РЕШЕНИЕ Арбитражного суда
Нижегородской области от 18.08.2005 по делу № А43-11631/2005-21-377
<СОБСТВЕННИК ОБЪЕКТА
НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ИМЕЕТ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНОЕ ПРАВО НА
ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И ПРОВЕДЕНИЕ ТОРГОВ В
ЭТОМ СЛУЧАЕ НЕ ТРЕБУЕТСЯ>
(Вместе с ПОСТАНОВЛЕНИЕМ суда
апелляционной инстанции от 20.10.2005)
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Документ
получен по официальной рассылке Арбитражного суда Нижегородской
области. -
Постановлением ФАС Волго-Вятского
округа от 02.02.2006 по делу № А43-11631/2005-21-377 решение суда
первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции
отменены в связи с отказом истцов от иска, производство по делу
прекращено. -
-
АРБИТРАЖНЫЙ СУД
НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 18 августа 2005 года
Дело N А43-11631/2005-21-377
Резолютивная часть
решения объявлена 11 августа 2005 г.
Полный текст решения изготовлен 18
августа 2005 г.
(извлечение)
Арбитражный суд
Нижегородской области в составе судьи Чемеровской Тамары Павловны,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной
ответственностью "Центральный универмаг", закрытого
акционерного общества "Универмаг "Нижегородский", г.
Н.Новгород, к обществу с ограниченной ответственностью "ИК-Регион",
администрации города Нижнего Новгорода, третьему лицу - ОАО
"Российские железные дороги" о признании сделки
недействительной,
установил:
с заявлением о
признании недействительным договора аренды земельного участка N
11415/03 от 08.07.2004 между администрацией города Нижнего Новгорода
и ООО "ИК-Регион" обратились ООО "Центральный
универмаг" и ЗАО "Универмаг "Нижегородский".
По мнению истцов, оспариваемый
договор является ничтожным в связи с нарушением порядка
предоставления земельных участков в аренду для строительства.
Ответчику ООО "ИК-Регион" в
соответствии со ст. 35, 36 Земельного кодекса РФ должен быть
предоставлен земельный участок только площадью 2700 кв. м, той же
площадью, которая находилась в бессрочном постоянном пользовании у
ФГУП "ГЖД", однако ему предоставлен земельный участок
площадью 7120 кв. м, и в этом случае в соответствии с п. 1, 3, 5 ст.
30 Земельного кодекса РФ и ст. 31, 32 Земельного кодекса РФ должна
быть соблюдена процедура предварительного согласования места
размещения объекта с проведением работ по формированию земельного
участка.
Установленные законом требования по
предоставлению земельного участка ООО "ИК-Регион" не были
соблюдены. Не составлен акт выбора земельного участка под
строительство, отсутствует решение о предварительном согласовании
места размещения объекта.
Кроме того, при предоставлении
земельного участка площадью 7120 кв. м в аренду не проведены работы
по межеванию, не согласованы границы с лицами, права которых могут
быть затронуты, не составлены акты согласования границ
землепользования.
При установлении границ земельного
участка № 3, предоставленного ответчику по оспариваемому договору под
строительство нулевого цикла административно-торгового комплекса, не
учтены права ЗАО "Универмаг "Нижегородский" (земельный
участок № 4 площадью 1049 кв. м, предоставленный под дворовую
территорию торгового комплекса "Центральный универмаг").
В соответствии со ст. 36 Земельного
кодекса РФ границы земельного участка устанавливаются с учетом границ
смежных земельных участков.
Следовательно, при установлении
границ земельного участка № 3, предоставленного ООО "ИК-Регион",
не учтены границы смежного земельного участка, находящегося в аренде
со смежным землепользователем - ЗАО "Универмаг "Нижегородский".
На часть земельного участка площадью
3500 кв. м, входящего в состав земельного участка № 3 (площадью 7120
кв. м), впоследствии предоставленного ООО "ИК-Регион" в
аренду по оспариваемому договору, имелась заявка № 2922 ООО
"Центральный универмаг".
Поскольку на земельном участке,
расположенном в Канавинском районе на пл. Революции, имелось
несколько заявок заинтересованных лиц, то предоставление ООО
"ИК-Регион" земельного участка № 2 могло осуществляться
исключительно в порядке проведения торгов по продаже права на
заключение договора аренды.
Однако торги не проводились, поэтому
в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ оспариваемый договор аренды
является ничтожным.
Истцы в соответствии со ст. 49
Арбитражного процессуального кодекса РФ дополнили основание иска.
Кроме перечисленных нарушений закона
и иных правовых актов считают, что при предоставлении спорного
земельного участка ООО "ИК-Регион" не учтен особый режим
земельного участка площадью 7120 кв. м, находящегося в границах
исторической территории "Старое Канавино", для
осуществления производственно-хозяйственной деятельности субъекта в
области использования таких земель.
Оспариваемый договор заключен с
нарушением Положения об аренде земель на территории Нижегородской
области и Положения о порядке предоставления земельных участков в г.
Н.Новгороде.
Земельный участок площадью 7120 кв. м
был предоставлен ответчику без торгов.
Просят признать оспариваемый договор
недействительным.
Ходатайство истца о дополнении
оснований иска удовлетворено.
Ответчик ООО "ИК-Регион"
иск не признал.
