ОПРЕДЕЛЕНИЕ Нижегородского
областного суда от 11.07.2006 по делу № 33-3497
<ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
ЯВЛЯЕТСЯ НИЧТОЖНЫМ, ПОЭТОМУ К ПРАВООТНОШЕНИЯМ СТОРОН ПРИМЕНЯЮТСЯ
ПРАВИЛА О НЕОСНОВАТЕЛЬНОМ ОБОГАЩЕНИИ>
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Документ
получен по официальной рассылке Нижегородского областного суда. -
-
НИЖЕГОРОДСКИЙ
ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июля 2006 года
Дело N 33-3497
(извлечение)
11 июля 2006 года
судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
в составе председательствующего заместителя председателя
Нижегородского областного суда Лысова М.В., судей Лисина Н.А. и
Кручинина М.А., заслушав в открытом судебном заседании по докладу
Лисина Н.А. гражданское дело по кассационной жалобе К-их А.А. на
решение Нижегородского районного суда г. Н.Новгорода от 25 мая 2006
года по иску ЗАО "Мобиком-Центр" к К-их А.А. о признании
сделки ничтожной, применении последствий недействительности ничтожной
сделки,
установила:
истец обратился к
К-их А.А. с иском, в котором просил суд признать недействительным
договор аренды жилого помещения в г. Брянске от 23 марта 2005 года,
заключенный между сторонами, и просил взыскать с ответчика 264666
рублей - сумму, уплаченную истцом по данному договору.
В ходе судебного заседания истец
изменил предмет своих исковых требований, просит суд признать договор
аренды № 1 помещения - квартиры в г. Брянске ничтожным, применить
последствия недействительности ничтожной сделки: взыскать с ответчика
уплаченную истцом по данному договору сумму в размере 264666 рублей
53 копейки.
В суде представители истца поддержали
измененные исковые требования, их обосновали следующим.
23 марта 2005 года между ЗАО
"Мобиком-Центр" и К-их А.А. был заключен договор № 1 аренды
жилого помещения - квартиры, принадлежащей ответчику на праве
собственности, расположенной по адресу: г. Брянск. Данная квартира
была взята истцом в аренду для использования под центр обслуживания
клиентов. Срок договора был определен с 1 апреля 2005 года по 31
марта 2010 года, размер арендной платы определен в сумме,
эквивалентной 40 долларам США по курсу ЦБ РФ на момент оплаты за 1
кв. м. Дополнительным соглашением сторон от 31 мая 2005 года арендная
плата с 1 июня 2005 года была уменьшена до 20 долларов США за
квадратный метр. Всего с 1 апреля 2005 года по 1 августа 2005 года
ЗАО "Мобиком-Центр" уплатило ответчику арендную плату
230259 рублей 88 копеек, уплатило подоходный налог за К-их А.А. в
размере 34406 рублей 65 копеек.
-
-->
примечание.
В официальном тексте документа,
видимо, допущены опечатки: постановление Пленума Верховного Суда РФ N
6, Пленума ВАС РФ № 8 имеет дату 1 июля 1996 года, а не 1999 года.
-
Данный договор был
зарегистрирован в ГУ ФРС по Брянской области 15 августа 2005 года,
номер регистрации 32-32-28/027/2005-895. В процессе регистрации
договора истцу стало известно, что данное помещение не переведено из
жилого в нежилое. Представленное ответчиком постановление
администрации Брянской области о переводе жилого помещения в нежилое
является недостаточным документом для перерегистрации жилого
помещения в нежилое. В соответствии со ст. 288 ГК РФ размещение в
жилых домах промышленных производств не допускается. Не допускается
размещение в жилых помещениях предприятий, учреждений, организаций,
такое допускается только после перевода помещения в нежилое
помещение. На основании положений данной статьи и положений п. 38
постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1999 года № 6/8 "О некоторых
вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" сделка
сторон является ничтожной.
Ответчик исковые требования истца не
признал и пояснил, что спорная квартира им была приобретена в
собственность по инициативе истца. Договор аренды был заключен на
данную квартиру также по инициативе истца. При заключении договора
было оговорено, что данная квартира будет переводиться в нежилое
помещение, и она переведена в нежилое помещение постановлением
Администрации Брянской области. Начаты работы по переустройству и
перепланировке данной квартиры для использования ее в качестве
нежилого помещения. Данные работы должны производиться силами как
истца, так и ответчика.
