|  |
"ОБЗОР МАТЕРИАЛОВ СУДЕБНОЙ
ПРАКТИКИ АРБИТРАЖНОГО СУДА НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ
С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ЗА ПЕРИОД С 29.09.2003 ПО
31.12.2006"
(подготовлен Арбитражным судом
Нижегородской области)
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Документ
получен по официальной рассылке Арбитражного суда Нижегородской
области. -
ОБЗОР
МАТЕРИАЛОВ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
АРБИТРАЖНОГО СУДА
НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ ПО ДЕЛАМ,
СВЯЗАННЫМ С
ПРИМЕНЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ЗА ПЕРИОД
С 29.09.2003 ПО 31.12.2006
I. Предоставление
земельных участков, находящихся в публичной собственности, в частную
собственность.
1. В случае, если
расположенные на земельном участке объекты не являются недвижимостью,
то земельный участок не может быть предоставлен в собственность
юридическому лицу в порядке пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса
Российской Федерации.
Дело № А43-11383/2005-29-11 (решение
от 21.06.2005, постановление кассационной инстанции от 25.10.2005).
Индивидуальный предприниматель
обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным
бездействия комитета по управлению городским имуществом и земельными
ресурсами администрации города в решении вопроса по предоставлению в
собственность за плату земельного участка под принадлежащим ему
торговым павильоном и об обязании администрации заключить договор
купли-продажи этого участка.
Решением арбитражного суда в
удовлетворении заявленных требований отказано. В апелляционном
порядке дело не рассматривалось. Кассационная инстанция решение суда
оставила в силе.
Отказывая в удовлетворении заявления
предпринимателя, суды исходили из того, что исключительное право на
приватизацию земельных участков имеют лишь собственники расположенных
на этих земельных участках объектов недвижимого имущества, право на
которые зарегистрировано в установленном законом порядке. В данном
случае документов, подтверждающих регистрацию права собственности на
сборно-разборный торговый павильон как на объект недвижимости,
предприниматель не представил.
2. Если договор
аренды земельного участка заключен с собственником расположенного на
нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса
Российской Федерации, то собственник утрачивает право выкупа
земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 указанного
Кодекса.
Дело № А43-11167/2006-41-240 (решение
по делу от 29.08.2006).
Справка к тезису.
Согласно пункту 1 статьи 36
Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица,
имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном
ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения,
расположенные на земельных участках, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные
участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
Исключительное право на приватизацию земельных участков или
приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и
юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в
порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом,
федеральными законами.
Распространение сферы действия данной
нормы разъяснено постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 24.03.2005 № 11, в пункте 7 которого указано,
что, если договор аренды земельного участка заключен с собственником
расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие
Земельного кодекса Российской Федерации, то в связи с тем, что
собственник недвижимости реализовал свое исключительное право
приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного
участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии
с пунктом 1 статьи 36 названного Кодекса.
Однако, если собственник объекта
недвижимости, расположенного на земельном участке, реализовал свое
право аренды предусмотренное п. 1 ст. 36 Земельного кодекса, то он
может приобрести этот земельный участок в общеустановленном порядке
при условии, если препятствий к продаже земельного участка не
существует.
3. Исключительное
право на приобретение в собственность за плату земельных участков,
находящихся в муниципальной или государственной собственности, в
порядке, установленном в статье 36 Земельного кодекса Российской
Федерации, принадлежит не всем юридическим лицам, а лишь
собственникам объектов недвижимости, расположенных на этих участках.
Дело № А43-18824/2006-9-617 (решение
от 18.09.2006, постановление кассационной инстанции от 14.12.2006).
Открытое акционерное общество
обратилось в территориальное управление Федерального агентства по
управлению федеральным имуществом по Нижегородской области (далее -
ТУ ФАУФИ) с заявлением от 14.02.2006 о приватизации земельного
участка, который заявитель использует на основании государственного
акта на право бессрочного (постоянного) пользования землей и на
котором расположен принадлежащий ОАО на праве собственности объект
недвижимости - здание общежития.
В ответе от 20.04.2006 на данное
заявление ТУ ФАУФИ сообщило, что основания для продажи испрашиваемого
земельного участка отсутствуют, поскольку в соответствии со статьей
36 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности на
земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной
собственности, приобретают собственники объектов недвижимости,
расположенных на этих участках. Завод не подтвердил право
собственности на общежитие, находящееся на указанном земельном
участке.
Посчитав, что имеет право на
приватизацию упомянутого земельного участка, а отказ ТУ ФАУФИ
является незаконным, ОАО обратилось в арбитражный суд с заявлением.
Заявленное требование основано на
пункте 2 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации "О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и
мотивировано тем, что ОАО обязано в срок до 01.01.2008 переоформить
право постоянного бессрочного пользования названным земельным
участком на право аренды или приобрести его в собственность.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 36
Земельного кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к
выводу об отсутствии оснований для передачи в собственность ОАО
упомянутого земельного участка и решением отказал в удовлетворении
заявленного требования.
В апелляционной инстанции дело не
рассматривалось.
Суд кассационной инстанции не
усмотрел оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу
следующего.
Согласно подпунктам 5 и 11 пункта 1
статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации основными принципами
земельного законодательства являются единство судьбы земельных
участков и прочно связанных с ними объектов, а также сочетание
интересов общества и законных интересов граждан. При регулировании
земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм
гражданского законодательства и норм земельного законодательства в
части регулирования отношений по использованию земель, а также
принцип государственного регулирования приватизации земли.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3
Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"
юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20
Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны
переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными
участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные
участки в собственность по своему желанию до 01.01.2008 в
соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской
Федерации.
В статье 36 Земельного кодекса
Российской Федерации предусмотрено, что юридические лица, имеющие в
собственности объекты недвижимости, расположенные на земельных
участках, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, приобретают права на эти земельные участки в
соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на
приватизацию земельных участков имеют юридические лица - собственники
объектов недвижимости в порядке и на условиях, которые установлены
настоящим Кодексом, федеральными законами.
В силу статьи 28 Федерального закона
от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и
муниципального имущества" отказ в выкупе земельного участка
собственникам объектов недвижимости, не являющихся самовольными
постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к
государственной или муниципальной собственности, не допускается, за
исключением случаев, предусмотренных законом.
Таким образом, исключительное право
на приобретение в собственность за плату земельных участков,
находящихся в муниципальной или государственной собственности, в
порядке, установленном в статье 36 Земельного кодекса Российской
Федерации, принадлежит не всем юридическим лицам, а лишь
собственникам объектов недвижимости, расположенных на этих участках,
и при условии отсутствия оснований для отказа в приватизации,
предусмотренных законом.
Единственным бесспорным
доказательством существования у лица права собственности на объект
недвижимости является государственная регистрация этого права (статья
2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
ОАО не подтвердило право
собственности на здание общежития, поэтому у него не возникло права
на приватизацию испрашиваемого земельного участка, а у ТУ ФАУФИ не
было правовых оснований для принятия решения о продаже этого участка,
поэтому суд отказал в удовлетворении заявленного требования.
Кроме того, согласно пункту 6 статьи
2 Закона РСФСР от 03.07.1991 № 1531-1 "О приватизации
государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" и пункту 5
раздела 1 Положения о коммерциализации государственных предприятий с
одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа,
утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 01.07.1992 N
721, объекты коммунально-бытового назначения, к которым относится
общежитие, не подлежали включению в уставный капитал акционерных
обществ, созданных в результате приватизации (преобразования).
