретении жилья, в соответствии с условиями договора предоставляют поручителей - физических лиц, имеющих совокупный доход не менее дохода покупателей. - Источниками получения дохода, которые учитываются при расчете максимально допустимой суммы кредита, являются: 1) заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии; 2) доход от работы неполный рабочий день и по совместительству; 3) пенсионные выплаты и стипендии; 4) алименты и пособия на детей. Утверждено постановлением Правительства области от 28.06.2002 № 147 ПОЛОЖЕНИЕ О ПОРЯДКЕ ПРИОБРЕТЕНИЯ ОБЛИГАЦИЙ, ОБЕСПЕЧЕННЫХ ЗАКЛАДНЫМИ, В РАМКАХ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ (далее - Положение) 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 1.1. Настоящее Положение основывается на принципах и понятиях, определенных в нормативно-правовых актах Российской Федерации - Гражданском кодексе Российской Федерации, Бюджетном кодексе Российской Федерации, Федеральных законах "Об ипотеке", "О ценных бумагах", нормативно-правовых актах Нижегородской области, и разработано в целях реализации Программы ипотечного жилищного кредитования населения Нижегородской области. 1.2. Настоящее Положение регулирует отношения по приобретению и реализации эмиссионных ценных бумаг за счет средств областного бюджета на соответствующий финансовый год между министерством финансов Нижегородской области в виде именных процентных бездокументарных облигаций (далее - облигации), которые обеспечены закладными, приобретенными у участников Программы ипотечного жилищного кредитования населения Нижегородской области, и эмитентом. Владелец облигаций устанавливается на основании записи в системе ведения реестра владельцев ценных бумаг в специализированном регистраторе либо, в случае депонирования облигаций, на основании записи по счету депо в специализированном депозитарии. 1.3. В целях реализации настоящего Положения используются следующие понятия, определенные действующим законодательством. Эмитент - юридическое лицо, которое произвело эмиссию облигаций под обеспечение закладных, выкупленных у участников Программы ипотечного жилищного кредитования населения Нижегородской области. Договор ипотеки - договор, устанавливающий залог на жилую недвижимость. Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца: - право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному недвижимым жилым имуществом, без предоставления других доказательств этого обязательства; - право залога на указанное в договоре купли-продажи недвижимости недвижимое имущество. Облигация - эмиссионная именная документарная (бездокументарная) ценная бумага, удостоверяющая права ее законного владельца на получение по обязательствам, обеспеченным закладными, дохода в виде ежегодных процентов и получения номинальной стоимости этих ценных бумаг в момент их погашения. Участники Программы ипотечного жилищного кредитования - физические лица, определенные в Положении о единых областных стандартах, предъявляемых к участникам программы ипотечного жилищного кредитования населения Нижегородской области. 1.4. Закладные и облигации должны быть оформлены на основе единых областных стандартов, определенных в Положении о единых областных стандартах, предъявляемых к участникам Программы ипотечного жилищного кредитования населения Нижегородской области. 1.5. Срок погашения облигации составляет от 1 (одного) года до 15 (пятнадцати) лет с доходом 3 (три) процента. Процентный доход выплачивается один раз в год. 1.6. Приобретенные облигации учитываются в областном бюджете и депонируются в депозитарии Нижегородской области. Все расходы, связанные с депозитарным обслуживанием облигаций и учетом их в реестре, покрывает эмитент облигаций. 1.7. По приобретенным облигациям областной бюджет получает ежегодно процентный доход в размере 3 (трех) процентов от номинальной стоимости облигаций, а в момент погашения облигаций - всю номинальную стоимость. 1.8. Областной бюджет вправе реализовывать облигации другим инвесторам, находящимся как в Нижегородской области, так и за ее пределами. 1.9. Эмитент выкупает закладные у покупателей недвижимости, оформленные в соответствии с едиными областными стандартами. 1.10. Эмитент рассчитывает номинальную стоимость облигаций с тем условием, что все обязательства по облигациям (ее номинальная стоимость и проценты по ней) будут погашены платежами, которые поступят по закладным от участников Программы ипотечного жилищного кредитования. 