РЕШЕНИЕ Арбитражного суда
Нижегородской области от 11.05.2005 по делу № А43-2688/2005-13-91
<УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДУСМАТРИВАЮЩИЕ ПРАВО АРЕНДАТОРА НА ВЫКУП АРЕНДОВАННОГО
ПОМЕЩЕНИЯ, ЯВЛЯЮТСЯ НИЧТОЖНЫМИ, Т.К. ДАННАЯ СДЕЛКА ПРОТИВОРЕЧИТ
ДЕЙСТВОВАВШЕМУ В МОМЕНТ ЕЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ И СОБСТВЕННИК
МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА РЕШЕНИЯ О ПРИВАТИЗАЦИИ СПОРНОГО ПОМЕЩЕНИЯ
НЕ ПРИНИМАЛ>
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Документ
получен по официальной рассылке Арбитражного суда Нижегородской
области. -
-
АРБИТРАЖНЫЙ СУД
НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 11 мая 2005 года
Дело N А43-2688/2005-13-91
(извлечение)
Арбитражный суд
Нижегородской области в составе судьи Соколициной Веры Петровны, при
ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в судебном
заседании дело по иску администрации Кулебакского района
Нижегородской области к ответчику - обществу с ограниченной
ответственностью "Славянская слобода", г. Кулебаки, о
признании недействительным дополнения от 04.03.1998 к договору аренды
№ 170 от 24.10.1996,
установил:
в Арбитражный суд
Нижегородской области обратилась администрация Кулебакского района
Нижегородской области с исковым заявлением к ООО "Славянская
слобода", г. Кулебаки Нижегородской области, о признании
недействительным дополнения от 04.03.1998 к договору № 170 от
24.10.1996 на аренду нежилого помещения по ул. Бутова, д. 120а в г.
Кулебаки Нижегородской области.
В порядке ст. 49 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил свое
требование, в связи с чем просит признать недействительным указанное
дополнение в части включения в него п. 3.6, предусматривающего
предоставление арендатору права выкупа арендуемого помещения.
Данное уточнение судом принято.
В качестве обоснования своего иска
истец указывает на следующие обстоятельства:
1. Арендатор не обращался в КУМИ с
заявлением о внесении в договор аренды № 170 изменения, касающегося
права выкупа спорного помещения.
2. Спорное дополнение оформлено в
период действия Федерального закона "О приватизации
государственного имущества и об основах приватизации муниципального
имущества в РФ" № 123-ФЗ, запрещающего заключение договора
аренды с правом выкупа.
3. Решение КУМИ Кулебакского района
от 03.03.1998 № 38, являющееся основанием заключения названного
дополнения, не содержит указаний о внесении изменений в договор
аренды № 170 в части предоставления арендатору права выкупа спорного
помещения.
4. Спорное помещение не было включено
в местную программу приватизации, которая должна быть утверждена
Земским собранием.
5. Цена выкупа, указанная в
дополнении, не соответствует требованиям 123 Федерального закона.
6. На момент оформления оспариваемого
дополнения срок выкупленного ответчиком права аренды истек
01.06.1997.
-
-->
примечание.
В официальном тексте документа,
видимо, допущена опечатка: Закон РСФСР от 03.07.1991 № 1531-1 имеет
название "О приватизации государственных и муниципальных
предприятий в РФ".
-
Ответчик с исковыми
требованиями не согласен, полагая, что в силу п. 2 ст. 28 Закона
РСФСР "О приватизации" № 1531-1 от 03.07.1991 покупатель -
ООО "Славянская слобода" является правопреемником
выкупленного предприятия.
-
-->
примечание.
В официальном тексте документа,
видимо, допущена опечатка: имеются в виду пункты 4.5, 4.9 Основных
положений государственной программы приватизации государственных и
муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 года, утвержденные
Указом Президента РФ от 22.07.1994 № 1535.
-
Кроме того, истец
считает, что имеет право выкупа помещения в соответствии с п. 4.5,
4.9 Основных положений после 01.07.1994.
К тому же заявляет о пропуске истцом
3-годичного срока исковой давности, в связи с чем просит в иске
отказать.
Как следует из обстоятельств дела, в
соответствии с решением малого совета № 596 от 09.06.1992 комитет по
управлению муниципальной собственностью Кулебакского района утвердил
план приватизации муниципального предприятия общественного питания N
5, согласно которому на коммерческом конкурсе подлежало продаже право
на аренду.
Кроме того, победитель конкурса
обязан выкупить оборотные средства кафе "Славянская слобода"
и филиалов кафе "Чебурашка" и кафе "Пельменная".
По условиям данного конкурса
победитель обязан сохранить профиль предприятия на 5 лет, а также
сохранить социальные гарантии членам коллектива на 1 год.
Начальная цена права на аренду
составляла 2200 руб.
