РЕШЕНИЕ Арбитражного суда
Нижегородской области от 01.11.2006 по делу № А43-8816/2005-17-239
<СПОРНОЕ ПОМЕЩЕНИЕ ПРИОБРЕТЕНО
ИСТЦОМ НА ОСНОВАНИИ ДОГОВОРА ПОДРЯДА НА СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО ДОМА И
ВХОДИТ В ПЛОЩАДЬ ДОМА, ПОСТРОЕННУЮ ЗА ЕГО СЧЕТ>
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Документ
получен по официальной рассылке Арбитражного суда Нижегородской
области. -
-
АРБИТРАЖНЫЙ СУД
НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 1 ноября 2006 года
Дело N А43-8816/2005-17-239
(извлечение)
Арбитражный суд
Нижегородской области в составе судьи Окорокова Дмитрия Дмитриевича,
при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в
судебном заседании дело по иску общества с ограниченной
ответственностью "Ремонтно-монтажный комплекс", г. Кстово
Нижегородской области, к ответчикам: 1) открытому акционерному
обществу по изготовлению строительных конструкций "Поиск",
г. Кстово Нижегородской области; 2) закрытому акционерному обществу
"Поиск-К", г. Кстово Нижегородской области, третье лицо -
Главное управление Федеральной регистрационной службы по
Нижегородской области, о признании права собственности и признании
недействительным зарегистрированного права собственности,
установил:
общество с
ограниченной ответственностью "Ремонтно-монтажный комплекс",
г. Кстово Нижегородской области (далее - ООО "РМК"),
обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к
открытому акционерному обществу по изготовлению строительных
конструкций "Поиск", г. Кстово Нижегородской области (далее
- ОАО "Поиск"), и закрытому акционерному обществу
"Поиск-К", г. Кстово Нижегородской области, с участием в
деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных
требований относительно предмета спора, Главного управления
Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области, о
признании права собственности на помещение № 3 площадью 109,30 кв. м,
в том числе 1-й этаж - 63,6 кв. м и подвал - 45,7 кв. м, по адресу:
г. Кстово Нижегородской области, ул. Кстовская, д. 11, литера А, а
также о признании недействительным зарегистрированного за ОАО "Поиск"
права собственности на квартиру № 84 общей площадью 62,5 кв. м в доме
№ 11 по ул. Кстовская в г. Кстово Нижегородской области.
В обоснование иска истец указал, что
01.07.2000 между ОАО "Поиск" и ЗАО "Поиск-К"
заключен договор генерального подряда № 1/ГП на строительство жилого
дома № 11 по ул. Кстовская г. Кстово Нижегородской области.
В этот же день между сторонами
названного договора заключен договор № 2/ИНВ о долевом участии в
строительстве того же жилого дома, в соответствии с которым ОАО
"Поиск", выступающее застройщиком, обязалось передать ЗАО
"Поиск-К" по окончании строительства квартиры, указанные в
приложении 1.
В пункте 2.1.1 договора о долевом
участии установлено, что ЗАО "Поиск-К" имеет право
привлекать средства инвесторов и заключать с ними договоры долевого
участия.
Пункт 2.2.1 договора обязывает
застройщика передать квартиры лицам, указанным в акте распределения
квартир.
В соответствии с условиями названного
договора ЗАО "Поиск-К" и ООО "РМК" 30.04.2001
заключили договор о долевом участии в строительстве жилого дома,
согласно которому истец финансирует строительство дома и по его
окончании получает право собственности на офис в секции С-2 в осях
VII - VIII общей площадью 65,095 кв. м и техподполье площадью 40,8
кв. м.
ООО "РМК" в соответствии с
договором оплатило стоимость строительства помещения в сумме 428861
руб. 76 коп.
Однако ОАО "Поиск"
зарегистрировало в Едином государственном реестре прав (далее по
тексту - ЕГРП) право собственности на указанный объект недвижимости
(офисное помещение), значащийся как квартира площадью 62,5 метра
квадратного по вышеназванному адресу.
В связи с чем истец, руководствуясь
ст. 12, 218, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации,
обратился с иском в суд.
06.06.2005 производство по делу было
приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N
А43-4427/2004-24-109/9.
Определением суда от 15.05.2006
производство по делу возобновлено.
Представитель истца в судебном
заседании исковые требования поддержал.
ОАО "Поиск" отзывом и в
заседании суда иск не признало по следующим причинам:
1. В соответствии с договором о
долевом участии в строительстве, заключенном 01.07.2000 между
заказчиком и генподрядчиком (ЗАО "Поиск-К"), последний имел
право на долю в виде квартир (пункт 1.3).