Исходя из смысла частей 1, 2 ст. 35 и
частей 1, 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ собственник объекта
недвижимости имеет право на получение в собственность или аренду
земельного участка, занятого под строительство для его использования.
В соответствии с вышеуказанными
нормами ООО "ИК-Регион" имело исключительное право на
получение земельного участка для завершения строительства.
Распоряжением администрации г.
Н.Новгорода от 26.02.2003 № 477-р ООО "ИК-Регион" было
разрешено проектирование административно-торгового комплекса на пл.
Революции на земельном участке площадью 0,4116 га, то есть на месте
незавершенного строительства.
Таким образом, администрация г.
Н.Новгорода, обладая полномочиями собственника, дала согласие на
изменение целевого назначения земельного участка (строительство
торгового комплекса вместо гостиницы).
Проектирование было разрешено
распоряжением администрации г. Н.Новгорода № 1402 от 27.05.2003.
С учетом скорректированного проекта
для завершения строительства потребовался земельный участок большей
площадью, чем изначально выделялось ФГУП "ГЖД".
Предоставленный земельный участок не
относится к землям железнодорожного транспорта.
В момент обращения ООО "Центральный
универмаг" в администрацию г. Н.Новгорода с заявкой о
предоставлении спорного земельного участка часть его находилась в
бессрочном пользовании у ФГУП "ГЖД" (решение исполкома
городского совета народных депутатов от 17.12.1991 № 1049).
При предоставлении спорного
земельного участка не нарушены требования законодательства о
предоставлении и использовании земельных участков, находящихся в
исторической части города. Получено разрешение Главного управления
архитектуры и градостроительства администрации г. Н.Новгорода
(заключение № 132 от 21.05.2004, № 252 от 11.11.2003), комитета
охраны окружающей среды, министерства культуры от 27.06.2003.
В рассматриваемом случае земельный
участок не являлся смежным.
Просит в иске отказать.
Ответчик - администрация города
Нижнего Новгорода иск не признал.
В соответствии с распоряжением главы
администрации г. Н.Новгорода от 26.02.2003 № 477-р ООО "ИК-Регион"
предоставлен земельный участок площадью 4166 кв. м на пл. Революции
г. Н.Новгорода, его границы определены в чертеже управления
архитектуры и градостроительства г. Н.Новгорода № 3090-ЗУ.
В указанных на чертеже границах
администрацией города Нижнего Новгорода было разрешено проектирование
административно-торгового комплекса и заключен договор аренды от
26.03.2003 № 09449/03.
17.03.2003 ООО "ИК-Регион"
обратилось с заявкой о предоставлении дополнительного земельного
участка в связи с изменением проекта.
Дополнительный земельный участок
площадью 7120 кв. м предоставлен на основании распоряжения главы
администрации г. Н.Новгорода № 1774-р от 07.06.2004, изданного в
соответствии с требованиями п. 1, 3, 5 ст. 30 Земельного кодекса РФ с
предварительным согласованием места размещения объекта, полученным от
центра Госсанэпидемнадзора по Нижегородской области (заключение от
30.07.2003 № 04К-1330); управления государственной противопожарной
службы Нижегородской области от 14.07.2003 № 53/10/3285, комитета
охраны окружающей среды (заключение от 01.09.2003 № 06-1297-ис);
Главного управления природных ресурсов и окружающей среды МПР России
по Нижегородской области (заключение от 10.09.2003 № 06-37/1474),
министерства культуры Нижегородской области (письмо от 27.06.2003 N
24-00/1108), управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным
ситуациям г. Н.Новгорода (письмо от 28.05.2003 № 447).
Таким образом, администрацией г.
Н.Новгорода выполнены требования закона о выборе земельного участка
под строительство административно-торгового комплекса на пл.
Революции, поэтому отсутствуют основания для квалификации его
ничтожным и признания недействительным.
Договор № 02772/03 от 28.07.2000, на
основании которого ЗАО "Универмаг "Нижегородский"
вышел с иском, прекращен. У истцов отсутствует право на иск.
Третье лицо считает требования истцов
необоснованными.
Свои права ФГУП "ГЖД" по
договору о совместной деятельности от 03.06.2002 передало ООО
"ИК-Регион" путем заключения соглашения от 14.11.2002 о
выходе из договора долевого участия в строительстве.
Предоставление земельного участка
площадью 7120 кв. м находится в компетенции администрации г.
Н.Новгорода.
Претензии по исполнению договора о
совместной деятельности и соглашения от 14.11.2002 отсутствуют.
Просит в иске отказать.
Выслушав доводы сторон, третьего
лица, исследовав имеющиеся в деле документы, суд не находит оснований
для удовлетворения иска по следующим мотивам.
Обращаясь с иском, заявители считают
ничтожными правоустанавливающие документы, на основании которых был
предоставлен земельный участок: договор от 03.06.2002 между ФГУП
"ГЖД" и ООО "ИК-Регион", соглашение о выходе из
договора от 14.11.2002 между этими же лицами, а также незаконной
госрегистрацию объекта незавершенного строительства в ЕГРП на
гостиничный комплекс площадью 4166 кв. м (г. Н.Новгород, пл.
Революции).
Суд не может согласиться с доводами
истцов относительно квалификации вышеуказанных сделок, заключенных с
нарушением требований закона и иных правовых актов.