Из плана приватизации завода,
утвержденного решением комитета по управлению государственным
имуществом администрации Нижегородской области от 30.09.1992 № 725,
следует, что жилой фонд предполагалось передать в муниципальную
собственность, однако общежитие в муниципальную собственность не
передано. В результате этого нарушения заявитель неправомерно остался
пользователем земельного участка.
Следует подчеркнуть, что в
постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 21.03.2006 № 14711/05 высказана иная позиция, касающаяся
данного вопроса. В постановлении говорится, что отсутствие на спорном
земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего истцу на праве
собственности, не может служить препятствием для переоформления им
права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности.
Эта позиция основана на следующем.
Согласно пункту 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного
кодекса лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены
до вступления в силу Земельного кодекса, вправе по своему выбору
оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с
порядком, установленным правилами статьи 36 Кодекса, независимо от
того, для какой цели были предоставлены эти участки.
Таким образом, одинаковый порядок
(административная процедура) предоставления собственникам зданий,
строений, сооружений и землепользователям прав на соответствующие
земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Закона о введении
в действие Земельного кодекса и статья 36 Земельного кодекса
регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными
лицами земли в частную собственность.
Пунктом 2 статьи 3 Закона
предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную
собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного)
пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему
желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от
условий приобретения земли в частную собственность, установленных
статьей 36 Кодекса (наличие титула права собственности на здание,
строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию
или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для
эксплуатации объекта недвижимости).
4. Земельные участки
в составе водоохранных зон рек и водоемов, находящиеся в
государственной или муниципальной собственности, а также
предусмотренные генеральными планами развития соответствующих
территорий для использования в публичных интересах ограничены в
обороте и не могут быть переданы в частную собственность.
Дело № А43-2647/2004-23-80 (решение
от 04.08.2005, постановление апелляционной инстанции от 21.10.2005,
постановление кассационной инстанции от 30.01.2006).
Индивидуальный предприниматель
обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными
решений учреждения юстиции по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской
области (далее - УФРС) о приостановлении государственной регистрации
права собственности на земельный участок, о приостановлении
государственной регистрации ограничения по земельному участку.
В обоснование своих исковых
требований истец заявил, что он является собственником нежилого
отдельно стоящего здания, приобретенного у закрытого акционерного
общества по договору купли-продажи. Распоряжением администрации
города истцу был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный
участок, занимаемый складским корпусом с хоздвором, в границах,
определенных чертежом управления архитектуры и градостроительства
администрации города. Согласно вышеназванному распоряжению между
администрацией и предпринимателем был подписан договор аренды
земельного участка.
На основании решения министерства
имущественных отношений Нижегородской области между
специализированным государственным учреждением при Правительстве
Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества"
и предпринимателем был подписан договор купли-продажи находящегося в
государственной собственности земельного участка для использования
под складской корпус с хоздвором в границах, указанных в кадастровой
карте.
Истец обратился в УФРС с заявлениями
о регистрации права собственности земельного участка и обременения
(особый режим использования земли - водоохранная зона).
По истечении месячного срока УФРС
отказало в государственной регистрации права собственности на
земельный участок и обременения (ограничения) по земельному участку,
поскольку в силу пункта 8 статьи 28 Закона "О приватизации
государственного и муниципального имущества" отчуждению не
подлежат земельные участки в составе земель водоохранного назначения.
Полагая, что решение УФРС не
соответствует действующему законодательству, истец обратился в суд.
Решением от 04.08.2005, оставленным
без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21.10.2005, в
удовлетворении заявленных требований отказано. Суд кассационной
инстанции вывод нижестоящих судов поддержал.
Суды сделали вывод о том, что УФРС в
рамках предоставленных ему полномочий в соответствии со статьями 13,
17, 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним" приостанавливало государственную регистрацию для правовой
экспертизы документов и законности сделки и правомерно отказало
заявителю в государственной регистрации права собственности на
спорный земельный участок и обременения, поскольку этот участок не
подлежит отчуждению в силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона от
21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и
муниципального имущества", так как находится в водоохранной зоне
реки Оки и часть его относится к землям общего пользования.
Пункт 3 статьи 129 Гражданского
кодекса РФ предусматривает, что земля и другие природные ресурсы
могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными
способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле
и других природных ресурсах.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7
Земельного кодекса РФ правовой режим земель определяется исходя из
принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования
в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок
проведения которого устанавливаются федеральными законами и
требованиями федеральных специальных законов.
В силу статьи 111 Водного кодекса РФ
водоохранной зоной водного объекта является территория, примыкающая к
акватории водного объекта, на которой устанавливается специальный
режим использования и охраны природных ресурсов и осуществления иной
хозяйственной деятельности.
Статья 112 Водного кодекса РФ
предусматривает, что земельные участки в водоохранных зонах водных
объектов предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке,
установленном земельным законодательством Российской Федерации по
согласованию со специально уполномоченным государственным органом
управления использованием и охраной водного фонда.
На основании п. 2 и подп. 1 п. 5 ст.
27, ст. 94, подп. 1 п. 1 ст. 97 Земельного кодекса земельные участки
в составе водоохранных зон рек и водоемов, находящиеся в
государственной или муниципальной собственности, ограничены в обороте
и не могут быть предоставлены в частную собственность. Аналогичный
запрет предусмотрен пунктом 8 статьи 28 ФЗ "О приватизации
государственного и муниципального имущества".
Кроме того, в силу пункта 8 статьи 28
Федерального закона "О приватизации государственного и
муниципального имущества" не подлежат отчуждению земельные
участки в составе земель общего пользования, а также предусмотренные
генеральными планами развития соответствующих территорий для
использования в государственных и общественных интересах, в том числе
земель общего пользования.
Согласно генеральному плану развития
Нижнего Новгорода часть спорного земельного участка расположена над
проектируемой трассой метрополитена и на землях общего пользования.
Таким образом, этот земельный участок не мог быть приватизирован
также и потому, что расположен на землях общего пользования и на
территории, предусмотренной для использования в интересах жителей
города, то есть в общественных интересах.
5. До 01.07.2006
решение о продаже земельного участка принималось органом, принявшим
решение о приватизации объектов недвижимости, расположенных на
соответствующем земельном участке.
Дело № А43-12798/03-23-426 (решение
от 01.03.2004, постановление апелляционной инстанции от 25.05.2004,
постановление кассационной инстанции от 30.08.2004, решение от
17.12.2004, постановление апелляционной инстанции от 09.03.2005,
постановление кассационной инстанции от 02.06.2005).
Общество с ограниченной
ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением,
уточненным на основании статьи 49 АПК РФ, о признании незаконным
отказа министерства имущественных отношений Нижегородской области
(далее - МИО НО) в предоставлении в собственность земельного участка
и обязании МИО НО в двухнедельный срок направить обществу договор
купли-продажи этого земельного участка.
Решением от 01.03.2004, оставленным
без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.05.2004,
суд отказал в удовлетворении заявленных требований, сделав вывод о
том, что принятие решения о предоставлении в собственность земельного
участка относится к компетенции органа местного самоуправления,
поскольку общество стало собственником имущественного комплекса не в
порядке приватизации.
Суд кассационной инстанции
постановлением от 30.08.2004 отменил названные судебные акты и
направил дело на новое рассмотрение по существу спора, указав, что
решение о приватизации объектов недвижимости, расположенных на
земельном участке, принимал комитет по управлению государственным
имуществом Нижегородской области (КУГИ НО), а потому решение о
приватизации этого земельного участка вправе принять орган
исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Приобретение
собственником объектов на вторичном рынке купли-продажи не имеет
значения.
Определением суда от 03.11.2004 к
участию в деле в качестве второго ответчика привлечено
территориальное управление (Теруправление) Федерального агентства по
управлению федеральным имуществом Нижегородской области.