1.11. Эмитент подготавливается все необходимые документы для регистрации в региональном отделении ФКЦБ России в Приволжском федеральном округе эмиссии облигаций, обеспеченных закладными. 1.12. Эмитент осуществляет эмиссию облигаций с доходностью 3 (три) процента со сроком погашения от 1 (одного) года до 15 (пятнадцати) лет с ежегодной выплатой процентов (купонные выплаты). Перечень конкретных закладных, обеспечивающих погашение облигаций, отражается в проспекте эмиссии и в решении о выпуске ценных бумаг. 1.13. Если в течение срока действия облигаций какая-либо закладная погашается досрочно, то такая закладная замещается равноценной. 2. ПОРЯДОК ВЫКУПА ОБЛИГАЦИЙ ЗА СЧЕТ СРЕДСТВ ОБЛАСТНОГО БЮДЖЕТА 2.1. Для выкупа облигаций за счет средств областного бюджета эмитент: 2.1.1. Направляет письменное предложение в министерство финансов Нижегородской области (далее - министерство финансов) о приобретении облигаций и представляет документы, удостоверяющие обеспечение облигаций и подтверждающие их оформление в соответствии с критериями единых областных стандартов. 2.1.2. Перечень необходимых документов, представляемых в министерство финансов для выкупа облигаций областным бюджетом, включает в себя: - письменное предложение на выкуп закладных; - проспект эмиссии облигаций, заверенный регистрирующим органом; - решение о выпуске ценных бумаг; - облигации; - документы по каждому залогодателю, подтверждающие оформление закладной в соответствии с едиными областными стандартами: 1) копия закладной; 2) копия договора ипотеки либо копия договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа; 3) справка о постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий; 4) справка о снятии с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий после приобретения жилья. 2.2. Министерство финансов проводит проверку предоставленных документов на соответствие единым областным стандартам и в течение 10 (десяти) календарных дней направляет эмитенту письменный ответ о своем согласии или несогласии приобрести облигации. 2.3. В случае отказа в приобретении облигаций министерство финансов обязано в сроки, указанные в пункте 3.2, направить эмитенту официальное письменное обоснование о причинах отказа. 2.4. В случае положительного решения эмитент и министерство финансов оформляют следующие документы по купле-продаже облигаций: - договор купли-продажи облигаций; - акт приема-передачи облигаций. 2.5. После подписания вышеназванных документов министерство финансов перечисляет на расчетный счет эмитента денежные средства в течение срока, указанного в договоре купли-продажи. 3. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОСТИ ОБЛИГАЦИЙ 3.1. Обслуживание платежей по закладным осуществляется эмитентом. 3.2. Эмитент ведет кредитную историю каждого покупателя, контролирует своевременность и точность оплаты. Во исполнение обязательств по облигациям эмитент резервирует до момента погашения облигаций полученные ежемесячные платежи по закладным на счете, открытом в ГРКЦ Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Нижегородской области, и представляет ежеквартально в министерство финансов отчетность о поступлении средств по закладным. Ежегодные выплаты процентов и номинальной стоимости по облигациям осуществляются из резервируемых источников. Утверждены постановлением Правительства области от 28.06.2002 № 147 ПРАВИЛА ПРОДАЖИ ЖИЛЬЯ В КРЕДИТ ДЛЯ ЖИТЕЛЕЙ НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 1.1. Правила разработаны в соответствии с Программой ипотечного жилищного кредитования населения Нижегородской области. 1.2. Правила определяют условия продажи жилья в кредит, порядок приема и регистрации заявлений, перечень необходимых документов для приема заявлений, порядок формирования списков претендентов и критерии приоритетности, порядок продажи жилья в рамках Программы ипотечного жилищного кредитования населения Нижегородской области. 