Нормы п. 2 статьи 1 и пункта 2 статьи
421 Гражданского кодекса РФ позволяют субъектам рассматриваемых
правоотношений заключать договор как предусмотренный, так и не
предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Суд, давая оценку договору от
03.06.2002, исходит из фактического содержания условий договора,
действий сторон по его исполнению, а не из терминов, применяемых в
его тексте.
Из материалов дела следует, что
строительство объекта недвижимости осуществлялось на земельном
участке площадью 2700 кв. м, находящемся у ФГУП "Горьковская
железная дорога" в бессрочном пользовании, что подтверждается
записью в ЕГРП от 23.05.2001.
В соответствии с пунктом 1.4 договора
от 03.06.2002 стороны согласовали изменение целевого назначения
объекта строительства и приняли решение о строительстве торгового
центра и новой проектно-сметной документации. Обязанность по ее
изготовлению возложена на ООО "ИК-Регион".
Актом от 03.03.2002, составленным на
момент подписания договора, стороны определили, что объект,
подлежащий доработке и расположенный на строительной площадке по
адресу: г. Н.Новгород, пл. Революции, включает в себя бетонное
основание из бетона М-100 - 495,05 куб. м и монолитную плиту с
арматурой - 2760 куб. м, стены подпорные и стены подвалов из бетона
М-100 - 346 куб. метров.
Эти работы выполнены ФГУП "ГЖД".
Таким образом, на момент заключения
договора от 03.06.2002 осуществлялось строительство объекта, и
волеизъявление сторон было направлено на его завершение.
Факт осуществления строительных работ
до заключения договора от 03.06.2002 подтверждается и постановлением
кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Волго-Вятского
округа от 15.07.2002 по делу А43-261/01-29-58 исп.
Доказательств, опровергающих доводы
кассационной инстанции, истцами в дело не представлено.
Таким образом, по состоянию на
03.06.2002 незавершенный строительством объект являлся предметом
действующего договора строительного подряда. Это подтверждается
материалами дела, а также договором подряда № 68 от 19.03.2001.
Воля и волеизъявление ФГУП "ГЖД"
и ООО "ИК-Регион" были направлены на завершение
строительства объекта торгового центра.
По смыслу ст. 130 Гражданского
кодекса РФ и ст. 25 Закона РФ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и с учетом
имеющихся в деле документов незавершенный строительством объект,
находящийся по адресу: г. Н.Новгород, пл. Революции, не являлся
недвижимым имуществом, а следовательно, не подлежал госрегистрации.
Ссылка истцов на решение Арбитражного
суда Нижегородской области от 09.01.2001 по делу А43-7809/00-21-174
является необоснованной, поскольку судебным актом не установлено, что
спорный объект является объектом недвижимости.
Доводы истца о том, что земельный
участок площадью 2700 кв. м, находящийся у ФГУП "Горьковская
железная дорога" по праву бессрочного пользования, относится к
землям железнодорожного транспорта, не подтверждены материалами дела.
Истцы в обоснование своих доводов не
представили доказательств нарушения их прав и законных интересов,
связанных с заключением, исполнением и прекращением договора от
03.06.2002 и соглашения о выходе из договора от 14.11.2002, а также
наступления неблагоприятных последствий.
Согласно ст. 2 ФЗ № 101 от 17.07.2001
"О разграничении государственной собственности на землю"
право собственности на земельные участки у Российской Федерации,
субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает
с момента государственной регистрации права собственности.
Доказательства государственной
регистрации права федеральной собственности земельного участка
площадью 2700 кв. м и площадью 4166 кв. м в деле отсутствуют.
-
-->
примечание.
В официальном тексте документа,
видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 10 статьи 3
Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в
действие Земельного кодекса РФ", а не статья 10.
-
В соответствии со
ст. 10 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие
Земельного кодекса РФ" до разграничения государственной
собственности на землю в границах полномочия собственника
осуществляются администрацией города Нижнего Новгорода согласно ст.
209 Гражданского кодекса РФ.
16.10.2002 ГП "Горьковская
железная дорога" обратилось к главе администрации г. Н.Новгорода
с письмом за № 467/2-иф об отказе от земельного участка площадью 2700
кв. м, находящегося у него в бессрочном пользовании, и с просьбой об
оформлении его на ООО "ИК-Регион" в связи с передачей ему
функций заказчика по строительству объекта.
Распоряжением главы администрации
города Нижнего Новгорода № 1402-р от 27.05.2003 ООО "ИК-Регион"
разрешено проектирование административно-торгового комплекса на пл.
Революции (пересечение ул. Даля с ул. Литвинова) на территории
земельного участка, занимаемого ООО "ИК-Регион" в
соответствии с распоряжением главы администрации г. Н.Новгорода от
26.02.2003 № 447-р "О предоставлении земельного участка в аренду
ООО "ИК-Регион", и на дополнительном земельном участке в
границах согласно чертежу Главного управления архитектуры и
градостроительства администрации г. Н.Новгорода № 418 в связи с
отказом ГП "Горьковская железная дорога" от земельного
участка площадью 2700 кв. м и передачей функций заказчика по
строительству ООО "ИК-Регион".