До принятия решения по делу общество
с ограниченной ответственностью на основании статьи 49 АПК РФ
уточнило заявленные требования и просило признать незаконным отказ
МИО НО в предоставлении в собственность указанного земельного
участка.
При новом рассмотрении дела решением
от 17.12.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной
инстанции от 09.03.2005, суд признал оспариваемый отказ незаконным со
ссылками на статью 37 Земельного кодекса РСФСР, статью 552
Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 3 (пункт 2)
Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в
действие Земельного кодекса Российской Федерации", статью 36
Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 28 (пункт 3), 43
(пункт 2) Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О
приватизации государственного и муниципального имущества".
Кассационная инстанция решение суда
первой инстанции от 17 декабря 2004 года и постановление
апелляционной инстанции от 9 марта 2005 года оставила без изменения.
При рассмотрении дела установлено
следующее. Общество с ограниченной ответственностью приобрело
имущественный комплекс (несколько объектов недвижимости) по договору
купли-продажи у закрытого акционерного общества. Право собственности
общества с ограниченной ответственностью на объекты недвижимости
подтверждено свидетельством о государственной регистрации права. В
свою очередь закрытое акционерное общество стало собственником этого
имущества в результате приватизации федерального имущества арендного
предприятия. Решение о приватизации арендного предприятия принимал
комитет по управлению государственным имуществом Нижегородской
области.
В сентябре 2003 года общество с
ограниченной ответственностью обратилось в министерство имущественных
отношений с заявкой о приватизации земельного участка, имеющего
присвоенный в установленном порядке кадастровый номер. То есть
участок, с заявлением о приватизации которого обратилось общество, в
соответствии с пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ может являться объектом
купли-продажи. Однако министерство имущественных отношений в
приватизации земельного участка обществу отказало, мотивируя свой
отказ тем, что решение о приватизации должен принять орган местного
самоуправления. И следует отметить, что первоначально суды первой и
апелляционной инстанций с мнением министерства имущественных
отношений об отсутствии у него права на принятие решения о
приватизации спорного земельного участка согласились. Основной
причиной такого подхода явилось то, что заявитель (общество с
ограниченной ответственностью) получил в собственность находящиеся на
земельном участке объекты недвижимости не в результате приватизации,
а на основании договора купли-продажи. Однако данный вывод является
ошибочным по следующим причинам. Согласно пункту 3 статьи 28
Федерального закона "О приватизации государственного и
муниципального имущества" <1> решение о продаже земельных
участков принимается органом, принявшим решение о приватизации
соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня
обращения. Таким образом, по буквальному смыслу данной нормы факт
приватизации находящегося на земельном участке недвижимого имущества
является единственным обстоятельством, позволяющим определить
уполномоченный на приватизацию земельного участка государственный
(муниципальный) орган. Из пункта 3 статьи 28 Федерального закона "О
приватизации государственного и муниципального имущества" также
следует, что последующая (после приватизации) продажа объектов
недвижимости не влечет за собой изменения компетенции уполномоченных
данной нормой государственных (муниципальных) органов на принятие
решения о приватизации земельного участка.
--------------------------------
<1> Абзац 2 пункта 3 статьи 28
Федерального закона "О приватизации государственного и
муниципального имущества" утратил силу с 1 июля 2006 года -
Федеральный закон от 17.04.2006 № 53-ФЗ.
Необходимо оговориться, что в связи с
утратой положения абзаца 2 пункт 3 статьи 28 Закона "О
приватизации государственного и муниципального имущества"
вопрос, описанный в пункте 8 обзора, не утрачивает своей
актуальности, так как в суд могут поступать исковые заявления об
оспаривании сделок приватизации земельных участков, основанных на
таких решениях КУГИ Нижегородской области, принятых до 01.07.2006.
II. Порядок
предоставления земельного участка, находящегося в публичной
собственности, в аренду и орган, уполномоченный на принятие
соответствующего решения.
6. В случае, если
земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или
юридическим лицом, его предоставление для строительства
осуществляется только в результате проведения торгов.
Дело № А43-20182/2003-10-838 (решение
от 29.09.2003, постановление апелляционной инстанции от 16.06.2004,
постановление кассационной инстанции от 09.09.2004).
Индивидуальный предприниматель
обратился в арбитражный суд с заявлением, в котором просил признать
незаконным отказ администрации города (далее - администрация) в
предоставлении земельного участка для строительства бизнес-центра.
Заявленное требование мотивировано
тем, что в ответ на обращение предпринимателя с просьбой о
предоставлении земельного участка для строительства администрация не
совершила действий, предусмотренных в статьях 30 (пункте 5) и 31
Земельного кодекса Российской Федерации, и незаконно отказала в
предоставлении земельного участка в аренду (без проведения торгов),
чем нарушила права и законные интересы истца, осуществляющего
предпринимательскую деятельность.
Решением, оставленным без изменения
постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, суд отказал в
удовлетворении заявления. Признав действия администрации
соответствующими действующему законодательству, суд указал, что до
момента обращения истца с заявлением о предоставлении земельного
участка с предварительным согласованием места размещения объекта
участок по испрашиваемому адресу уже сформирован администрацией для
размещения торгового центра согласно генеральному плану города,
потому в соответствии с пунктом 6 статьи 30 Земельного кодекса
Российской Федерации мог быть предоставлен для строительства только в
порядке, предусмотренном подпунктами 3, 4 пункта 4 статьи 30
названного Кодекса (проведение торгов).
7. Несмотря на то,
что правоотношения сторон возникли до введения в действие Закона
Нижегородской области "О регулировании земельных отношений в
Нижегородской области" от 13.12.2005 № 192-З, земельный участок
не может быть предоставлен администрацией Нижнего Новгорода,
поскольку на момент вынесения судом решения о признании незаконными
действий по отложению принятия решения о предоставлении земельного
участка администрация утратила полномочия по выделению земельных
участков.
Дело № А43-43770/2005-9-1274 (решение
от 16.01.2006, постановление кассационной инстанции от 27.04.2006).
Общество с ограниченной
ответственностью (далее - общество) 17.01.2005 подало в администрацию
города (далее - администрация) заявление о предоставлении земельного
участка для размещения стоянки автомобилей. Согласно выписке из
протокола комиссии по инвестиционной политике и земельным отношениям
от 19.05.2005 принятие решения о предоставлении земельного участка
обществу отложено на неопределенный срок.
Общество, посчитав, что бездействия
администрации нарушают его права и законные интересы, обратилось в
арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий по
отложению принятия решения и об обязании администрации принять
решение о предоставлении земельного участка в аренду.
Сославшись на пункт 5 статьи 34
Земельного кодекса Российской Федерации, суд решением признал
незаконными действия администрации по отложению более чем на полгода
принятия решения о предоставлении обществу с ограниченной
ответственностью земельного участка в аренду. В удовлетворении
требования об обязании администрации принять решение о предоставлении
земельного участка отказано. При этом суд исходил из того, что в
связи с принятием Закона Нижегородской области от 13.12.2005
администрация не уполномочена на выделение земельных участков.
В апелляционной инстанции дело не
рассматривалось.
Суд кассационной инстанции не
усмотрел оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу
следующего.
В пункте 2 статьи 4 Гражданского
кодекса Российской Федерации определено, то по отношениям, возникшим
до введения в действие акта гражданского законодательства, он
применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в
действие. Обязанность предоставить заявителю земельный участок
возникла у администрации в связи с признанием судом незаконных
действий органа местного самоуправления, однако в тот момент
выделение земельных участков относилось к полномочиям органа
государственной власти Нижегородской области.