Работы по переустройству и
перепланировке не закончены, не составлен акт принятия работ по
переустройству квартиры в нежилое помещение. В реестре регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним арендуемое истцом
помещение, принадлежащее ответчику, зарегистрировано как жилое.
Ответчик пояснил суду, что 5 мая 2004
года между ним и истцом по делу был заключен предварительный договор
на аренду нежилого помещения предположительной площадью 67,2 кв. м,
который предусмотрел, что основной договор будет заключен после
перевода жилого помещения в нежилое. Истец, заключая с ним этот
предварительный договор, знал, что спорное помещение является жилым
помещением и соглашался заключать договор аренды на данное помещение
не позднее 3 дней после сдачи ответчиком в соответствующую
организацию пакета документов, необходимых для перевода помещения из
жилого в нежилое. Ответчик полагает, что между договорами от 5 мая
2004 года и от 23 марта 2005 года существует связь как между
предварительным и основным договорами.
Ответчик полагает, что такие действия
истца, как его предложение заключить мировое соглашение, по которому
он не будет взыскивать с ответчика уплаченную по договору сумму
арендной платы и сверх этого выплатит ему определенную сумму, следует
расценить как признание истцом факта, что "по его вине договор
аренды не должен состояться, т.е. фактически уклоняется от исполнения
ранее заключенного договора, признавая его недействительной ничтожной
сделкой".
Ответчик полагает, что принадлежащая
ему квартира переведена в нежилое помещение распоряжением Губернатора
Брянской области № 605 от 9 декабря 2004 года, без каких-либо условий
для ответчика, в том числе и по реконструкции помещения под ЦОК, что
не противоречит п. 1 ст. 23 ЖК РФ.
5 марта 2005 года ответчик получил
постановление и.о. главы городской администрации г. Брянска № 898-П о
реконструкции помещения по согласованному между истцом и ответчиком
плану. Основной договор между сторонами об аренде квартиры ответчика
был заключен только потому, что налоговое законодательство не
позволяет истцу без договора выполнить работы по реконструкции
принадлежащего ответчику помещения под ЦОК согласно дизайн-проекту.
После заключения договора аренды от 23 марта 2005 года данное
помещение истец принял от ответчика по передаточному акту от 1 апреля
2005 года. Была проведена регистрация договора аренды.
Стороны этого договора договорились
действовать в рамках заключенного договора аренды (подп. 2.3, 4.4),
об этом, по мнению ответчика, свидетельствует тот факт, что ими был
составлен протокол рабочей встречи от 22 июня 2005 года по решению
вопросов по оформлению недостающей документации и финансированию
ремонтных работ и других мероприятий по адресу: г. Брянск. Однако
истец не приступил к исполнению принятых по данному документу
обязанностей. Ответчик же выполнил все обязанности, которые брал на
себя по данному протоколу.
Ответчик полагает, что с момента
заключения договора аренды истец фактически пользовался его
имуществом, поэтому обязан возместить ему в денежной форме стоимость
пользования. Что касается требований истца о возврате ему ответчиком
арендной платы за арендуемое у него помещение, то ответчик считает,
что размер перечисляемой ему истцом платы в счет аренды не превышал
обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в данной
местности, поэтому перечисленная истцом ответчику арендная плата не
может рассматриваться как неосновательное обогащение собственника
имущества (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). В соответствии с положениями ст.
1103 ГК РФ, по мнению ответчика, к требованиям о возврате
исполненного по недействительной сделке правила о неосновательном
обогащении могут применяться, если иное не вытекает из существа
соответствующих отношений. Ответчик полагает, что характер отношений
его и истца свидетельствует об отсутствии обогащения на его стороне.
Представитель ГУ ФРС по Брянской
области в суд не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим
образом.
Решением Нижегородского районного
суда от 25 мая 2006 года постановлено: считать договор аренды № 1
квартиры в г. Брянске, заключенный между ЗАО "Мобиком-Центр"
и К-их А.А. 23 марта 2005 года, ничтожной сделкой; применить
последствия недействительности ничтожной сделки и взыскать с К-их
А.А. в пользу ЗАО "Мобиком-Центр" 264666 рублей 53 копейки,
в счет возврата госпошлины - 3646 рублей 67 копеек, взыскать с К-их
А.А. госпошлину в размере 599 рублей 99 копеек.
В кассационной жалобе К-их А.А.
просит решение отменить и дело направить на новое рассмотрение в ином
составе суда, указывая, что выводы суда, изложенные в решении, не
соответствуют обстоятельствам дела, что суд при рассмотрении спора
неправильно применил нормы материального права.