-
-->
примечание.
В официальном тексте документа,
видимо, допущена опечатка: после слов "за регистрационным"
пропущено слово "номером".
-
09.01.1992 по итогам
собрания трудового коллектива муниципального предприятия
общественного питания № 5 "Кафе "Славянская слобода"
(протокол 1) принято решение о подаче заявки на приватизацию
предприятия, что и было реализовано 03.03.1992 (заявка за
регистрационным 4).
07.05.1992 постановлением главы
администрации г. Кулебаки Нижегородской области № 445 зарегистрирован
устав ТОО "Славянская слобода".
-
-->
примечание.
В официальном тексте документа,
видимо, допущена опечатка: Указ Президента РФ № 322 имеет дату
02.04.1992, а не 02.04.1990.
-
В связи с тем, что
на коммерческий конкурс по продаже права аренды предприятия
общественного питания № 5 была подана лишь одна заявка - от трудового
коллектива названного предприятия, и на основании Указа Президента РФ
№ 322 от 02.04.1990 комитет по управлению муниципальной
собственностью, г. Кулебаки, принял решение № 10 от 21.05.1992,
которым продал право аренды кафе "Славянская слобода" и
основные фонды согласно плану приватизации трудовому коллективу
предприятия по восстановительной стоимости.
В связи с указанным обстоятельством
01.06.1992 между комитетом по управлению муниципальной
собственностью, г. Кулебаки, и ТОО "Славянская слобода"
заключен договор № 5 купли-продажи права аренды нежилого помещения,
находящегося по адресу: г. Кулебаки, ул. Бутова, д. 120а, сроком на
60 месяцев, а также оборотных средств ликвидированного предприятия
общественного питания № 5.
До проведения сделки приватизации
спорное помещение общей площадью 520,70 кв. м арендовалось МПОП № 5
по договору аренды № 46 от 01.01.1992 у ЖЭУ и использовалось под кафе
"Славянская слобода".
После торгов ответчик пользовался
указанным нежилым помещением также на условиях договора аренды № 46,
в который были внесены изменения, касающиеся арендатора - ТОО
"Славянская слобода".
Срок действия данного договора
определен до 01.01.1997.
24.10.1996 заключен договор аренды N
170 вышеназванного нежилого помещения площадью 451,23 кв. м, по
которому арендодателем выступил комитет по управлению имуществом, г.
Кулебаки, а арендатором указано ТОО "Славянская слобода".
Данное помещение было предоставлено арендатору для использования под
торговлю продовольственными товарами и кафе "Славянская
слобода".
Срок действия названного договора в
соответствии с протоколом разногласий определен сторонами с
24.10.1996 по 21.05.2007.
03.03.1998 КУМИ администрации
Кулебакского района решением № 38 постановил внести дополнения в
договоры аренды, в соответствии с которыми п. 3.1 раздела III
договоров аренды должен быть изложен в следующей редакции:
"Арендаторы обязаны ежемесячно не позднее 5-го числа следующего
месяца производить арендные платежи на счет, указанный арендодателем,
и не позднее 10-го числа этого же месяца представлять в КУМИ копии
платежных документов".
Указанные дополнения должны быть
оформлены в двухстороннем порядке с каждым арендатором муниципальных
площадей, заключившим договор аренды с КУМИ.
В связи с названным 16.03.1998 в
адрес всех арендаторов были направлены дополнения к договорам аренды
с изменениями п. 3.1 раздела III, устанавливающего порядок оплаты
арендной платы и срок представления в КУМИ доказательств платежей.
Согласно списку отправлений,
указанное дополнение отдано ТОО "Славянская слобода" на
руки.
Однако 04.03.1998 председатель КУМИ
Долов А.М. подписал с директором ТОО "Славянская слобода"
Живовой Т.Н. дополнение к договору аренды № 170 от 24.10.1996, в
соответствии с которым изменен не только п. 3.1 раздела III, но также
и п. 3.6 раздела III, который изложен в следующей редакции:
"Арендатор имеет право выкупа
арендуемого помещения, цена помещения определяется как сумма годовой
арендной платы, умноженной на коэффициент 2".
В этом же дополнении указано, что оно
заключено на основании решения комитета № 38 от 03.03.1998.
Из пояснений представителя истца
следует, что другим арендаторам муниципального имущества данными
дополнениями не предоставлялось право выкупа арендуемых помещений.
Полагая, что изменения п. 3.6
договора аренды № 170 произведены с нарушением законодательства,
истец просит признать его в этой части недействительным по
вышеуказанным основаниям (168 статья Гражданского кодекса РФ).
Изучив обстоятельства дела, заслушав
объяснения представителей сторон, суд считает исковое требование
обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Включением в договор аренды пункта
3.6, предусматривающего право выкупа арендуемого помещения,
фактически решен вопрос приватизации муниципального имущества.