Таким образом, ООО "ИК-Регион"
предоставлен земельный участок площадью 4166 кв. м не под новое
строительство, а для завершения строительства
административно-торгового комплекса в соответствии с договором от
03.06.2002 и соглашением от 14.11.2002 между ФГУП "ГЖД" и
ООО "ИК-Регион".
После выхода ФГУП "ГЖД" из
договора от 03.06.2002 до решения вопроса о предоставлении земельного
участка площадью 4166 кв. м ООО "ИК-Регион"
зарегистрировало право собственности на объект незавершенного
строительством гостиничного комплекса в ЕГРП 18.12.2002, общей
площадью по наружному обмеру 2700 кв. м с готовностью 7%, а
31.12.2002 - на нежилой объект незавершенного строительства по
наружному обмеру площадью 4166 кв. м с готовностью 7% и готовностью
второй площадки 2%, о чем в Едином государственном реестре прав
сделана запись № 52-01/02-171/2002-129.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25
Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" право на вновь созданный объект
недвижимого имущества регистрируется на основании документов,
подтверждающих факт его создания.
Материалами дела установлено, что
таким документом является договор от 03.06.2002, предметом которого
являются совместное строительство ФГУП "ГЖД" и ООО
"ИК-Регион" объекта недвижимости (п. 1.4 договора);
соглашение о выходе из договора от 14.11.2002, в соответствии с
которым ООО "ИК-Регион" с момента его подписания становится
единоличным участником строительства, а по его окончании -
собственником возведенного объекта недвижимости.
Право пользования на земельный
участок под объектом, незавершенным строительством, подтверждается
имеющимися в деле документами:
- отказом ФГУП "ГЖД" от
земельного участка по праву бессрочного пользования, в связи с
передачей функций заказчика по строительству спорного объекта ООО
"ИК-Регион";
- распоряжениями главы администрации
г. Н.Новгорода о даче разрешения на строительство торгового центра и
предоставление земельного участка площадью 4166 кв. м в аренду ООО
"ИК-Регион" № 477-р от 26.02.2003;
- справкой БТИ г. Н.Новгорода от
23.12.2002, на которую имеются ссылки регистрирующего органа,
содержащей описание объекта незавершенного строительства.
Таким образом, все требования ст. 17,
25 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" при регистрации спорного объекта были
соблюдены.
Доводы истцов со ссылкой на ст. 30,
35, 36 Земельного кодекса РФ о нарушении их прав и законных интересов
не принимаются судом, поскольку из материалов дела следует, что
спорный земельный участок площадью 2700 кв. м находился по праву
бессрочного пользования у ФГУП "Горьковская железная дорога",
которому уже было дано разрешение на строительство гостиничного
комплекса, и на этом земельном участке велось строительство сначала
ФГУП "ГЖД", а затем ООО "ИК-Регион", поэтому
порядок, установленный статьей 30 Земельного кодекса РФ путем
проведения торгов по продаже права аренды, в рассматриваемом случае
неприменим.
Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ
исключительное право на приобретение земельного участка в аренду под
объектом незавершенного строительства имеет собственник.
Истцы не представили доказательств
наличия у них каких-либо прав на объект незавершенного строительства,
расположенный на земельном участке площадью 4166 кв. м.
Дополнительный земельный участок
площадью 7120 кв. м выделялся ООО "ИК-Регион"
администрацией города Нижнего Новгорода не под строительство нового
объекта, а для завершения начатого объекта.
Из смысла ст. 30, 31 Земельного
кодекса РФ следует, что установленный в этих нормах порядок
предоставления земельных участков и их выбор осуществляется под
строительство вновь создаваемого объекта.
Из материалов дела следует, что
земельный участок под строительство выделялся изначально ФГУП
"Горьковская железная дорога" и находился у него в
бессрочном пользовании.
В дальнейшем в связи с изменением
проекта в соответствии с распоряжением главы администрации г.
Н.Новгорода № 1774-р от 07.06.2004 ООО "ИК-Регион" был
предоставлен участок в аренду под строительство нулевого цикла
административно-торгового комплекса на пл. Революции в Канавинском
районе г. Н.Новгорода площадью 7120 кв. м в границах стройплощадки, в
том числе площадки застройки 1114 кв. м в соответствии с утвержденным
проектом.
При таких обстоятельствах нарушение
правил, изложенных в ст. 30, 31, 32 Земельного кодекса РФ, на которые
ссылаются истцы, материалами дела не установлено.
Кроме того, в соответствии с пунктом
2 статьи 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков
исключительно на торгах без предварительного согласования мест
размещения объектов осуществляется в случаях предоставления земельных
участков для строительства в собственность.
В рассматриваемом случае ООО
"ИК-Регион" имело исключительное право на получение
земельного участка для достройки уже начатого объекта, что
соответствует правилам частей 1, 2 ст. 35 и частей 1, 7 ст. 36
Земельного кодекса РФ.
При предоставлении земельного участка
площадью 7120 кв. м место размещения объекта -
административно-торгового комплекса было согласовано с центром
Госсанэпиднадзора по Нижегородской области, что подтверждается
заключением № 04К-1330 от 30.07.2003.
Получено разрешение государственного
учреждения Управление государственной противопожарной службы
(заключение № 53/10/3285 от 14.07.2003) по выбору земельного участка
на проектирование административно-торгового комплекса на пл.