Проверив материалы дела, обсудив
доводы жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия
находит решение подлежащим отмене в части взыскания с К-их А.А. в
пользу ЗАО "Мобиком-Центр" денежных средств в сумме 264666
рублей 53 копейки.
Решение Нижегородского районного суда
от 25 мая 2006 года о признании ничтожной сделкой договора аренды № 1
квартиры в г. Брянске, заключенного между ЗАО "Мобиком-Центр"
и К-их А.А. 23 марта 2005 года, является обоснованным.
Вместе с тем, удовлетворяя требования
ЗАО "Мобиком-Центр" о взыскании с К-их А.А. уплаченной
истцом по договору суммы, суд указал, что денежные средства должны
быть возвращены в соответствии с требованиями ст. 167 ГК РФ в силу
двухсторонней реституции.
Однако в соответствии со ст. 167 п. 2
ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон должна
возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности
возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное
выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или
предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если
иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Судом установлено, что при заключении
договора ЗАО "Мобиком-Центр" было достоверно известно о
том, что переданное ему по договору помещение не переведено в разряд
нежилых.
Тем не менее ЗАО "Мобиком-Центр"
приняло помещение от К-их А.А., о чем был составлен передаточный акт
от 1 апреля 2005 года (л.д. 46).
Из пояснений представителей сторон в
суде кассационной инстанции следует, что помещение, переданное ЗАО
"Мобиком-Центр" по акту, до настоящего времени находится в
его владении.
Таким образом, ЗАО "Мобиком-Центр",
выплачивая К-их А.А. арендную плату, осуществляло владение и
пользование имуществом ответчика.
При таких обстоятельствах выводы суда
о правомерности требований ЗАО "Мобиком-Центр" о возврате
арендной платы как средств, неосновательно полученных К-их А.А. по
ничтожной сделке, не могут быть признаны обоснованными судебной
коллегией, поскольку использование ЗАО "Мобиком-Центр"
принадлежащего К-их А.А. имущества приведет к неосновательному
обогащению истца.
В силу ст. 1102 п. 1 ГК РФ лицо,
которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой
оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет
другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему
неосновательно приобретенное или сбереженное имущество
(неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных
ст. 1109 ГК РФ.
В силу ст. 1103 п. 1 ГК РФ, поскольку
иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами и иными
правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений,
правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также
к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
В соответствии со ст. 1105 п. 2 ГК РФ
лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без
намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить
потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по
цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том
месте, где оно происходило.
ЗАО "Мобиком-Центр" не
представило доказательств того, что выплаченная им арендная плата за
пользование принадлежащим К-их А.А. помещением превышает цену,
существовавшую в г. Брянске на аренду таких помещений.
При таких обстоятельствах решение
суда в части взыскания с К-их А.А. 264666 рублей 53 копеек
противоречит приведенным нормам материального права и подлежит
отмене.
С учетом того, что обстоятельства
дела установлены судом первой инстанции с достаточной полнотой,
судебная коллегия находит возможным разрешить исковые требования по
существу, отказав ЗАО "Мобиком-Центр" в удовлетворении иска
в части взыскания с К-их А.А. денежных средств в сумме 264666 рублей
53 копейки.
Соответственно подлежит изменению
решение в части взыскания с К-их А.А. госпошлины и в части размера
возврата госпошлины.
Поскольку удовлетворено требование
ЗАО "Мобиком-Центр" неимущественного характера, размер
возврата госпошлины с К-их А.А. должен составить 2000 рублей.
На основании изложенного и
руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение
Нижегородского районного суда г. Н.Новгорода от 25 мая 2006 года в
части взыскания с К-их А.А. в пользу ЗАО "Мобиком-Центр"
264666 рублей 53 копеек и взыскания с К-их А.А. государственной
пошлины в госдоход в размере 599 рублей 99 копеек отменить и принять
в этой части новое решение, отказав ЗАО "Мобиком-Центр" в
удовлетворении исковых требований о взыскании с К-их А.А. суммы,
уплаченной по договору аренды, в размере 264666 рублей 53 копейки,
уменьшив размер возврата государственной пошлины в пользу ЗАО
"Мобиком-Центр" с 3646 рублей 67 копеек до 2000 рублей.
В остальной части решение
Нижегородского районного суда оставить без изменения.
Председательствующий
М.В.ЛЫСОВ
Судьи
Н.А.ЛИСИН
М.А.КРУЧИНИН
| 