Оставляя в силе решение первой
инстанции, арбитражный суд кассационной инстанции подтвердил
правильность выводов о том, что суд первой инстанции обоснованно
применил действовавший на момент принятия судебного акта Закон о
регулировании земельных отношений и сделал правильный вывод о том,
что администрация города не уполномочена на выделение земельных
участков.
8. Если решение
органа государственной власти или местного самоуправления о
предварительном согласовании размещения на земельном участке,
находящемся в государственной или муниципальной собственности,
объекта строительства принято, а рабочий проект согласован с
компетентным органом до вступления в силу статей 30.1 и 38.1
Земельного кодекса Российской Федерации, то на заключение договора
аренды такого земельного участка с застройщиком порядок,
предусмотренный указанными статьями, не распространяется.
Дело А43-5526/2006-10-195 (решение от
15.05.2006, постановление апелляционной инстанции от 05.09.2006).
Прокурор области обратился в
арбитражный суд с заявлением о признании недействительным
распоряжения главы администрации города от 27.12.2005 "О
предоставлении земельного участка в аренду обществу с ограниченной
ответственностью под строительство многоэтажного жилого дома с
конторскими помещениями (третья очередь строительства)".
По мнению истца, оспариваемый
ненормативный правовой акт местного самоуправления не соответствует
закону, поскольку предоставление после октября 2005 года земельных
участков для жилищного строительства из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, производится без
предварительного согласования места размещения объекта. При этом
продажа таких земельных участков или продажа права на заключение
договоров аренды таких земельных участков осуществляется на аукционах
в порядке, предусмотренном ст. 30.1, 38.1 Земельного кодекса
Российской Федерации (в редакции дополнений, внесенных Федеральным
законом от 29.12.2004).
Решением арбитражного суда первой
инстанции в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд
признал, что оспариваемое распоряжение принято в пределах компетенции
и полномочий администрации города.
Суд апелляционной инстанции указанные
выводы арбитражного суда первой инстанции поддержал с учетом того,
что в период обращения общества с ограниченной ответственностью в
администрацию города с заявкой (от 16 апреля 1999 года) о
предоставлении земельного участка под строительство многоквартирных
жилых домов, действующим законодательством предусматривалось общее
правило о разрешении вопроса о строительстве с предварительным
согласованием места размещения объекта.
Статьей 28 Земельного кодекса РСФСР
устанавливалось, что заинтересованные в строительстве лица должны
обратиться в компетентный орган с ходатайством о предварительном
согласовании места его размещения. Компетентный орган при этом должен
обеспечить выбор земельного участка, в том числе с учетом интересов
населения, проживающего на данной территории. Материалы
предварительного согласования места размещения объекта утверждаются
решением компетентного органа, копия которого вручается
заинтересованному лицу и которое является основанием для проведения
проектно-изыскательских работ и последующего принятия решения о
предоставлении земельного участка.
Распоряжение главы администрации "О
разрешении обществу с ограниченной ответственностью проектирование
жилых домов" по своему содержанию является решением о
предварительном согласовании места размещения объекта и полностью
соответствует приведенным нормам ст. 28 Земельного кодекса РСФСР и п.
2 Указа Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 года N
2287 "О приведении земельного законодательства Российской
Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации".
Таким образом, правоотношения по
освоению обществом земельного участка для строительства возникли до
принятия и опубликования Федерального закона от 29 декабря 2004 года
"О введении в действие Градостроительного кодекса Российской
Федерации", дополнившего Земельный кодекс Российской Федерации
ст. 30.1, 38.1, на которые ссылается прокурор.
Нормы статей 30.1 и 38.1 Земельного
кодекса Российской Федерации не могут распространяться на уже
возникшие правоотношения (отношения, по которым предварительное
согласование места размещения объекта было принято до вступления в
силу данных норм).
Пунктом 5 статьи 61
Градостроительного кодекса Российской Федерации 1998 года
предусмотрено, что утвержденная в установленном порядке проектная
документация является основанием для выдачи разрешения на
строительство. Разрешение на строительство согласно статье 62 данного
Кодекса должно было выдаваться арендатору земельного участка. Однако
рабочий проект дома третьей очереди строительства был согласован
Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации
города еще в 2003 году.
В соответствии со статьей 29
Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и
юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в
государственной и муниципальной собственности, осуществляется на
основании решения исполнительных органов государственной власти или
органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления
соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
Согласно пункту 10 статьи 3
Федерального закона от 25.10.2001 "О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации" и пункту 3 статьи 5
Закона Нижегородской области от 26 марта 1998 года № 114-З "О
разграничении полномочий органов государственной власти и местного
самоуправления Нижегородской области в сфере регулирования земельных
отношений" (действовавшего в период предварительного
согласования для предоставления земельного участка обществу с
ограниченной ответственностью для строительства жилого дома)
предоставление земельных участков на подведомственной территории в
порядке, установленном законодательством, отнесено к полномочиям
органов местного самоуправления.
Анализ указанных правовых норм
позволяет сделать вывод о том, что предоставление земельного участка
обществу с ограниченной ответственностью находилось в компетенции
ответчика.
В кассационную инстанцию решение и
постановление апелляционного суда не обжаловалось.
Необходимо сказать, что существует
другая позиция ФАС Волго-Вятского округа, касающаяся вопроса
земельных правоотношений. В постановлении арбитражного суда
кассационной инстанции (дело № А43-7870/06-38-199 от 24.08.2006)
указывается на ошибочность выводов суда первой инстанции о том, что
действие сторон в виде выбора земельного участка, разрешение на
проектирование, разработка и согласование проектной документации,
подписание предварительного договора и другие действия, возникшие до
вступления в действие статьи 30.1 Земельного кодекса Российской
Федерации, являются земельными правоотношениями. Волго-Вятский
окружной суд считает, что такие действия являются лишь частью
процесса накопления юридических фактов, направленных на формирование
земельных правоотношений.
9. Действия статьи
30.1 Земельного кодекса Российской Федерации не распространяются на
правоотношения по проектированию объектов недвижимости.
Дело № А43-8550/06-43-328 (решение от
17.07.2006, постановление кассационной инстанции от 22.09.2006).
Прокурор Нижегородской области (далее
- прокурор) обратился с заявлением в арбитражный суд к администрации
города Нижнего Новгорода (далее - администрация) о признании
недействительным распоряжения главы администрации Нижнего Новгорода
"О разрешении закрытому акционерному обществу проектирования
жилого дома с помещениями общественного назначения, котельной,
трансформаторной подстанцией и подземной автостоянкой и
резервировании земельного участка" (далее - распоряжение).
Требование мотивировано тем, что
администрация неправомерно зарезервировала земельный участок за
юридическим лицом, поскольку такое право ей не предоставлено.
Распоряжение принято в нарушение статьи 30.1 Земельного кодекса
Российской Федерации, так как в силу данной статьи земельные участки
предоставляются в собственность или аренду без предварительного
согласования места размещения объекта. Спорное распоряжение нарушает
права и законные интересы граждан, организаций и иных лиц в сфере
предпринимательской и иной экономической деятельности.
Решением от 17.07.2006 арбитражный
суд отказал прокурору в удовлетворении заявленного требования.
Суд исходил из того, что статья 30.1
Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривает проведение
аукциона на право разработки проектной документации. Пункт 4 статьи
28 данного Кодекса не содержит запрета на резервирование земельного
участка на срок проектирования. Кроме того, суд указал, что в
материалах дела отсутствуют доказательства о нарушении распоряжением
чьих-либо прав и охраняемых законом интересов в сфере
предпринимательской и иной экономической деятельности.
В апелляционную инстанцию решение не
обжаловалось.