Революции в Канавинском районе г. Н.Новгорода.
Выбор площадки под проектирование
административно-торгового комплекса осуществлялся по согласованию с
комитетом охраны окружающей среды и природных ресурсов (заключение N
06-37/1474 от 10.09.2003).
Дано разрешение на освоение
земельного участка и проектирования на исторической территории
"Старый Нижний Новгород" (за № 24-00/1108 от 27.06.2003) от
управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям (N
447 от 28.05.2003).
Получено разрешение и от управления
архитектуры и градостроительства г. Н.Новгорода (заключение № 252 от
11.11.2003, № 52 от 21.05.2004).
Таким образом, соблюдены требования
по выбору земельного участка, установленные п. 1, 3, 5 ст. 30
Земельного кодекса РФ.
Истцы в обоснование своего права на
обращение с исковым заявлением ссылаются на ст. 36 Земельного кодекса
РФ, в соответствии с которой границы земельного участка
устанавливаются в том числе с учетом границ смежных земельных
участков.
По их мнению, при составлении проекта
границ земельного участка ГлавУАГ и ООО "ИК-Регион" не
согласовали границы земельного участка № 3 со смежным
землепользователем - ЗАО "Универмаг "Нижегородский".
В дело администрацией города Нижнего
Новгорода представлен строительный паспорт земельного участка для
завершения строительства административно-торгового комплекса (пл.
Революции, г. Н.Новгород) ООО "ИК-Регион".
Из плана земельного участка,
являющегося приложением к указанному паспорту, видно, что земельный
участок № 3 имеет границы со смежным земельным участком,
предоставленным ООО "ИК-Регион" (с учетом масштаба 1:500),
протяженностью 10 метров. Остальной земельный участок не имеет
границ, поэтому он не является смежным.
Межевание земельного участка - это
мероприятие по определению местоположения границ и границ земельного
участка на местности.
Из вышеуказанного плана не следует,
что часть земельного участка протяженностью 10 метров, находящегося у
ООО "ИК-Регион", заходит на земельный участок,
предоставленный в аренду ЗАО "Универмаг "Нижегородский".
При таких обстоятельствах нельзя
применять правила, на которые ссылаются истцы.
Заявители не представили
доказательств нарушения их прав и законных интересов, являющихся
основанием для признания оспариваемой сделки недействительной, если
бы даже и был нарушен порядок установления границ со смежным
землепользователем.
Недостатки, на которые они ссылаются,
носят устранимый характер и не являются основанием для признания
оспариваемого договора недействительным.
Истцами не представлено доказательств
нарушения Положения о порядке предоставления земельных участков в г.
Н.Новгороде от 23.08.1994 № 74 (в редакции от 24.10.2003 № 95).
Положение об аренде земель на
территории Нижегородской области, утвержденное постановлением
Законодательного Собрания от 18.11.1997 № 292, было отменено
постановлением Законодательного Собрания Нижегородской области N
619-III от 21.08.2003, поэтому ссылка на него является неправомерной.
ЗАО "Универмаг "Нижегородский"
обратился в арбитражный суд за защитой своих интересов на основании
договора аренды № 02772/03 от 28.07.2000, заключенного им с
администрацией г. Нижнего Новгорода.
Однако вышеуказанный договор
действовал до 01.01.2005.
Администрация г. Н.Новгорода письмом
от 23.03.2005 за № 2981 сообщила ЗАО "Универмаг "Нижегородский"
о его прекращении и освобождении земельного участка.
ООО "Центральный универмаг"
обратилось за защитой своих прав, ссылаясь на наличие заявки на часть
земельного участка № 2 площадью 4166 кв. м, земельный участок
площадью 7120 кв. м и решение комиссии по инвестиционной политике и
земельным отношениям (протокол № 264 от 29.04.2002).
Однако решение вышеуказанной комиссии
является рекомендательным и не является правоустанавливающим
документом на земельный участок.
Главой администрации г. Н.Новгорода
решение о предоставлении ООО "Центральный универмаг"
земельных участков на основании его заявок не принималось.
Кроме того, комиссией по
инвестиционной политике и земельным отношениям отказано истцу в
предоставлении спорного земельного участка под строительство
торгового комплекса (протоколы от 23.01.2003 № 294, от 23.09.2003 N
264).
Согласно ст. 209 Гражданского кодекса
РФ право распоряжаться земельным участком по своему усмотрению
предоставлено администрации г. Н.Новгорода.
Реализация права на судебную защиту
путем обращения с настоящим иском возможна только в случае, если
нарушены права и охраняемые законом интересы истцов и целью
предъявления иска является восстановление этих прав и интересов.
Истцами не представлено доказательств
в соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ
нарушения их прав и законных интересов, а также что именно избранный
способ защиты путем признания оспариваемого договора недействительным
может защитить их права, поэтому на основании изложенного иск
подлежит отклонению.
Расходы по делу возлагаются на
истцов.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170,
176, 180 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
решил:
В иске обществу с
ограниченной ответственностью "Центральный универмаг",
закрытому акционерному обществу "Универмаг "Нижегородский"
- отказать.
Решение вступает в законную силу по
истечении месячного срока с момента его принятия и может быть
обжаловано в установленном законом порядке.
