ОПРЕДЕЛЕНИЕ Нижегородского
областного суда от 25.07.2006 по делу № 33-3871
<РАЗРЕШАЯ СПОР О ПРИЗНАНИИ
НИЧТОЖНЫМ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ДОЛЕЙ КВАРТИРЫ, СУД НАДЛЕЖАЩИМ
ОБРАЗОМ НЕ УСТАНОВИЛ, ВЕДЕТ ЛИ УКАЗАННАЯ СДЕЛКА К НАРУШЕНИЮ ЖИЛИЩНЫХ
ПРАВ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕГО, ПОЭТОМУ ДЕЛО НАПРАВЛЕНО НА НОВОЕ
РАССМОТРЕНИЕ>
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Документ
получен по официальной рассылке Нижегородского областного суда. -
-
НИЖЕГОРОДСКИЙ
ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июля 2006 года
Дело N 33-3871
(извлечение)
25 июля 2006 года
судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
в составе председательствующего Кутыревой Е.Б., судей Крашенинниковой
М.В. и Нижегородцевой И.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании
по докладу Кутыревой Е.Б. дело по кассационной жалобе М-вой Т.А.,
К-ева Е.Ю. на решение Канавинского районного суда г. Н.Новгорода от
13 июня 2006 года по делу по иску М-вой Т.А., К-ева Е.Ю. к Д-ной Е.В.
о признании прекратившей право пользования жилым помещением, снятии с
регистрационного учета, признании добросовестными приобретателями,
встречному иску Д-ной Е.В. к К-еву Е.Ю., М-вой Т.А. о применении
последствий ничтожной сделки купли-продажи долей квартиры,
установила:
М-ва Т.А., К-ев Е.Ю.
обратились в суд к ответчице Д-ной Е.В. с иском о снятии с
регистрационного учета по адресу: г. Н.Новгород, ул. Генерала Зимина,
указав, что 23.03.2004 заключили с ней договор купли-продажи 253/381
долей квартиры и 11.05.2004 получили свидетельство о госрегистрации
права в долевой собственности на жилье, однако Д-на Е.В. в нарушение
договора не снялась с регистрационного учета.
Д-на Е.В. требования не признала и
предъявила встречные требования о признании договора купли-продажи
долей квартиры недействительным, указав, что продала К-еву Е.Ю.
81/381 долю квартиры, а М-вой Т.А. - 172/981 доли (комната № 1), что
составляет 28,5 кв. м общей площади квартиры, принадлежавших ранее ей
и сыну Д-ну Сергею, 2002 года рождения. Сделка совершена без
соответствующего разрешения органов опеки и попечительства и является
ничтожной в силу нарушения требований ст. 28, 37 ГК РФ.
М-ва Т.А. и К-ев Е.Ю. заявили
дополнительные требования о признании их добросовестными
приобретателями долей квартиры (л.д. 76 - 78).
В дальнейшем М-ва Т.А. и К-ев Е.Ю.
просили признать ответчика Д-ну Е.В. прекратившей право пользования
жилым помещением - 253/381 долями квартиры по адресу: г. Н.Новгород,
ул. Генерала Зимина, обязать УФМС снять ее с регистрационного учета,
признать истцов добросовестными приобретателями спорных долей
квартиры.
В обоснование заявленных требований
указали, что 23.11.2002 ответчица улучшила свои жилищные условия,
купив на деньги от продажи спорного жилья отдельную двухкомнатную
благоустроенную квартиру по адресу: г. Н.Новгород, ул. Знаменская, и
28.06.2004 оформила госрегистрацию права собственности на двоих с
сыном. Истцы считают себя добросовестными приобретателями, поскольку
оплачивали свою покупку по рыночной стоимости, не могли знать, что
ответчица действовала без учета интересов своего ребенка, выглядела
она порядочной женщиной. Другого жилья истцы не имеют.
Д-на Е.В. предъявила в суд требования
о применении последствия недействительности договора купли-продажи
долей квартиры в связи с его ничтожностью, указав, что орган опеки и
попечительства давал разрешение на продажу долей квартиры только с
условием приобретения жилья по ул. Заслонова, но квартира куплена по
ул. Знаменской без соответствующего согласования.
Третье лицо - Д-н С.В. с
первоначальным иском не согласился, просил о рассмотрении без своего
участия, пояснив, что является отцом и законным представителем Д-на
С.С., 2002 года рождения, был категорически против продажи долей
квартиры и покупки жилья по ул. Знаменской, т.к. в последнем сыро,
холодно, дурно пахнет из подвала, бегают грызуны, подходы к дому
затопляются, округа не благоустроена, повсюду пьяницы, наркоманы и
бомжи - всем этим нарушены права ребенка (т. 2, л.д. 76).
Третьи лица - УФМС по Нижегородской
области и управление образования и социально-правовой защиты детства
администрации Канавинского района г. Н.Новгорода просили о
рассмотрении дела без участия своих представителей, при этом орган
опеки и попечительства не выразил своего мнения по существу спора.
Третье лицо - агентство недвижимости
"Жемчужина России" в судебное заседание не явилось,
извещалось надлежащим образом.
