ОПРЕДЕЛЕНИЕ Нижегородского
областного суда от 28.03.2006 по делу № 33-1503
<ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ
ПОКУПАТЕЛЮ ОДНОВРЕМЕННО С ПЕРЕДАЧЕЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ТАКУЮ
НЕДВИЖИМОСТЬ ПЕРЕДАЮТСЯ ПРАВА НА ТУ ЧАСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА,
КОТОРАЯ ЗАНЯТА ЭТОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ И НЕОБХОДИМА ДЛЯ ЕЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ>
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Документ
получен по официальной рассылке Нижегородского областного суда. -
-
НИЖЕГОРОДСКИЙ
ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 марта 2006 года
Дело N 33-1503
(извлечение)
28 марта 2006 года
судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
в составе председательствующего Погорелко О.В. судей Нижегородцевой
И.Л. и Вавилычевой Т.Ю., заслушав в открытом судебном заседании по
докладу Вавилычевой Т.Ю. дело по кассационной жалобе администрации г.
Нижнего Новгорода на решение Нижегородского районного суда
Нижегородской области от 19 декабря 2005 года по иску Ч-вой А.А. к
администрации г. Нижнего Новгорода о понуждении ответчика к передаче
земельного участка в собственность на возмездной основе,
установила:
Ч-ва А.А. обратилась
в суд с иском к администрации г. Нижнего Новгорода об обязании
передать на возмездной основе земельный участок, расположенный в
Нижегородском районе, площадью 613 кв. м в границах согласно чертежу
управления архитектуры и градостроительства № 186-ЗУ, указывая на то,
что 16 июля 2002 года она приобрела в собственность нежилое здание по
договору купли-продажи между ней и ООО "Фирма "Альтесс".
Данное нежилое здание расположено на земельном участке площадью 613
метров квадратных, за этот земельный участок она производит оплату
земельного налога. В досудебном порядке она обращалась в
администрацию г Н.Новгорода с заявлением о продаже ей этого
земельного участка, на котором находится нежилое здание,
приобретенное ею в 2002 году, но получила отказ. Полагает, что
указанный отказ нарушает ее права и противоречит действующему
законодательству.
Решением Нижегородского районного
суда г. Нижнего Новгорода от 19.12.2005 исковые требования
удовлетворены.
Суд обязал администрацию г.
Н.Новгорода передать Ч-вой А.А. в собственность на возмездной основе
земельный участок, расположенный по адресу: г. Н.Новгород, в границах
согласно чертежу управления архитектуры и градостроительства
администрации г. Н.Новгорода № 186-ЗУ.
В кассационной жалобе поставлен
вопрос об отмене решения суда ввиду неправильного применения норм
материального права, не учтены обстоятельства, имеющие значение для
дела, - в соответствии с генеральным планом развития г. Н.Новгорода,
утв. Городской Думой (постановление от 23.06.1999 № 32), земельный
участок, на котором расположен дом в Нижегородском районе, определен
под жилую застройку, жилой район "Гребешок".
Проверив материалы дела, обсудив
доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда
неправильным и подлежащим отмене, поскольку судом не установлены
обстоятельства, имеющие значение для дела, не применен закон,
подлежащий применению.
В соответствии с ч. 2 ст. 347 ГПК РФ
судебная коллегия в интересах законности проверила решение суда в
полном объеме.
Из доказательств, имеющихся в
материалах дела, следует, что Ч-вой А.А. на праве собственности
принадлежит нежилое отдельно стоящее здание площадью 264,00 кв. м,
расположенное по адресу: г. Н.Новгород.
Право собственности на указанный
объект недвижимого имущества возникло у Ч-вой А.А. на основании
договора купли-продажи, заключенного 16.07.2002 с ООО "Фирма
"Альтесс" (л.д. 6 - 9).
Распоряжением администрации г.