Суд кассационной инстанции оставил
решение без изменения исходя из того, что положение статьи 30.1
Земельного кодекса Российской Федерации регулирует вопросы
предоставления земельных участков под строительство и не относится к
правоотношениям по проектированию. Таким образом, действие указанной
нормы права не распространяются на правоотношения по проектированию
объектов, возникших из оспариваемого распоряжения. Кроме того,
прокурор надлежащим образом не доказал факт нарушения оспариваемым
распоряжением чьих-либо прав и охраняемых законом интересов.
III. Заключение
договора о передаче земельного участка в пользование.
10. Арбитражный суд
признает договор аренды земельного участка незаключенным в случае,
если спорный земельный участок не сформирован в установленном порядке
и не прошел государственный кадастровый учет.
Дело № А43-28554/2005-2-903 (решение
от 22.12.2005, постановление апелляционной инстанции от 11.04.2006).
Справка к тезису.
Условия договора аренды об объекте
недвижимости должно соответствовать требованиям пункта 1 статьи 607
ГК РФ, а именно: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие
определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в
качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре
условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается
несогласованным сторонами, а соответствующий договор считается
незаключенным. Предметом договора аренды может быть только вещь
индивидуально определенная, не потребляемая.
Если это земельный участок, то он
должен быть обособлен, индивидуализирован.
Способом индивидуализации земельных
участков является государственный кадастровый учет.
Согласно статье 1 Федерального закона
от 02.01.2000 № 28-ФЗ "О государственной земельном кадастре"
государственный кадастровый учет земельных участков представляет
собой описание и индивидуализацию земельных участков в Едином
государственном реестре земель, в результате чего каждый земельный
участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно
выделить его из других земельных участков и осуществить его
качественную и экономическую оценку. Государственный кадастровый учет
сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового
номера.
Между тем в практике Арбитражного
суда Нижегородской области, а также Арбитражного суда Волго-Вятского
округа существует и иная позиция по данному вопросу, согласно которой
условие об объекте договора аренды земельного участка считается
согласованным в том случае, если приложенный к договору чертеж
позволяет определенно установить переданный в аренду участок (в том
числе его границы на местности) и без кадастрового плана (решение по
делу А43-18824/2003-15-568 от 30.03.2004, постановление кассационной
инстанции по тому же делу от 06.07.2004), или же в том случае, если
на момент заключения договора аренды между сторонами не возникло
разногласий по поводу границ, площади и местонахождения земельного
участка (решение по делу А43-39149/2005-13-1131 от 17.01.2006,
постановление апелляционной инстанции по тому же делу от 17.05.2006,
постановление кассационной инстанции по тому же делу от 07.07.2006).
11. Земельный кодекс
Российской Федерации не содержит в качестве обязательного требования
для передачи земельного участка в безвозмездное срочное пользование
наличие документов, подтверждающих постановку данного участка на
государственный кадастровый учет. В связи с этим предметом договора
безвозмездного срочного пользования может являться земельный участок,
не прошедший государственный кадастровый учет, но границы которого
установлены планом Главного управления архитектуры и
градостроительства администрации.
Дело № А43-45702/2005-43-732 (решение
от 31.03.2006, постановление арбитражного апелляционного суда от
22.06.2006, постановление кассационной инстанции от 04.10.2006).
Индивидуальный предприниматель
обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным
распоряжения администрации города "О заключении договора
безвозмездного срочного пользования земельным участком". По
мнению истца, распоряжение нарушает права и законные интересы в сфере
осуществляемой им предпринимательской деятельности, поскольку
ограничивает права владения, пользования предпринимателем имуществом
- кирпичным гаражом, расположенном на спорном земельном участке.
Заявитель в обоснование своей позиции
указывает на непрохождение спорным земельным участком кадастрового
учета, данное обстоятельство является основанием для признания
ничтожным договора безвозмездного пользования земельным участком.
Решением суда первой инстанции,
оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в
удовлетворении иска отказано исходя из того, что Земельный кодекс не
содержит обязательных предписаний о том, что в безвозмездное срочное
пользование может быть передан только земельный участок, прошедший
государственный кадастровый учет. Границы участка определены чертежом
Главного управления архитектуры и градостроительства администрации,
что позволяет идентифицировать его в целях заключения договора
безвозмездного срочного пользования.
Кроме того, глава 5 Земельного
кодекса Российской Федерации предусматривает исчерпывающий перечень
обстоятельств, при которых необходимо наличие документов,
подтверждающих прохождение государственного кадастрового учета
земельных участков: при решении вопросов о предоставлении земли в
аренду для строительства (ст. 30, 30.1, 31, 32), для целей, не
связанных со строительством (ст. 34), либо в собственность (ст. 36,
37).
Суд кассационной инстанции поддержал
выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций.
12. Правила пункта 2
статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что
договор считается возобновленным на неопределенный срок в том случае,
если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения
срока действия договора при отсутствии возражений со стороны
арендодателя, не распространяются на незарегистрированные учреждением
юстиции договоры аренды земельного участка, поскольку такие договоры
считаются незаключенными.
Дело № А43-5324/2005-23-171 (решение
от 07.06.2005, постановление апелляционной инстанции от 09.08.2005,
постановление кассационной инстанции от 13.10.2005).
В арбитражный суд обратилась
администрация города с иском к фонду об обязании ответчика освободить
от комплекса временных сборно-разборных павильонов земельный участок.
Исковые требования основаны на статье
609 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что
договор аренды недвижимого имущества, по которому земля передана
ответчику, не прошел государственной регистрации и, следовательно,
является незаключенным, в связи с чем у фонда отсутствуют правовые
основания для занятия недвижимости.
Решением, оставленным без изменения
постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен. Суд признал
обоснованными доводы истца о незаключенности договора аренды и
указал, что фонд обязан вернуть недвижимость ее собственнику.
Ответчик оспорил состоявшееся решение
в кассационном порядке, указав на наличие у него иных правовых
оснований для занятия спорного объекта. По его мнению, в январе 2004
г. спорящими сторонами заключен новый договор путем направления
администрацией письма о проплате платежей за пользование земельным
участком (оферта) и совершения арендатором конклюдентных действий в
виде их оплаты (акцепт).
Суд кассационной инстанции признал
выводы суда первой и апелляционной инстанций правомерными в силу
следующего.
Распоряжением главы администрации
города фонду предоставлен в аренду земельный участок. Во исполнение
данного распоряжения администрация и фонд подписали договор аренды
земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 статья 609
Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого
имущества подлежит государственной регистрации, если иное не
установлено законом.
Согласно пункту 3 статьи 433
Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий
государственной регистрации, считается заключенным с момента его
регистрации.
Договор аренды не был
зарегистрирован, что никем из участвующих в деле лиц не оспаривается,
поэтому суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали
договор аренды незаключенным.
В пункте 2 статьи 621 Гражданского
кодекса Российской Федерации установлено, что, если арендатор
продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при
отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается
возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Из смысла
этой нормы следует, что правила, предусмотренные в ней, применяются к
заключенным и окончившим свое действие договорам аренды.
Незаключенный договор не может повлечь поименованных последствий.
Таким образом, суд сделал вывод об отсутствии у фонда прав на занятие
спорного земельного участка.
IV.
Недействительность сделок по распоряжению земельными участками.
13. Сделка не может
быть признана мнимой в случае, если контрагенты при заключении
договора по перенайму земельного участка совершили необходимые
действия, направленные на достижение определенного правового
результата.
Дело № А43-8917/2005-2-256 (решение
от 22.07.2005, постановление апелляционной инстанции от 14.10.2005,
постановление кассационной инстанции от 12.01.2006).