Судья
Т.П.ЧЕМЕРОВСКАЯ
АРБИТРАЖНЫЙ СУД
НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 октября 2005 года
Дело N А43-11631/2005-21-377
Резолютивная часть
постановления объявлена 13 октября 2005 г.
Полный текст постановления изготовлен
20 октября 2005 г.
(извлечение)
Апелляционная
инстанция Арбитражного суда Нижегородской области в составе
председательствующего Игнатьевой О.В., судей Войнова С.А., Ланда
Р.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
Исаичевой Ю.Н., рассмотрела в судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Центральный
универмаг", г. Н.Новгород, закрытого акционерного общества
"Универмаг "Нижегородский" от 13.09.2005 на решение
арбитражного суда от 18.08.2005 по иску заявителя к обществу с
ограниченной ответственностью "ИК-Регион", г. Н.Новгород,
администрации г. Н.Новгорода, третье лицо - открытое акционерное
общество "РЖД", г. Москва, с участием прокурора
Нижегородской области о признании сделки недействительной.
Решением от 18.08.2005 суд первой
инстанции отказал ООО "Центральный универмаг" и ЗАО
"Универмаг "Нижегородский", г. Н.Новгород, в
удовлетворении иска о признании недействительным договора аренды
земельного участка № 11415/03 от 08.07.2004, заключенного между
администрацией г. Н.Новгорода и ООО "ИК-Регион".
Не согласившись с принятым решением,
заявители в апелляционной жалобе просят его отменить и принять по
делу новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование своего
требования заявители приводят следующие доводы:
- государственная регистрация права
собственности ООО "ИК-Регион" на объект незавершенного
строительства общей площадью 4166 кв. м была произведена без
документов, подтверждающих право пользования ООО "ИК-Регион"
земельным участком для создания объекта незавершенного строительства,
без надлежащих правовых оснований;
- поскольку зарегистрированное право
собственности ООО "ИК-Регион" на объект незавершенного
строительства является недействительным, последнее не имело
исключительного права на получение спорного земельного участка;
- в связи с тем, что на упомянутый
земельный участок имелось несколько заявок лиц, заинтересованных в
его предоставлении, в порядке ст. 30 Земельного кодекса РФ было
необходимо проведение торгов по продаже права на заключение договора
аренды;
- по мнению заявителя, в соответствии
со ст. 3 Положения о порядке установления границ землепользований в
застройке городов и других поселений, утвержденного постановлением
Правительства РФ № 105 от 02.02.1996, ст. 8 Положения о проведении
территориального землеустройства, утвержденного постановлением
Правительства РФ № 396 от 07.06.2002, при предоставлении юридическому
лицу в аренду земельного участка для строительства должен быть
соблюден порядок установления границ земельного участка с учетом
границ смежных земельных участков;
- при заключении сторонами
оспариваемого договора аренды имелась необходимость в согласовании
границ земельного участка № 2 с ЗАО "Универмаг "Нижегородский"
как с лицом, права которого при предоставлении указанного земельного
участка затронуты;
- делая вывод о непредоставлении
истцами доказательств нарушения их прав и законных интересов
заключением договора от 26.03.2003, суд первой инстанции не принял во
внимание решение комиссии по инвестиционной политике и земельным
отношениям от 29.03.2002, которая согласилась с предоставлением ООО
"Центральный универмаг" земельного участка общей площадью
3500 кв. м на пл. Революции.
Ответчики и третье лицо доводы
заявителя жалобы не поддержали, считая решение от 18.08.2005 законным
и обоснованным.
В порядке п. 1, 5 ст. 52 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации на стадии рассмотрения
спора в апелляционной инстанции в дело вступил прокурор Нижегородской
области. Последний выразил согласие с позицией истцов.
Правильность принятого решения
проверена в порядке ст. 266 - 268 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела,
17.12.1991 исполнительный комитет Нижегородского городского Совета
народных депутатов принял решение № 1049 о предоставлении
Горьковскому отделению железной дороги в бессрочное пользование
земельного участка на пл. Революции под строительство здания
гостиницы, ГЖД обязывалась выполнить проектную документацию,
согласовав ее с ГлавУАГом горисполкома.
25.01.1995 ГЖД заключила договор
подряда № 2-пр с АООТ "Горметрострой" на выполнение работ
по строительству гостиницы на пл. Революции. Аналогичный договор имел
место между ГЖД и ООО "Промсервис-НН" 19.03.2001 за № 68.
23.05.2001 состоялась государственная
регистрация права бессрочного пользования ФГУП "ГЖД" на
земельный участок общей площадью 2700 кв. м по адресу: г. Н.Новгород,
пл. Революции.
29.03.2002 комиссия по инвестиционной
политике и земельным отношениям рассмотрела заявку ООО "Центральный
универмаг" о предоставлении последнему под строительство
торгового комплекса и благоустройство земельного участка на пл.
Революции площадью 6200 кв. м в аренду на 49 лет. Комиссия решила
согласиться с предоставлением обществу в аренду сроком на 49 лет,
целевым назначением на условиях совместной деятельности по
строительству объекта, указанного земельного участка.
03.06.2002 ФГУП "ГЖД" и ООО
"ИК-Регион" заключили договор о совместной деятельности по
созданию объекта недвижимости на пл. Революции и дальнейшей его
эксплуатации. Стороны запланировали осуществить строительство объекта
на земельном участке площадью 2700 кв. м, находящемся в бессрочном
пользовании ФГУП "ГЖД".