Решением Канавинского районного суда
г. Н.Новгорода от 13 июня 2006 года постановлено:
применить последствия ничтожной
сделки - договора купли-продажи 253/381 долей коммунальной квартиры
по адресу: г. Н.Новгород, ул. Генерала Зимина, заключенного 23 марта
2004 года между Д-ной Е.В., действующей за себя и своего
несовершеннолетнего сына Д-на С.С., 2002 года рождения, и М-вой Т.А.,
К-евым Е.Ю.;
обязать М-ву Т.А., К-ева Е.Ю.
возвратить в собственность Д-ной Е.В. и ее несовершеннолетнего сына
Д-на С.С. 253/381 доли жилого помещения по адресу: г. Н.Новгород, ул.
Генерала Зимина, что соответствует в натуре комнатам № 1 и № 2 данной
коммунальной квартиры;
признать запись регистрации N
52-01/02-49/2004-98 от 11 мая 2004 года в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним недействительной;
взыскать с Д-ной Е.В. в пользу М-вой
Т.А. 267900 рублей и в пользу К-ева Е.Ю. - 199500 руб.;
-
-->
примечание.
В официальном тексте документа,
видимо, допущена опечатка: после слов "о признании"
пропущены слова "Д-ной Е.В.".
-
в иске М-вой Т.А.,
К-еву Е.Ю. о признании прекратившей право пользования жилым
помещением по адресу: г. Н.Новгород, ул. Генерала Зимина, вместе с
несовершеннолетним сыном Сергеем, признании добросовестными
приобретателями жилья, обязании УФМС по Нижегородской области снять
их с регистрационного учета данного жилого помещения отказать.
В кассационной жалобе М-вой Т.А. (в
настоящее время - К-овой), К-ева Е.Ю. ставится вопрос об отмене
судебного решения.
Проверив материалы дела, обсудив
доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся по данному делу лиц,
судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ
сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим
Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо
независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий
недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым
заинтересованным лицом.
Статья 168 ГК РФ устанавливает, что
сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых
актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка
оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 28 ГК РФ за
несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки могут
совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
К сделкам законных представителей
несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила,
предусмотренные пунктами 2 и 3 ст. 37 настоящего Кодекса.
Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ родители
не вправе без предварительного разрешения органа опеки и
попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе по обмену
или дарению имущества подопечного, сделки, влекущие отказ от
принадлежащих подопечному прав, а также любые другие сделки, влекущие
уменьшение имущества подопечного.
В силу ст. 65 СК РФ родительские
права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей.
Как следует из материалов, дела 23
марта 2004 года Д-на Е.В., действуя также в интересах сына Сергея,
2002 года рождения, заключила договор купли-продажи квартиры по
адресу: г. Н.Новгород, ул. Генерала Зимина, согласно которому продала
принадлежащие ей и сыну на праве общей долевой собственности 253/381
доли данной коммунальной квартиры, соответствующие комнатам № 1 и N
2: М-вой Т.А. - 172/381 доли за 267900 руб. и К-еву Е.Ю. - 81/381
долю за 199500 руб. (т. 1, л.д. 4). Д-на Е.В. обязалась в срок до 10
апреля 2004 года сняться с регистрационного учета в данной квартире.
11 мая 2004 года М-ва Т.А. И К-ев
Е.Ю. получили свидетельство о государственной регистрации права
собственности на соответствующие доли спорного жилого помещения.
В соответствии с распоряжением
администрации Канавинского района г. Н.Новгорода № 277-р от
27.02.2004 (т. 1, л.д. 90) Д-ной Е.В. разрешена продажа занимаемого
жилого помещения с сыном с одновременной покупкой квартиры в доме по
ул. Заслонова в г. Н.Новгороде.
По договору купли-продажи от
23.03.1994 Д-на Е.В. приобрела 2-комнатную квартиру по адресу: г.
Н.Новгород, ул. Знаменская, в собственность на себя и на своего
несовершеннолетнего сына в размере по 1/2 доле каждому.
-
-->
примечание.
В официальном тексте документа,
видимо, допущены опечатки: после слов "договор купли-продажи"
пропущено слово "квартиры", вместо слова "произведена"
имеется в виду слово "заключен".
-
Удовлетворяя
требования Д-ной Е.В. о применении последствия ничтожной сделки
купли-продажи 253/381 долей коммунальной квартиры дома по ул.
Генерала Зимина, заключенной 23 марта 2004 года, суд первой инстанции
в судебном решении указал, что договор купли-продажи по ул.
Знаменской г. Н.Новгорода произведена Д-ной Е.В. в нарушение
требования закона, без разрешения органа опеки и попечительства и без
согласия законного представителя несовершеннолетнего - Д-на С.В.
Между тем указанный вывод суда нельзя
признать правильным, поскольку он не основан на законе, выводы суда
не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
-
-->
примечание.
В официальном тексте документа,
видимо, допущены опечатки: имеются в виду статьи 28, 37 Гражданского
кодекса РФ, а не Гражданского процессуального кодекса РФ, вместо слов
"разрешение такого согласия" имеются в виду слова
"получение такого разрешения".