1.3. Участники Программы: "Организатор" - муниципальные фонды ипотечного кредитования или иные организации, предоставляющие рассрочки по оплате приобретаемого жилья и выкупающие право требования по закладным, выпущенным в соответствии с условиями продажи, описанными настоящими Правилами. "Покупатели" - физические лица - граждане, зарегистрированные по месту жительства в Нижегородской области, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в органах местного самоуправления, приобретающие жилье в кредит (рассрочку). "Оператор первичного рынка" - уполномоченные в установленном порядке организации, осуществляющие выкуп закладных на основе единых областных ипотечных стандартов и эмиссию ценных бумаг вторичного рынка - облигаций, обеспеченных закладными. "Продавец жилья" - физические или юридические лица, индивидуальные предприниматели, желающие продать имеющееся жилье на условиях договора купли-продажи. "Поручители" - юридические или физические лица, индивидуальные предприниматели, предоставляющие поручительство в качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя перед продавцом за предоставленную рассрочку. В качестве поручителя могут выступать члены семьи покупателя, а также другие лица. II. УСЛОВИЯ ПРОДАЖИ ЖИЛЬЯ В КРЕДИТ (С РАССРОЧКОЙ) - Целевое использование кредита (рассрочки) - обязательное использование кредита (рассрочки) на приобретение отдельной квартиры или дома, пригодных для проживания покупателя и членов его семьи (или других покупателей). Размер приобретаемого жилья должен превышать нормы, необходимые для снятия покупателей с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. - Обеспечение кредита (рассрочки) - залог приобретенного недвижимого имущества. - Предмет залога - предметом залога может быть отдельное жилое помещение в многоквартирном доме или отдельно стоящее жилое строение (дом, коттедж и т.д.). - Покупатели жилья в кредит (рассрочку) - физические лица - граждане, зарегистрированные по месту жительства в Нижегородской области, состоящие в очереди на улучшение жилищных условий в органах местного самоуправления. После регистрации жилья получатели кредита (рассрочки) обязаны сняться с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. - Валюта кредита (рассрочки) - российские рубли. - Срок кредита (рассрочки) - от одного года до пятнадцати лет. - Погашение кредита (рассрочки) - ежемесячными платежами, рассчитываемыми по формуле аннуитетных платежей. - Процентная ставка - от 5% годовых. - Размер кредита (рассрочки) - не более 70% оценочной стоимости имущества. - Заключение договора ипотеки обязательно, если размер кредита (рассрочки) более 30% оценочной стоимости имущества. - Первоначальный денежный взнос - не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья. - Размер платежей по кредиту (рассрочке) - на погашение кредита покупатели должны расходовать не более 20% совокупного (семейного) месячного дохода. Покупатели обязаны представить официальное подтверждение получаемых доходов (справку о доходах за последние 3 месяца). - Досрочное погашение - досрочное погашение рассрочки, как единовременное, так и многократное, допускается. При этом будет сделан перерасчет остатка обязательств на сумму неначисленных процентов. - Страхование - участники Программы, получившие кредит (рассрочку) при приобретении жилья, застраховавшие в соответствии с условиями договора свою жизнь и трудоспособность (договор личного страхования), а при получении рассрочки более 50% стоимости приобретаемой недвижимости должны оформить договор страхования риска утраты и повреждения недвижимости на сумму обязательств по закладной. Выгодоприобретателем должен являться держатель закладной. - Поручительство - участники Программы, получившие кредит (рассрочку) при приобретении жилья, обязаны предоставить поручителей - физических лиц, имеющих совокупный доход не менее дохода покупателей. III. ПОРЯДОК ПРИЕМА И РЕГИСТРАЦИИ ЗАЯВЛЕНИЙ И ФОРМИРОВАНИЯ СПИСКА 3.1. Образец заявления устанавливает организатор. 3.2. Организатор назначает срок подачи заявлений. Информация о сроках сбора заявлений доводится организатором до сведения граждан через средства массовой информации. 3.3. Выдачу бланков заявлений, прием и регистрацию заявлений осуществляет организатор. 3.4. Для регистрации заявлений граждане представляют организатору документы: 1. Паспорт, удостоверение личности (военный билет) для военнослужащих. 2. Справку о постановке на учет в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий в органах местного самоуправления. 3.5. Заявления регистрируются организатором в журнале регистрации с присвоением порядкового номера. Заявления хранятся у организатора. 