По условиям договора (п. 2.1, 2.2)
вклад ФГУП "ГЖД" состоит из сырья и материалов,
приобретенных для строительства объекта и произведенных стороной
работ на объект до заключения договора от 03.06.2002, вклад оценен на
сумму 6 млн руб. В свою очередь вклад ООО "ИК-Регион"
составил 90 млн руб., что заключается в выполнении названной стороной
новой проектно-сметной документации и финансировании строительства
объекта.
По акту приема-передачи от 03.06.2002
ФГУП "ГЖД" передало ООО "ИК-Регион" свой вклад 6
млн руб., состоящий из железобетонной конструкции, расположенной на
строительной площадке на пл. Революции.
16.10.2002 ФГУП "ГЖД"
обратилось к главе администрации г. Н.Новгорода с просьбой
переоформить на ООО "ИК-Регион" земельный участок площадью
2700 кв. м на пл. Революции в связи с передачей ему предприятием
своих функций заказчика по строительству объекта.
14.11.2002 ФГУП "ГЖД" и ООО
"ИК-Регион" оформили соглашение о выходе из договора от
03.06.2002, согласно которому вклад ФГУП "ГЖД", переданный
по акту приема-передачи от 03.06.2002, становится собственностью ООО
"ИК-Регион", которое с момента подписания соглашения
является единоличным участником строительства, а по его окончании -
собственником возведенного объекта недвижимости. В связи с этим ООО
"ИК-Регион" обязалось выплатить ФГУП "ГЖД"
стоимость внесенного им вклада, а именно 6 млн руб.
18.12.2002 учреждение юстиции по
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним на территории Нижегородской области (в настоящее время - Главное
управление федеральной регистрационной службы Министерства юстиции РФ
по Нижегородской области) произвело государственную регистрацию права
собственности ООО "ИК-Регион" на объект незавершенного
строительства (гостиничный комплекс), общей площадью по наружному
обмеру 2700 кв. м, готовностью 7% (свидетельство серия 52-АА N
572006).
С учетом справки муниципального
унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации" г.
Н.Новгорода от 23.12.2002, 31.12.2002 зарегистрировано право
собственности ООО "ИК-Регион" на нежилой объект
незавершенного строительства (гостиничный комплекс) общей площадью по
наружному обмеру 4166 кв. м (свидетельство серия 52-АА № 572006).
26.02.2003 администрацией г.
Н.Новгорода принято распоряжение № 477-р о предоставлении ООО
"ИК-Регион" в аренду на 49 лет земельного участка площадью
0,4166 га на пл. Революции для завершения строительства
административно-торгового комплекса и его последующей эксплуатации.
ООО "ИК-Регион" разрешено проектирование
административно-торгового комплекса. В качестве основания для
предоставления вышеупомянутого земельного участка в тексте
распоряжения указаны ст. 35, 36 Земельного кодекса РФ, ст. 37 Устава
г. Н.Новгорода, решение комиссии по инвестиционной политике и
земельным отношениям (протокол от 12.09.2002), договор от 03.06.2002,
соглашение от 14.11.2002 обращения ООО "ИК-Регион" от
04.01.2003 № 4/1-1 и ФГУП "ГЖД" от 16.10.2002 № 467/2.
26.03.2003 администрация г.
Н.Новгорода (Арендодатель) и ООО "ИК-Регион" (Арендатор)
оформили договор аренды № 09449/03 по поводу земельного участка
площадью 4166 кв. м на пл. Революции, предоставляемого арендатору для
завершения строительства административно-торгового комплекса и его
последующей эксплуатации.
Государственная регистрация права
аренды ООО "ИК-Регион" на данный участок состоялась
28.08.2003.
03.12.2003 ООО "ИК-Регион"
перечислило ГЖД 6 млн руб. согласно соглашению от 14.11.2002.
Распоряжением № 1774-р от 07.06.2004
администрация г. Н.Новгорода разрешила ООО "ИК-Регион"
строительство нулевого цикла административно-торгового комплекса на
земельном участке, предоставленном последнему распоряжением № 477-р
от 26.02.2003 с предоставлением ему в аренду до 01.04.2005
дополнительного земельного участка площадью 7120 кв. м.
08.07.2004 стороны заключили
соответствующий договор аренды площадью 7120 кв. м до 01.04.2005. В
дальнейшем на основании распоряжения администрации г. Н.Новгорода от
15.10.2004 № 3471-р срок его действия продлен до 01.04.2006.
В июне 2005 г. ООО "ИК-Регион"
завершило строительство административно-торгового комплекса на
площади Революции, 30.05.2005 государственная комиссия приняла объект
в эксплуатацию.
В Единый государственный реестр прав
на недвижимое имущество внесена запись о государственной регистрации
права собственности ООО "ИК-Регион" на отдельные нежилые
помещения объекта.
Согласно справке Главного управления
Федеральной регистрационной службы Министерства юстиции РФ по
Нижегородской области запись о праве собственности на объект
незавершенного строительства, расположенный на площади Революции,
отсутствует в связи с образованием новых объектов.