В нарушение условий названного
договора ЗАО "Поиск-К" заключило договор с истцом на
долевое участие в строительстве офиса. Никаких изменений или
дополнений в договор о долевом участии в строительстве от 01.07.2000
заказчик и генподрядчик не вносили. Акт распределения площадей от
07.10.2004 с учетом протокола разногласий от 08.10.2004
свидетельствует, что спорное помещение не является долей ЗАО
"Поиск-К".
-
-->
примечание.
В официальном тексте документа,
видимо, допущена опечатка: вместо даты "30.04.2001" имеется
в виду дата "30.03.2001".
-
Поэтому договор от
30.03.2001 долевого участия является ничтожной сделкой в силу ст. 168
Гражданского кодекса Российской Федерации.
2. ОАО "Поиск" никогда не
согласовывало ЗАО "Поиск-К" внесение изменений в проект
дома № 11 для строительства офиса для ООО "РМК". Кроме
того, из проекта перепланировки офиса в осях С-2 дома № 11 видно, что
проектом не предусмотрено подвальных помещений. Разрешения на
реконструкцию и строительство дополнительных площадей в подвале дома
ЗАО "Поиск-К" и истцу не выдавались.
3. Спорный объект истцу по
передаточному акту застройщик не передавал, поэтому у истца не может
возникнуть право собственности на помещение.
По договору от 01.07.2000 между
заказчиком и генподрядчиком предусмотрено по окончании строительства
передача квартир лицам, указанным в акте распределения квартир.
Поэтому истец не приобрел право на
получение спорного помещения в собственность.
Спорное помещение № 3 в акте ввода
дома в эксплуатацию отсутствует.
ЗАО "Поиск-К" отзывом на
исковое заявление и его представитель в судебном заседании поддержали
позицию истца, указав, что по договору о долевом участии в
строительстве жилого дома, заключенному с ОАО "Поиск",
предусмотрено право ЗАО "Поиск-К" (дольщика) привлекать
средства иных инвесторов и заключать с ними договоры, что и было
осуществлено.
Главное управление ФРС по
Нижегородской области, надлежащим образом извещенное о месте и
времени разбирательства спора, в заседание суда не явилось.
Исследовав представленные в дело
документы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд
установил следующее.
01.07.2000 между ОАО "Поиск"
(заказчик) и ЗАО "Поиск-К" (подрядчик) заключен договор
генподряда № 1/ГП, в соответствии с которым подрядчик принимает на
себя генеральный подряд по завершению строительства жилого дома № 11
по ул. Кстовская г. Кстово.
Пунктом 2.1 договора предусмотрено,
что стоимость сооружаемого подрядчиком объекта определяется
утвержденной проектно-сметной документацией и подтверждается актами
выполненных работ по формам № 2 и № 3.
Расчеты между заказчиком и
подрядчиком на сумму стоимости выполненных работ по договору с учетом
удорожания материалов и механизмов производятся путем взаимозачета по
инвестиционным обязательствам подрядчика (пункт 6.1 договора)
согласно договору о долевом участии в строительстве жилого дома № 11
по ул. Кстовская г. Кстово № 2/ИНВ от 01.07.2000.
Во исполнение условий договора
генподряда между ОАО "Поиск" (заказчик) и ЗАО "Поиск-К"
(дольщик) 01.07.2000 заключен договор № 2/ИНВ о долевом участии в
строительстве жилого дома.
Предметом названного договора
является долевое участие дольщика в строительстве жилого дома № 11 по
ул. Кстовская путем выполнения генподряда по завершению строительства
жилого дома согласно договору № 1/ГП от 01.07.2000.
Доля (квартиры) в жилом доме
передаются после подписания акта приема-передачи в виде жилой площади
в размере 4525,2 кв. м, что соответствует выполненным
строительно-монтажным работам в ценах 1991 года на сумму 2087,65 руб.
(пункты 1.2, 1.3 договора).
Застройщик обязался передать по
окончании строительства жилого дома квартиры, указанные в приложении
1, и оформить их согласно действующему законодательству (пункт 1.4
договора). Приложение 1 суду не представлено.
Пунктом 2.1.1 договора предусмотрено,
что дольщик (ЗАО "Поиск-К") имеет право привлекать средства
иных инвесторов и заключать с ними договоры долевого участия в
строительстве жилого дома. При этом по окончании строительства
дольщик обязан указать в акте распределения квартир застройщика всех
привлеченных им инвесторов, имеющих право на результаты
инвестирования.