3.6. Организатор не вправе отказать в приеме заявлений при наличии документов, указанных в п. 3.4. По окончании срока приема заявлений изменения в заявления вносить запрещается. 3.7. На основании собранных заявлений формируется база данных, разделенная на пять групп по типу требуемого жилья. - 1-я группа - требуется однокомнатная квартира; - 2-я группа - требуется двухкомнатная квартира; - 3-я группа - требуется трехкомнатная квартира; - 4-я группа - требуется четырехкомнатная квартира и более; - 5-я группа - требуется дом индивидуальной застройки. 3.8. На основании данных, указанных в заявлениях, организатор формирует приоритетный список претендентов по каждой группе. Критерии определения приоритетности: 1-й критерий - экономический. Преимущественным правом приобретения жилья в рассрочку в своей группе пользуется претендент, которому требуется меньший размер денежных средств, предоставляемых в кредит. Размер денежных средств, предоставляемых в кредит, определяется по формуле: Р = Н - С - Д, где: Р - размер денежных средств, предоставляемых в кредит; Н - стоимость приобретаемого жилья. Стоимость квартиры определяется фондом с учетом увеличения размера денежных средств, предоставляемых в рассрочку, исходя из пяти - семи процентов годовых; С - стоимость жилья в тех случаях, когда жилье находится в собственности граждан и будет передано в зачет оплаты приобретаемого жилья по договорной цене между продавцом и собственниками; Д - первоначальный денежный взнос (не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья). 2-й критерий - социальный. При равных условиях по первому критерию преимуществом в своей группе пользуется претендент, имеющий более раннюю дату постановки на учет в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий в органах местного самоуправления. 3.9. Приоритетный список по каждой группе формируется на основании базы данных и обновляется ежегодно. 3.10. Организатор формирует по каждой группе приоритетный список участников Программы. IV. ПОРЯДОК ПРОДАЖИ ЖИЛЬЯ 4.1. Продажа жилья осуществляется в соответствии с очередностью в приоритетном списке. Решение о продаже жилья в кредит (с рассрочкой) доводится до участника организатором в письменной форме или иным доступным способом. 4.2. Организатор предоставляет участнику для осмотра один вариант из имеющегося в продаже жилья. О своем решении участник обязан сообщить в течение 5 дней. В случае отказа от предложенного варианта, жилье предлагается следующему по списку. Следующий вариант предлагается участнику по мере появления новых вариантов. 4.3. После получения согласия участника приобрести предлагаемое жилье в кредит оформляется договор купли-продажи между участником (в дальнейшем - покупателем) и продавцом жилья. Договор составляется на условиях, оговоренных участником в заявлении. 4.4. Договор может быть заключен о приобретении жилья в индивидуальную, общую долевую или совместную собственность. 4.5. При заключении договора продажи в кредит с рассрочкой платежа организатор требует оформления поручительства в соответствии со ст. 361 - 367 Гражданского кодекса Российской Федерации, договора страхования, а также вправе требовать заключения договора ипотеки на приобретаемую недвижимость. В договоре предусматривается обязательство покупателей и членов их семей, проживающих в общежитиях, освободить занимаемые помещения в срок не более одного месяца с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное жилье. 4.6. Право собственности на приобретаемое жилье возникает с момента государственной регистрации договора купли-продажи. После приобретения права собственности на жилье покупатель исключается из списков участников Программы. 4.7. До полного исполнения обязательств покупателя по договору купли-продажи приобретаемое жилье находится в залоге у держателя закладной. Предметом залога является приобретенное в рассрочку жилье. 4.8. Держатель закладной производит расчеты, ведет учет средств, поступающих в оплату обязательств по закладной. 4.9. Сумма кредита вносится покупателем равными долями в сроки, установленные договором купли-продажи, начиная с месяца, следующего после регистрации договора купли-продажи. 4.10. По условиям договора покупатель имеет право увеличить сумму ежемесячного платежа в разовом порядке или на весь срок рассрочки. При этом срок оплаты и сумма обязательств снижается. Автор сайта - Сергей Комаров, scomm@mail.ru