Комитет по управлению муниципальным
имуществом города Дзержинска (далее - комитет) и общество с
ограниченной ответственностью "П" (далее - общество "П")
на основании постановления администрации города заключили договор
аренды земельного участка от 30.10.2001. По его условиям в
пользование общества "П" передан земельный участок для
эксплуатации полигона бытовых отходов. Договор зарегистрирован в
Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок
с ним (далее - ЕГРП).
Впоследствии общество "П" и
общество с ограниченной ответственностью "Т" (далее -
общество "Т") заключили соглашение о перенайме, по которому
права и обязанности арендатора по договору аренды от 30.10.2001
перешли к обществу "Т". Дополнительным соглашением,
заключенным комитетом и обществом "Т", проведена замена
арендатора в договоре аренды от 30.10.2001. Фактическая передача
имущества оформлена актом приема-передачи от 12.05.2003. Указанная
сделка зарегистрирована учреждением юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории
Нижегородской области.
По договору от 27.05.2003 общество
"Т" передало обществу с ограниченной ответственностью "Э"
(далее - общество "Э") названный земельный участок в
субаренду.
В тот же день общество "Э"
заключило с обществом "П" договор, согласно которому
передало последнему в возмездное временное пользование поименованный
земельный участок, что подтверждено актом приема-передачи.
Посчитав сделку перенайма
недействительной, общество с ограниченной ответственностью "П"
обратилось в арбитражный суд. Исковые требования мотивированы тем,
что земельный участок передан обществу "Т" без
соответствующего распоряжения собственника об изъятии данного объекта
у прежнего землепользователя и о передаче его второму арендатору. По
мнению истца, оспариваемое соглашение является мнимой сделкой, то
есть совершенной без намерения создать соответствующие ей правовые
последствия, общество "Т" не имело намерения использовать
земельный участок в соответствии с его назначением, что
подтверждается отсутствием соответствующих распоряжений.
Решением, оставленным без изменения
постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска
отказано.
Суд кассационной инстанции признал
решение и постановление апелляционной инстанции законными и
обоснованными.
Материалами дела подтверждено, что
при заключении оспариваемой сделки контрагенты совершили необходимые
действия, направленные на достижение определенного правового
результата: оформили акт приема-передачи, зарегистрировали сделку,
новый арендатор распорядился объектом аренды, передав его в
субаренду. Кроме того, реальность наступления правовых последствий,
соответствующих совершенной сделке, подтверждается взысканием с
общества "Т" арендных платежей в пользу комитета по решению
арбитражного суда в другом деле.
Ссылка истца на ничтожность сделки в
связи с использованием новым арендатором спорного имущества не в
соответствии с условиями договора и целевым назначением земельного
участка во внимание не принимается. В спорной ситуации общество "Т"
путем заключения договора поднайма реализовало одно из законных
полномочий арендатора, предусмотренных в пункте 2 статьи 615
Гражданского кодекса Российской Федерации.
При передаче арендатором своих прав и
обязанностей по договору аренды третьем лицу (перенайме) происходит
перемена лица в арендном обязательстве, то есть первоначальный
арендатор, уступив права и обязанности новому арендатору, выбывает из
обязательства. При этом изменение самого обязательства не происходит,
что исключает и применение норм, регулирующих порядок изменения
договора. Спорный земельный участок предоставлен первому арендатору в
соответствии с требованиями статьи 29 Земельного кодекса. Поэтому
довод истца о неправильном применении статей 452, 652 Гражданского
кодекса Российской Федерации и статей 11, 29 Земельного кодекса
несостоятелен.
14. Договор
купли-продажи земельного участка признается недействительным, если
при принятии решения о приватизации земельного участка и передаче его
в собственность не было учтено, что покупатель не является
единственным правообладателем объектов недвижимости, расположенных на
земельном участке.
Дело № А43-10949/2005-2-380 (решение
от 21.09.2005, постановление апелляционной инстанции от 19.12.2005,
постановление кассационной инстанции от 29.03.2006).
Обществу с ограниченной
ответственностью (далее - общество) принадлежат на праве
собственности четыре нежилые помещения, что подтверждено
свидетельствами о государственной регистрации права.
На основании решения министерства
имущественных отношений Нижегородской области (далее - Министерство)
"О предоставлении земельного участка в собственность обществу с
ограниченной ответственностью" Приволжское межрегиональное
отделение специализированного государственного учреждения при
Правительстве Российской Федерации "Российский фонд Федерального
имущества" (далее - фонд) и общество заключили договор
купли-продажи от 26.01.2004 земельного участка, имеющий единый
кадастровый номер, для реконструкции и последующей эксплуатации
нежилых помещений по производству герметизирующих материалов.
По условиям названного договора
общество оплатило фонду стоимость земельного участка.
В пункте 1.2 данной сделки
установлено, что на выкупаемом земельном участке расположены
упомянутые нежилые помещения общества.
Согласно акту рабочей комиссией при
проведении инвентаризации защитных сооружений гражданской обороны
города выявлено, что на территории общества имеется защитное
сооружение гражданской обороны - убежище, относящееся к федеральной
собственности. Данное обстоятельство подтверждается письмом
территориального управления Федерального агентства по управлению
федеральным имуществом по Нижегородской области.
Общество с ограниченной
ответственностью посчитало, что договор купли-продажи заключен в
нарушение статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и
обратилось в арбитражный суд.
Три судебные инстанции удовлетворили
исковые требования.
По правилам пунктов 1 и 3 статьи 36
Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица,
имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном
ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения,
расположенные на земельных участках, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные
участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на
приватизацию земельных участков или приобретение права аренды
земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники
зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые
установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. В случае, если
здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке,
принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют
право на приобретение данного земельного участка в общую долевую
собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне
арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом,
федеральными законами.
Решением, вступившим в законную силу
(другое дело) арбитражный суд признал недействительным решение
Министерства "О предоставлении земельного участка в
собственность обществу с ограниченной ответственностью",
поскольку общество не является единственным правообладателем объектов
недвижимости, расположенных на приобретаемом в собственность
земельном участке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие
в законную силу судебные акты арбитражного суда являются
обязательными для органов государственной власти, органов местного
самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан
и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Материалами дела подтверждено и судом
установлено, что у общества не было правовых оснований на
приобретение в собственность указанного земельного участка, поэтому
суд признал договор купли-продажи ничтожной сделкой и применил
последствия ее недействительности в соответствии со статьей 167
Гражданского кодекса Российской Федерации.
V. Плата за
пользование земельным участком.
15. В случае, если
объект недвижимости находится на балансе у предприятия и используется
им для своих нужд, это предприятие является пользователем земельного
участка, на котором расположен данный объект, со всеми вытекающими
последствиями, в том числе обязано платить земельный налог.
Справка к тезису.
Согласно статье 1 Закона РФ от
11.10.1991 № 1738-1 "О плате за землю" использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы являются:
земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Собственники
земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов,
облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в
аренду, взимается арендная плата.
В силу статьи 15 указанного
нормативного акта основанием для установления налога на землю
является документ, удостоверяющий право собственности, владения и
пользования земельным участком.
Согласно статье 5 Земельного кодекса
Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ для целей настоящего
Кодекса используются следующие понятия и определения:
- собственники земельных участков -
лица, являющиеся собственниками земельных участков;
- землепользователи - лица, владеющие
и пользующиеся земельными участками на праве постоянного
(бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного
пользования;
- землевладельцы - лица, владеющие и
пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого
владения.
Согласно пункту 1 статьи 36
Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в
собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении
здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках,
находящихся в государственной или муниципальной собственности,
приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим
Кодексом.