После окончания строительства
застройщик обязался передать квартиры, указанные в акте распределения
квартир (пункт 2.2.1 договора).
Окончанием действия договора стороны
обусловили исполнение всех обязательств по договору (пункт 3.1
договора).
Жилой дом введен в эксплуатацию по
акту приемочной комиссии от 29.12.2003, утвержденному распоряжением
администрации Кстовского района Нижегородской области от 16.02.2004 N
360-р.
Согласно справке Кстовского филиала
ГУП Нижегородской области "Нижтехинвентаризация" № 2-931 от
27.04.2004 в жилом доме № 11 по ул. Кстовская имеется нежилое
встроенное помещение № 3 общей площадью 109,30 кв. м, в том числе
первый этаж - 63,6 кв. м и подвал - 45,7 кв. м.
Во исполнение обязательств по
договору о долевом участии в строительстве от 01.07.2000 № 2/ИНВ,
предусмотренных пунктом 2.1.1 договора, дольщик (ЗАО "Поиск-К")
в акте распределения квартир от 07.10.2004 указал своих инвесторов и
общую площадь, равную 3960,2 кв. м, где под номером 39 значится
помещение № 3 ООО "РМК" площадью 63,6 кв. м на первом этаже
и подвал площадью 45,7 кв. м, всего общей площадью 109,30 кв. м, на
основании договора № 84/К от 30.04.2001.
ОАО "Поиск" в упомянутом
акте также указало привлеченных им инвесторов и общую площадь
подлежащих передаче последним квартир и помещений - 3763,8 кв. м.
Застройщик 08.10.2004 подписал акт
распределения квартир с протоколом разногласий, указав, что помещение
№ 3 площадью 109,30 кв. м является собственностью застройщика (ОАО
"Поиск"). Протокол разногласий к акту распределения квартир
дольщиком не подписан.
Реализуя свое право на привлечение
средств иных инвесторов и заключение с ними договоров на долевое
участие в строительстве жилого дома, предусмотренное пунктом 2.1.1
договора от 01.07.2000 с ОАО "Поиск" о долевом участии, ЗАО
"Поиск-К" 30.04.2001 заключило договор о долевом участии в
строительстве жилого дома с ООО "РМК", в соответствии с
которым привлеченный инвестор (дольщик) при надлежащем исполнении
обязательств по договору приобретает по окончании строительства
жилого дома право собственности в равных частях на офис в секции С-2
в осях VII - VIII общей площадью 65,095 кв. м и техподполье площадью
40,8 кв. м (пункт 3 договора).
С этой целью ЗАО "Поиск-К"
обратилось к застройщику дома с просьбой согласовать изменение
проекта в жилом доме в части перепланировки квартир № 20, 84, 85 на
первом этаже, указав, что затраты по корректуре проекта берет на себя
(л.д. 57 - письмо № 220).
ОАО "Поиск" (застройщик)
согласилось с такой просьбой, о чем свидетельствует резолюция на
письме от 21.09.2001.
МУП "ПИ "Кстовпроект"
выполнило корректуру проекта жилого дома № 11 в связи с
реконструкцией трех квартир на первом этаже под офисы.
Проект реконструкции квартиры под
офис в секции С-2 приведен на чертеже № 308-11-АР, выполненном
названным предприятием, в соответствии с которым жилое помещение
переоборудовано в офис в секции С-2 в осях VII - VIII.
Перепланировка жилого помещения в
офис согласована с администрацией Кстовского района.
Распоряжением администрации № 1704-р
от 21.08.2003 на основании согласованной проектной документации на
реконструкцию трех квартир под офисы в строящемся жилом доме,
заключения по проекту от 17.07.2002 № 42, выполненного отделом
архитектуры и градостроительства, застройщику разрешена реконструкция
трех квартир № 20, 84, 85 на первом этаже под офисы с организацией
отдельных входных групп с торцов здания.
Жилой дом введен в эксплуатацию с
учетом работ, проведенных по реконструкции трех квартир.
В акте приемочной комиссии с учетом
изменений, внесенных в распоряжение № 360-р от 16.02.2004 (об
утверждении акта приемки в эксплуатацию жилого дома № 11)
распоряжением администрации Кстовского района Нижегородской области
от 27.10.2006 № 2280-р, указано, что в составе жилого дома имеются
встроенный магазин и три офиса, в том числе и встроенное помещение -
офис с подвалом в секции С-2 (помещение № 3) общей площадью 109,30
кв. м.