-
По смыслу ст. 168 ГК
РФ сделки, совершенные родителями, усыновителями, опекунами и
попечителями без предварительного разрешения органов опеки и
попечительства, когда разрешение такого согласия необходимо по
закону, ничтожны, если они не повлекли за собой уменьшение имущества
подопечного или иного ущемления прав несовершеннолетнего.
Само по себе отсутствие согласия
органа опеки и попечительства на совершение сделки с квартирой по ул.
Зимина, права на которую в долевой собственности имеет
несовершеннолетний ребенок Д-ной, не может рассматриваться как
безусловное основание для признания сделки недействительной.
В связи с указанным следует отметить,
что обстоятельством, имеющим значение, является реальное соблюдение
прав несовершеннолетнего.
Делая вывод о том, что сделка
осуществлена в нарушение требований закона ст. 28, 37 ГПК РФ, суд в
судебном решении указал, что органы опеки и попечительства не давали
согласия на приобретение квартиры по ул. Знаменской г. Н.Новгорода,
такое согласие не было получено и законным представителем
несовершеннолетнего.
Из дела видно, что распоряжением
администрации Канавинского района г. Н.Новгорода от 27.02.2004 N
277-р Д-ной Е.В. разрешена продажа 253/381 долей собственности
квартиры в доме по ул. Зимина г. Н.Новгорода с одновременной покупкой
квартиры в доме по ул. Заслонова г. Н.Новгорода жилой площадью 28,4
кв. м на имя Д-ной Е.В. и ее несовершеннолетнего сына Д-на С.С.,
23.11.2002 года рождения, по 1/2 доле собственности каждому (л.д. 90,
т. 10).
Законный представитель
несовершеннолетнего Д-на С.С. - Д-н С.В. в нотариально оформленном
заявлении от 31.12.2003 дал согласие на продажу доли в праве
собственности на коммунальную квартиру по ул. Зимина, и доли в праве
собственности квартиры и дома в отношении несовершеннолетнего при
условии покупки отдельной двухкомнатной квартиры, расположенной в г.
Н.Новгороде, по вариантам и на условиях по усмотрению Д-ной Е.В.
(л.д. 119, т. 2).
Действительно, Д-ной Е.В. приобретена
двухкомнатная квартира не по ул. Знаменской г. Н.Новгорода, однако
это не свидетельствует о том, что согласие как органа опеки и
попечительства, так и законного представителя на осуществление сделки
по продаже доли несовершеннолетнего отсутствовало. Вывод суда об
отсутствии такого согласия является ошибочным.
Учитывая, что законным представителем
несовершеннолетнего - Д-ной Е.В. была приобретена другая
двухкомнатная квартира, суду следовало выяснить, соответствует ли
приобретенная квартира по своим техническим параметрам, размеру жилой
площади и приобретенной доле собственности полученному разрешению
органа опеки и попечительства и привела ли указанная сделка к
реальному ущемлению жилищных прав несовершеннолетнего Д-на С.С.
В судебном решении суд указал, что
приобретенная квартира по ул. Знаменской г. Н.Новгорода находится в
антисанитарных условиях, имеет повышенную влажность, обои отстают от
стен, по квартире бегают крысы, почти вплотную к дому примыкает
колония, территория вокруг дома не благоустроена, рано утром играют
гимн, много пьяниц и наркоманов. Однако указанные основания не влекут
признания сделки недействительной как ничтожной сделки по ул. Зимина
г. Н.Новгорода, а могут быть самостоятельными основаниями к
расторжению договора купли-продажи. В то же время суд не исследовал
вопрос о причине повышенной влажности в квартире, о возможности ее
устранения. Кроме того, в материалах дела отсутствует заключение
соответствующих органов о непригодности дома к проживанию.
Судебная коллегия отмечает, что,
применяя последствия ничтожной сделки, суд нарушил требования ст. 167
ч. 2 ГК РФ, в силу которой при недействительности сделки каждая из
сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке.
Решая вопрос о возврате К-еву и К-овой (М-вой) уплаченной ими по
договору суммы, суд не учел, что на день рассмотрения дела в суде
сумма в связи с инфляцией значительно обесценилась, и поэтому суду
следовало применить к ней индексацию или исходить из действующей
рыночной стоимости квартиры.
При таких обстоятельствах решение
суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене.
При новом рассмотрении дела суду
следует принять во внимание изложенное и вынести решение в
соответствии с законом.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ,
судебная коллегия
определила:
Решение Канавинского
районного суда г. Н.Новгорода от 13 июня 2006 года по делу по иску
М-вой Т.А., К-ева Е.Ю. к Д-ной Е.В. о признании прекратившей право
пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета,
признании добросовестными приобретателями, встречному иску Д-ной Е.В.
к К-еву Е.Ю., М-вой Т.А. о применении последствий ничтожной сделки
купли-продажи долей квартиры отменить и дело передать на новое
рассмотрение в тот же суд первой инстанции в ином составе судей.
Председательствующий
Е.Б.КУТЫРЕВА
Судьи
М.В.КРАШЕНИННИКОВА
И.Л.НИЖЕГОРОДЦЕВА
| 