Ссылаясь на то обстоятельство, что
земельный участок площадью 7120 кв. м был предоставлен ООО
"ИК-Регион" с нарушением установленного порядка, ООО
"Центральный универмаг" и ЗАО "Универмаг
"Нижегородский", обратились в суд с иском о признании
недействительным договора аренды земельного участка № 11415/03 от
08.07.2004.
Рассмотрев материалы дела, заслушав
представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит
оснований для отмены или изменения решения от 18.08.2005, исходя из
следующего.
В соответствии со ст. 4 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо
вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или
оспариваемых прав и законных интересов. Способы защиты гражданских
прав перечислены в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из смысла ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 4
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует,
что обращение истца в суд вызвано необходимостью защиты права,
которым он обладает. Следовательно, в результате принятия решения об
удовлетворении требования истца восстанавливается нарушенное право
либо пресекается его дальнейшее нарушение.
В данном случае истцом заявлен иск о
признании недействительными договора № 11415/03 от 08.07.2004 и
государственной регистрации права аренды ООО "ИК-Регион". В
обоснование нарушения своих прав ООО "Центральный универмаг"
ссылается на решение комиссии по инвестиционной политике и земельным
отношениям от 29.03.2002, которая согласилась с предоставлением ООО
"Центральный универмаг" земельного участка площадью 3500
кв. м на пл. Революции. В дальнейшем без отмены решения комиссии от
29.03.2002 было зарегистрировано право собственности ООО "ИК-Регион"
на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном
участке № 2, в состав которого вошел земельный участок № 5,
согласованный в предоставлении ООО "Центральный универмаг".
Однако исходя из Положения о комиссии
по инвестиционной политике и земельным отношениям в г. Н.Новгороде,
утвержденного постановлением администрации г. Н.Новгорода от
24.10.2003 № 95, решения последней не носят обязательного характера
для органов местного самоуправления. Договор аренды от 08.07.2004
заключен на основании распоряжения администрации г. Н.Новгорода от
07.06.2004 № 477-р. В силу ст. 44 ФЗ РФ № 154-ФЗ от 28.08.1995 "Об
общих принципах организации местного самоуправления в РФ" именно
решения органов местного самоуправления и должностных лиц местного
самоуправления, принятые в пределах их полномочий, обязательны для
исполнения всеми расположенными на территории муниципального
образования предприятиями и учреждениями.
Распоряжений относительно
предоставления истцам земельных участков, входящих в состав
земельного участка площадью 7120 кв. м, предоставленного ООО
"ИК-Регион", администрацией г. Н.Новгорода не принималось.
Кроме того, по результатам дополнительной проработки вопроса
03.04.2003 комиссия по инвестиционной политике и земельным отношениям
отказала ООО "Центральный универмаг" в удовлетворении
заявки на предоставление земельного участка под строительство
торгового комплекса, благоустройство.
В соответствии со ст. 36 Земельного
кодекса РФ собственники зданий, строений, сооружений, имеют
исключительное право на приобретение права аренды земельных участков.
Право собственности ООО "ИК-Регион"
на нежилой объект незавершенного строительства, расположенный на
земельном участке площадью 4166 кв. м, подтверждено свидетельством о
государственной регистрации права серия № 580155 от 31.12.2002, в
установленном законом порядке государственная регистрация права
ответчика на объект недвижимости недействительной не признана.
Распоряжением администрации г. Н.Новгорода от 07.06.2004 № 1774-р
земельный участок площадью 7120 кв. м выделялся ООО "ИК-Регион"
дополнительно к ранее предоставленному земельному участку площадью
4166 кв. м с целью завершения строительства административно-торгового
комплекса, в связи с чем не было необходимости в проведении торгов.
При изложенных обстоятельствах,
учитывая, как правомерно отмечено судом первой инстанции, отсутствие
доказательств нарушения прав заявителей заключением оспариваемого
договора, суд апелляционной инстанции не находит оснований для
удовлетворения требований истцов.
Доводы последних, изложенные в
апелляционной жалобе, судом рассмотрены и отклоняются по основаниям,
изложенным выше. Кроме того, предоставление земельного участка ООО
"ИК-Регион" производилось для завершения строительства
административно-торгового комплекса, с учетом предусмотренного ст. 36
Земельного кодекса РФ исключительного права собственника
расположенного на нем объекта недвижимости. Поэтому не имелось
необходимости в проведении торгов (ст. 30 Земельного кодекса РФ);
согласно данным плана земельного участка, являющегося приложением к
строительному паспорту земельного участка, спорный участок имеет
границы со смежным земельным участком ответчика протяженностью 10
метров, в остальном упомянутые земельные участки не являются
смежными. Истцами не представлены доказательства того, каким образом
отсутствие согласования с ними границ земельного участка нарушало их
законные права и интересы.
В порядке ст. 110 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине в
сумме 1000 руб. относятся на заявителей. Руководствуясь ст. 258, 268
- 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение от
18.08.2005 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с
ограниченной ответственностью "Центральный универмаг",
закрытого акционерного общества "Универмаг "Нижегородский"
- без удовлетворения. Расходы по госпошлине в сумме 1000 руб.
относятся на заявителей. Постановление вступает в законную силу с
момента принятия и может быть обжаловано.
Председательствующий
О.В.ИГНАТЬЕВА
Судьи
Р.М.ЛАНДА
С.А.ВОЙНОВ
| 