Свои обязательства в части
финансирования строительства нежилого помещения № 3 площадью 109,30
кв. м по договору о долевом участии в строительстве от 30.04.2001,
заключенному с ЗАО "Поиск-К", истец выполнил в полном
объеме, что подтверждается имеющимися в деле платежными документами и
не оспаривается стороной по договору.
Выполнены обязательства в части
финансирования строительства жилого дома и со стороны ЗАО "Поиск-К"
по договору о долевом участии в строительстве жилого дома,
заключенному с застройщиком - ОАО "Поиск" 01.07.2000.
Определением Арбитражного суда
Нижегородской области от 12.12.2005 по делу № А43-4427/2004-24-109/9,
вступившим в законную силу, установлено, что дольщику - ЗАО "Поиск-К"
на основании договора о долевом участии в строительстве № 2/ИНВ
принадлежит площадь 3960,20 кв. м, недополучил площадей в построенном
доме в размере 479,6 кв. м, а у ОАО "Поиск" возникло
денежное обязательство по возмещению стоимости непереданных площадей
по цене, определенной экспертом по состоянию на февраль 2004 г. (дата
ввода дома в эксплуатацию) и составляющей 4160050 руб. 40 коп.
В вышеуказанную площадь 3960,20 кв. м
согласно упомянутому акту распределения квартир от 07.10.2004 в части
указания инвесторов, привлеченных генподрядчиком (ЗАО "Поиск-К"),
входит и спорное помещение № 3.
Застройщику (ОАО "Поиск")
принадлежит площадь 3763,8 кв. м (на основании того же акта от
07.10.2004 в части указания инвесторов, привлеченных застройщиком).
Названные площади последним получены, что подтверждено представителем
ответчика в судебном заседании.
Таким образом, из материалов дела
следует, что ОАО "Поиск" права на спорное помещение не
имеет, поскольку оно входит в площадь дома, построенную за счет
дольщика - ЗАО "Поиск-К".
Однако 09.11.2004 ОАО "Поиск"
зарегистрировало право собственности на вышеуказанное помещение,
значащееся в ЕГРП как жилое помещение - квартира общей площадью 62,5
кв. м, расположенная по адресу: г. Кстово Нижегородской области, ул.
Кстовская, д. 11, кв. 84, 1-й этаж (свидетельство о государственной
регистрации серии 52-АБ № 119395 от 09.11.2004).
Правоустанавливающим документом для
регистрации права собственности послужил акт приемочной комиссии о
приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от
29.12.2003 и список дольщиков.
Согласно названному списку ОАО
"Поиск" значится дольщиком по строительству квартиры № 84
общей площадью 63,44 кв. м на основании справки о финансировании № 17
от 20.10.2004.
Справка (№ 17/4 от указанной даты)
свидетельствует о том, что финансирование строительства квартиры № 84
осуществило ОАО "Поиск" за счет собственных средств без
привлечения каких-либо инвесторов.
Однако указанные обстоятельства
противоречат материалам дела, поскольку нежилое помещение офиса
площадью 128,8 кв. м по условиям договора на долевое участие в
строительстве финансировал истец и ему должно быть передано
помещение.
В силу п. 1 ст. 218 Гражданского
кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь,
изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и
иных правовых актов приобретается этим лицом.
Возникшие между сторонами договоров
долевого участия в строительстве жилого дома правоотношения
регулируются нормами главы 55 Гражданского кодекса Российской
Федерации.
Согласно ст. 1048 Гражданского
кодекса Российской Федерации прибыль, полученная товарищами в
результате совместной деятельности, распределяется пропорционально
стоимости вкладов товарищей в общее дело.
Из материалов дела следует, что ОАО
"Поиск" не финансировало строительство спорного помещения,
поэтому включение последнего в список дольщиков следует признать
неправомерным.
Как установлено выше, ответчик (ОАО
"Поиск") не выполнил обязательство в части передачи
дольщику, указанному генподрядчиком, площадей в жилом доме в размере
479,6 кв. м на сумму 4160050 руб. 40 коп., в состав которых входит и
спорное помещение.
Таким дольщиком является истец,
который фактически использует спорное помещение, несет расходы по его
содержанию и профинансировал его строительство. Указанные
обстоятельства подтверждаются имеющимися в деле документами.
Истец приобрел право собственности на
помещение на основании договора, заключенного с ЗАО "Поиск-К"
30.04.2001.