Отсутствие документов о
государственной регистрации перехода права собственности и
правоустанавливающих документов на соответствующие земельные участки
не может служить основанием для освобождения налогоплательщика от
уплаты налога на землю, поскольку получение таких документов зависит
только от его волеизъявления. <1>
--------------------------------
<1> Постановление Президиума
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.10.2003 N
7644/03.
В статье 294
Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что
муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит
на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается
этим имуществом в пределах, определяемых Кодексом. При этом право
хозяйственного ведения на имущество, в отношении которого
собственником принято решение о закреплении за муниципальным
унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента
передачи имущества (часть 1 статьи 299 Гражданского кодекса
Российской Федерации).
Дело № А43-16572/2005-32-607 (решение
от 29.07.2005, постановление апелляционной инстанции от 06.03.2006,
постановление кассационной инстанции от 04.07.2006, решение от
25.10.2006).
Муниципальное предприятие обратилось
в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения
налогового органа о привлечении к налоговой ответственности по пункту
1 статьи 122 Налогового кодекса Российской Федерации за неполную
уплату земельного налога за 2004 год.
Суд первой инстанции удовлетворил
требование заявителя, при этом суд исходил из недоказанности
налоговым органом соответствия оспариваемого акта закону или иному
нормативному акту.
Как следует из материалов дела,
муниципальное предприятие было создано на основании распоряжения
главы местного самоуправления г. Нижнего Новгорода в целях
осуществления деятельности по содержанию и ремонту жилого и нежилого
фонда, объектов инженерной инфраструктуры и внешнего благоустройства,
санитарному содержанию дорог и придомовых территорий. Во исполнение
этих задач предприятию передано на баланс муниципальное имущество -
жилой и нежилой фонд.
Руководствуясь статьями 1, 15 Закона
Российской Федерации "О плате за землю", статьей 5
Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции сделал
выводы о том, что муниципальное предприятие не являлось ни
собственником, ни землепользователем, ни землевладельцем спорных
земельных участков, передача же на баланс нежилого фонда не порождала
обязанностей по уплате земельного налога, поскольку предприятие не
использовало нежилой фонд для собственных нужд. К такому выводу суд
пришел, поскольку доказательств использования предприятием земельного
участка в качестве землепользователя или землевладельца налоговой
инспекцией не представлено.
Апелляционная инстанция арбитражного
суда отменила решение суда первой инстанции, сделав вывод, что
решение о передаче на баланс нежилого фонда свидетельствовало о
закреплении за предприятием этих объектов на праве хозяйственного
ведения, следовательно, предприятие является плательщиком земельного
налога.
Суд округа отменил оба судебных акта
нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение исходя из
следующего.
Отсутствие правоустанавливающих
документов на земельные участки не может служить основанием для
освобождения налогоплательщика от уплаты налога на землю, поскольку
получение таких документов зависит только от его волеизъявления.
Представленные в дело документы
свидетельствуют о том, что в силу распоряжения главы местного
самоуправления Нижнего Новгорода нежилой фонд действительно передан
на баланс муниципального предприятия, однако это не означает, что к
нему автоматически перешли права на земельные участки и,
соответственно, обязанность по уплате земельного налога. Суд
апелляционной инстанции не исследовал вопрос о том, каким конкретно
имуществом собственник наделил предприятие на праве хозяйственного
ведения.
Вывод суда первой инстанции
относительно того, что предприятие не использовало нежилой фонд для
собственных нужд, не основан на фактических обстоятельствах дела, ибо
в материалах дела отсутствуют данные о том, что исключительно все
нежилые помещения находились в аренде у третьих лиц.
16. В случае, если
собственник недвижимости, не заключив договор аренды земельного
участка, находящегося в публичной собственности, пользовался им,
уплачивая при этом земельный налог, то оснований для взыскания с него
суммы неосновательного обогащения в виде сбережения арендных платежей
не имеется.
Дело № А43-10099/2003-22-357 (решение
от 08.12.2003, постановление апелляционной инстанции от 11.02.2004,
постановление кассационной инстанции от 01.06.2004).
Комитет по управлению муниципальным
имуществом (далее - КУМИ) обратился в арбитражный суд с иском,
уточненным в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной
ответственностью о взыскании неосновательного обогащения и процентов
за пользование чужими денежными средствами.
Исковые требования основаны на пункте
2 статьи 1105, статье 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации
и мотивированы тем, что ответчик фактически пользовался земельным
участком, являющимся муниципальной собственностью, без каких-либо
правовых оснований, а потому обязан возвратить сумму неосновательного
обогащения исходя из размера арендной платы, рассчитанной по
методике, установленной постановлением Законодательного Собрания
области от 28.07.1998 "Об арендной плате за землю на территории
Нижегородской области", а также уплатить проценты, начисленные
по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением, оставленным без изменения
постановлением апелляционной инстанции, суд, установив, что
доказательств предоставления истцом спорного земельного участка в
аренду нет и ответчик приватизированных муниципальных объектов
недвижимости владел земельным участком под ними на праве постоянного
(бессрочного) пользования с уплатой земельного налога, отказал в
удовлетворении заявленных требований со ссылкой на статью 37
Земельного кодекса РСФСР, статью 1 Закона Российской Федерации от
11.10.1991 "О плате за землю", статью 65 Земельного кодекса
Российской Федерации.
Кассационная инстанция не нашла
оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Общество с ограниченной
ответственностью в процессе приватизации по договору купли-продажи
приобрело в собственность муниципальное имущество - гараж и склад.
Администрация города в 1998 году приняла постановление о передаче
земельного участка в аренду для целей эксплуатации склада и гаража. В
пункте 4 указанного постановления обществу в течение месяца
предложено заключить договор аренды на землю, а в пункте 6
установлено, что в отношении не выполнившего это условие
землепользователя постановление утрачивает силу.
Стороны подписали договор
купли-продажи упомянутого земельного участка лишь в 2003 году.
КУМИ, посчитав, что ответчик с 2000
года по 2003 год пользовался этим участком без оформления договора
аренды, обратился в арбитражный суд.
В силу пункта 2 статьи 1105
Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно
временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести
либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно
сберегло вследствие такого пользования, по цене, существующей во
время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно
происходило.
Согласно статье 1 Закона Российской
Федерации "О плате за землю" за земли, переданные в аренду,
взимается арендная плата. Договор аренды спорного земельного участка
в течение месяца после принятия постановления администрации не был
заключен, следовательно, это постановление утратило силу в отношении
ответчика.
В соответствии со статьей 37
Земельного кодекса РСФСР при передаче права собственности на
строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право
пользования земельными участками. Общество является собственником
объектов недвижимости приватизированного муниципального предприятия,
поэтому к ответчику перешло и право пользования земельным участком
под гаражом и складом.
В силу статьи 1 Закона Российской
Федерации "О плате за землю" использование земли в
Российской Федерации является платным. Ответчик пользовался земельным
участком не безвозмездно, а платил земельный налог.
При таких обстоятельствах у ответчика
не было неосновательного обогащения в виде сбережения арендных
платежей.
17. Покупатель
недвижимого имущества, находящегося на земельном участке,
принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации
перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право
пользования земельным участком, но при этом не обязан платить
арендные платежи собственнику земельного участка, так как договор
аренды используемого земельного участка не оформлен в установленном
законом порядке.
Дело № А43-19214/04-23-680 (решение
от 27.03.2006, постановление апелляционной инстанции от 30.05.2006,
постановление кассационной инстанции от 17.07.2006).