Согласно ст. 14 Федерального закона
РФ "О приватизации государственного имущества и об основах
приватизации муниципального имущества в РФ" от 21.07.1997 N
123-ФЗ инициатива в проведении приватизации государственного и
муниципального имущества может исходить, в том числе, от органов
местного самоуправления, юридических лиц.
Однако, как видно из обстоятельств
дела, в 1998 году ответчик с заявкой о выкупе спорного помещения не
обращался.
Спорный объект не был включен в
программу приватизации муниципального имущества, которая должна быть
утверждена Земским собранием Кулебакского района (представительным
органом власти).
По этой причине истец не принимал
решения о приватизации вышеназванного спорного помещения, в отношении
которого оспариваемым дополнением предоставлено ответчику право
выкупа в рамках договора аренды № 170 от 24.10.1996, чем нарушены п.
4 ст. 15 ФЗ № 123 и ст. 217 Гражданского кодекса Российской
Федерации.
Кроме того, статьей 26 названного
Федерального закона, в период действия которого оформлено дополнение
от 04.03.1998, установлена возможность выкупа муниципального
имущества, сданного в аренду, но только в случае заключения договора
аренды с правом выкупа до вступления в силу Закона РФ "О
приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ".
При этом данный договор должен
содержать размер выкупа, сроки и порядок его внесения.
Таким образом, указанный ФЗ не
предусматривал возможности внесения в действующие договоры аренды
дополнений, предоставляющих арендаторам право на выкуп арендованного
помещения.
Выкупная цена, указанная в
оспариваемом дополнении в виде суммы годовой арендной платы,
умноженной на коэффициент 2, также не соответствует п. 3 ст. 26 ФЗ N
123.
Федеральным законом от 21.07.1997 N
123-ФЗ муниципальным образованиям предоставлено право самостоятельно
решать вопрос стоимости выкупаемого арендаторами муниципального
имущества в соответствии с определенным ими порядком.
С принятием данного Закона п. 4.9
Основных положений государственной программы приватизации
государственных и муниципальных предприятий в РФ после 01.07.1994,
определяющий выкупную стоимость арендуемых зданий, строений,
сооружений исходя из годовой арендной платы, умноженной на
коэффициент 2, прекратил свое действие (определение Конституционного
Суда РФ от 15.06.1999 "По делу о проверке конституционности п.
4.9 и 4.10 Основных положений").
Следовательно, п. 3.6, указанный в
оспариваемом дополнении, противоречит также вышеназванным положениям.
-
-->
примечание.
В официальном тексте документа,
видимо, допущена опечатка: после слов "комитета по управлению"
пропущено слово "муниципальным".
-
К тому же данное
дополнение издано на основании решения комитета по управлению
имуществом администрации Кулебакского района от 03.03.1998 № 38,
которым не принималось решения о предоставлении арендаторам
муниципального имущества права на его выкуп.
Как отмечалось выше, вопрос
приватизации спорного объекта собственником не рассматривался.
Данное спорное дополнение по
совокупности признаков, изложенных в ст. 153 Гражданского кодекса
Российской Федерации, расценивается судом как сделка.
В силу п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167 и
ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не
соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна
независимо от признания ее таковой судом и является недействительной
с момента ее совершения.
Данные нормы Кодекса применяются
независимо от времени совершения сделок (ст. 9 ФЗ от 30.11.1994 N
52-ФЗ "О введении в действие части 1 Гражданского кодекса
Российской Федерации").
В соответствии с п. 32 постановления
Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 "О
некоторых вопросах, связанных с применением части 1 ГК РФ"
Кодекс не исключает возможности предъявления иска о признании
недействительной ничтожной сделки и споры по таким требованиям
подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого
заинтересованного лица.
Исходя из вышеизложенного, дополнение
от 04.03.1998 к договору аренды № 170 от 24.10.1996 признается судом
ничтожным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Возражения ответчика о пропуске
истцом 3-годичного срока исковой давности отклоняются, поскольку
подобные требования могут быть предъявлены в суд в сроки,
установленные п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации
(десятилетний срок), являющейся специальной нормой по отношению к ст.
200 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Срок исковой давности по оспариванию
дополнения от 04.03.1998 не истек.
Расходы по госпошлине относятся на
ответчика (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации).
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170,
176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
1. Признать
недействительным дополнение от 04.03.1998 к договору аренды № 170 от
24.10.1996 в части п. 3.6, предусматривающего право выкупа
арендованного помещения.
2. Взыскать с общества с ограниченной
ответственностью "Славянская слобода", г. Кулебаки
Нижегородской области, 2000 руб. в доход бюджета РФ.
3. Исполнительный лист выдать после
вступления решения в законную силу.
Судья
В.П.СОКОЛИЦИНА
| 