Названное юридическое лицо не
оспаривает право собственности истца на спорный объект.
С учетом изложенного требование истца
о признании права собственности на нежилое помещение № 3 площадью
109,30 кв. м в силу ст. 12, п. 1 ст. 218, 1048 Гражданского кодекса
Российской Федерации суд находит обоснованным и правомерным.
Доводы ответчика, приведенные в
отзыве на исковое заявление в обоснование своих возражений, суд
рассмотрел и не принимает, поскольку они противоречат фактическим
обстоятельствам дела.
Между заказчиком и генподрядчиком,
сторонами по договору на долевое участие в строительстве жилого дома
от 01.07.2000, согласована реконструкция квартир № 20, 84, 85 на
первом этаже. После окончания строительства жилой дом со встроенным
помещением принят комиссией в эксплуатацию с участием заказчика. Тот
факт, что в указанный договор не внесены изменения в части передачи
доли в виде нежилого помещения не является основанием считать, что
это помещение строило для себя ОАО "Поиск". Фактические
обстоятельства дела свидетельствуют, что ЗАО "Поиск-К"
выполнило определенные действия по реконструкции квартир с целью
исполнения своего обязательства перед истцом.
Что касается регистрации права
собственности ОАО "Поиск" на квартиру № 84, то тут следует
отметить следующее.
Перевод вышеназванной квартиры в
нежилое помещение был согласован с администрацией Кстовского района
Нижегородской области (распоряжение № 1704-р от 21.08.2003). ОАО
"Поиск" своей резолюцией на письме ЗАО "Поиск-К"
№ 220 также дало согласие на перепланировку квартир (в том числе и N
84).
Справка Кстовского филиала ГП
Нижегородской области "Нижтехинвентаризация" № 4528 от
29.10.2004 составлена в отношении квартиры № 84 (указанная справка
представлялась на государственную регистрацию права собственности ОАО
"Поиск" на рассматриваемую квартиру), тогда как в справке
Кстовского филиала ГУП Нижегородской области "Нижтехинвентаризация"
№ 2-931 от 27.04.2004 уже было указано нежилое встроенное помещение N
3.
Кроме того, в протоколе разногласий
от 08.10.2004 к акту распределения квартир по жилому дому № 11 по ул.
Кстовская г. Кстово спорный объект недвижимости назван помещением № 3
площадью 109,3 кв. м, а не квартирой, что свидетельствует о признании
обществом "Поиск" данного факта.
Таким образом, на момент
осуществления государственной регистрации 09.11.2004 права
собственности ОАО "Поиск" на квартиру № 84 таковая
фактически уже не существовала, а являлась офисным помещением.
В связи с изложенными
обстоятельствами у ответчика в силу ст. 17 Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним" не возникли основания для регистрации права собственности
на квартиру № 84 в доме № 11 по ул. Кстовская г. Кстово.
Поэтому зарегистрированное право
собственности ОАО "Поиск" на упомянутую квартиру в силу ст.
2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ от 21.07.1997
следует признать недействительным.
Расходы по государственной пошлине в
порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации относятся на ОАО "Поиск".
Руководствуясь ст. 167 - 170, 176,
180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
суд
решил:
Признать право
собственности общества с ограниченной ответственностью
"Ремонтно-монтажный комплекс", г. Кстово Нижегородской
области, на помещение № 3 площадью 109,30 метра квадратного, в том
числе 1-й этаж - 63,6 метра квадратного и подвал - 45,7 метра
квадратного, по адресу: г. Кстово Нижегородской области, ул.
Кстовская, д. 11, литера А.
Признать недействительным
зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним записью № 52-01/12-27/2004-232 от
09.11.2004 право собственности открытого акционерного общества по
изготовлению строительных конструкций "Поиск", г. Кстово
Нижегородской области, на квартиру № 84 общей площадью 62,5 метра
квадратного, находящуюся по адресу: г. Кстово Нижегородской области,
ул. Кстовская, д. 11, 1-й этаж.
Взыскать с открытого акционерного
общества по изготовлению строительных конструкций "Поиск",
г. Кстово, в пользу общества с ограниченной ответственностью
"Ремонтно-монтажный комплекс", г. Кстово Нижегородской
области, 5000 руб. расходов по государственной пошлине.
Исполнительный лист выдать после
вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в
установленный законодательством срок в Первый арбитражный
апелляционный суд, г. Владимир.
Судья
Д.Д.ОКОРОКОВ
| 