Администрация Нижнего Новгорода
(арендодатель) и открытое акционерное общество (арендатор) на
основании распоряжения администрации заключили договор, согласно
которому земельный участок площадью 153400 квадратных метров передан
арендатору под производственную базу по акту от 20.08.2001 на срок до
16.11.2049. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
По условиям пункта 4.4 договора
арендатор обязался вносить установленную договором арендную плату. За
несвоевременное внесение арендных платежей арендатор уплачивает пени
(пункт 5.2 договора).
По договору купли-продажи открытое
акционерное общество передало расположенные на упомянутом земельном
участке здания и сооружения обществу с ограниченной ответственностью.
Переход права собственности зарегистрирован 10.06.2002.
В связи с отчуждением имущества
открытое акционерное общество обратилось в администрацию с заявлением
от 03.06.2002 о расторжении договора аренды земельного участка,
однако соглашение сторон по данному вопросу не достигнуто.
Договор аренды земельного участка от
20.08.2001 расторгнут вступившим в законную силу решением
арбитражного суда от 05.04.2005.
В связи с тем, что с 01.04.2002 по
30.09.2004 не вносились арендные платежи за используемый земельный
участок, администрация обратилась в арбитражный суд с иском к
открытому акционерному обществу и обществу с ограниченной
ответственностью о взыскании долга по договору аренды земельного
участка от 20.08.2001.
Решением, оставленным без изменения
постановлением апелляционного суда, суд, сославшись на статьи 330 и
614 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с открытого
акционерного общества задолженность по арендной плате и пени и
отказал в удовлетворении требований к обществу с ограниченной
ответственностью.
Суд кассационной инстанции не
усмотрел оснований для отмены решения и постановления суда
апелляционной инстанции в силу следующего.
Согласно статьям 307 и 309
Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны
исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями
обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614
Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан
своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную
плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются
договором аренды.
Согласно статье 1 Закона Российской
Федерации "О плате за землю" и пункту 1 статьи 65
Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в
Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду,
взимается арендная плата.
По правилам пункта 4 статьи 22
Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 21 Закона Российской
Федерации "О плате за землю" размер, условия и сроки
внесения арендной платы за землю устанавливаются договором.
Доказательств исполнения арендатором
обязательства по внесению арендной платы за период с 01.04.2002 по
30.09.2004 в соответствии с условиями заключенного сторонами договора
от 20.08.2001 в материалы дела не представлены, а потому суд
правомерно удовлетворил заявленные требования.
Окружной суд посчитал, что доводы
открытого акционерного общества со ссылкой на пункт 3 статьи 552
Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 35
Земельного кодекса Российской Федерации о прекращении у него прав
арендатора спорного земельного участка с момента государственной
регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к
обществу с ограниченной ответственностью основаны на неправильном
толковании закона, так как в названных нормах права пересмотрен
переход к покупателю недвижимости права пользования земельным
участком на тех же условиях, которые были у продавца объекта. Об этом
же говорится в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11. Право аренды возникает
у субъекта гражданских правоотношений в силу обязательства - договора
аренды, заключенного в соответствии с требованиями статьи 22
Земельного кодекса Российской Федерации, главы 34 Гражданского
кодекса Российской Федерации, либо соглашения о перенайме (пункт 9
статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) и прекращается по
основаниям, установленным в статье 46 Земельного кодекса Российской
Федерации, главах 29, 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы открытого акционерного общества о наличии у общества с
ограниченной ответственностью обязанности по уплате арендных платежей
за земельный участок несостоятельны, так как покупатель имущества не
был стороной договора от 20.08.2001, являвшегося для заключивших его
лиц.
Необходимо отметить, что судебная
практика по данному вопросу не отличается единообразием. Ряд судов
считают, что приобретение покупателем с момента государственной
регистрации перехода права собственности на объект недвижимости права
аренды земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для
его использования, на тех же условиях, что и прежний собственник
недвижимости, т.е. о возникновении у покупателя обязанности
уплачивать арендные платежи за пользование названным земельным
участком вне зависимости от заключения договора аренды с
собственником земельного участка, а следовательно, о прекращении
соответствующей обязанности у продавца недвижимости (постановление
ФАС СКО № Ф08-3246/2005; постановления ФАС ВСО по делам N
А33-14953/04-С2-Ф02-2022/05-С1, N
А78-7635/04-С1-4/233-Ф02-4571/05-С2; постановления ФАС ЦО по делам N
А36-934/2005, № А36-934/2005; постановление ФАС УО по делу N
Ф09-2820/06-С6).
VI. Влияние условий
договора аренды земельного участка на возможность признания
возведенного на нем арендатором объекта недвижимым имуществом.
18. Автостоянка,
возведенная на земельном участке, предоставленном во временное
пользование, не может расцениваться в качестве объекта недвижимости.
Дело № А43-3985/06-12-105 (решение от
31.05.2006, постановление апелляционной инстанции от 27.09.2006,
постановление кассационной инстанции от 18.12.2006).
Администрация города (далее -
администрация) обратилась в арбитражный суд с иском, уточненным в
порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью о признании
недействительной государственной регистрации права собственности
общества на платную автостоянку.
Требование мотивировано тем, что
право собственности на автостоянку зарегистрировано незаконно, так
как это имущество не является объектом недвижимости. Кроме того,
администрация предоставила обществу земельный участок во временное
пользование под размещение временного объекта, не являющегося
объектом недвижимости, данный участок обременен условием освобождения
в случае начала застройки участка.
Суд решением, оставленным без
изменения постановлением апелляционной инстанции, удовлетворил иск.
Обе судебные инстанции исходили из того, что спорная автостоянка не
является недвижимым имуществом, поэтому право на такое имущество не
подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП).
Суд кассационной инстанции решение и
постановление апелляционной инстанции поддержал в силу следующего.
Судом было установлено, что
постановлением от 06.12.1995 администрация предоставила обществу в
краткосрочную аренду на пять лет земельный участок для строительства
платной автостоянки.
Постановлениями от 23.07.1997, от
29.04.2003 администрация передала обществу с ограниченной
ответственностью в аренду земельный участок для эксплуатации платной
автостоянки вначале на пять лет, затем продлила срок до 01.11.2007.
По договору от 13.11.2003 комитет по
управлению муниципальным имуществом города сдал в аренду обществу
названный земельный участок для эксплуатации платной автостоянки до
31.10.2007.
Постановлением администрации от
14.10.2005 утвержден акт государственной приемочной комиссии о вводе
в эксплуатацию автостоянки на этом земельном участке.
Согласно свидетельству о
государственной регистрации права от 14.11.2005 в ЕГРП
зарегистрировано право собственности общества на платную автостоянку
на основании постановления администрации от 06.12.1995 и акта
государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию
законченного строительством объекта от 10.10.2005, утвержденного
постановлением администрации от 14.10.2005.
В соответствии со статьями 130, 131,
132, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной
регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на
недвижимое имущество и сделки с ним.
Понятие недвижимого имущества
содержится в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации,
согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки,
участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба
их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,
здания, сооружения.
Для признания имущества недвижимым
как объекта гражданских прав необходимо наличие подтверждения того,
что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном
законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой
разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и
правил.
Между тем материалами дела не
доказано того, что автостоянка создавалась как объект недвижимости с
отведением земельного участка для сооружения на нем капитального
строения. Напротив, участок был предоставлен обществу в краткосрочную
аренду для эксплуатации автостоянки. В договоре аренды от 13.11.2003
стороны предусмотрели, что на участке запрещено возводить объекты
недвижимости.
Суд пришел к выводу, что нахождение
автостоянки и регистрация права собственности на это имущество как
объекта недвижимости нарушает права и законные интересы граждан, так
как земельный участок, занятый автостоянкой, предусмотрен для
благоустройства, то есть озеленения с устройством площадок.
| | |
|