Н.Новгорода от 10.11.2000 № 3384-р ООО "Фирма "Альтесс"
был предоставлен в аренду на 3 года земельный участок площадью 0,0644
га, занимаемый административно-складским зданием с дворовой
территорией, в Нижегородском районе в границах, определенных чертежом
управления архитектуры и градостроительства администрации г.
Н.Новгорода № 186-ЗУ (л.д. 23).
Доказательств, подтверждающих
заключение договора аренды на земельный участок между ООО "Фирма
"Альтесс" и комитетом по управлению городским имуществом и
земельными ресурсами, в материалах дела не имеется.
17.05.2004 администрацией г.
Н.Новгорода Ч-вой А.А. было отказано в продаже земельного участка и
предложено заключить договор аренды земельного участка (л.д. 22).
Обязывая администрацию г. Н.Новгорода
передать Ч-вой А.А. в собственность на возмездной основе земельный
участок, суд первой инстанции правильно применил нормы материального
права - положения ст. 28, 36 ЗК РФ, ст. 28 ФЗ "О приватизации
государственного и муниципального имущества".
Так, согласно ч. 1 ст. 36 ЗК РФ
граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания,
строения, сооружения, расположенные на земельных участках,
находящихся в государственной или муниципальной собственности,
приобретают права на земельные участки в соответствии с настоящим
Кодексом.
Исключительное право на приватизацию
земельных участков или приобретение права аренды земельных участков
имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений,
сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим
Кодексом, федеральными законами.
В соответствии с ч. 3 ст. 28 ФЗ "О
приватизации государственного и муниципального имущества"
собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными
постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к
государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в
аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования
указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным
законом.
Решение о продаже земельных участков
принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих
объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения.
По желанию собственника объекта
недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к
государственной или муниципальной собственности, соответствующий
земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не
более чем сорок девять лет.
Договор аренды земельного участка не
является препятствием для выкупа земельного участка.
Отказ в выкупе земельного участка или
предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев,
предусмотренных законом.
Проверяя мотивы отказа администрации
г. Н.Новгорода в передаче в собственность земельного участка Ч-вой
А.А. на возмездной основе, суд первой инстанции на основании
исследованных в судебном заседании доказательств, которым дал
надлежащую оценку в соответствии с требованиями ст. 67, 71 ГПК РФ,
пришел к правильному выводу о том, что Ч-ва А.А. имеет право на
приобретение в собственность земельного участка в соответствии со ст.
36 ЗК РФ.
Согласно ч. 8 ст. 28 ФЗ "О
приватизации государственного и муниципального имущества"
отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель,
предусмотренных генеральными планами развития соответствующих
территорий для использования в государственных или общественных
интересах, в т.ч. земель общего пользования.
В соответствии с ч. 2 ст. 71 ГПК РФ
письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме
надлежащим образом заверенной копии.
Согласно ч. 7 ст. 67 ГПК РФ суд не
может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только
копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и
не передан суду оригинал документа.
Поскольку в материалы дела
администрацией г. Н.Новгорода были представлены только копии
документов, не заверенные надлежащим образом (л.д. 39, 81), из
объяснений представителя администрации г. Н.Новгорода (л.д. 82 - 83)
следует, что спорный земельный участок в аренду под застройку никому
не выделен, проект застройки участка не утвержден в установленном
законом порядке, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о
недоказанности использования земельного участка в государственных или
общественных интересах.
Однако обязывая администрацию г.
Н.Новгорода передать Ч-вой А.А. в собственность земельный участок,
суд постановил неисполнимое решение, поскольку не определил правовые
основания и порядок передачи в собственность Ч-вой А.А. земельного
участка, а именно условия договора купли-продажи земельного участка.
Указывая на возмездность передачи
земельного участка, суд ни в мотивировочной, ни в резолютивной части
решения не указал порядок определения цены земельного участка.
Определяя характеристику земельного
участка, суд определил границы земельного участка согласно чертежу
управления архитектуры и градостроительства администрации г.
Н.Новгорода № 186-ЗУ.
Однако в силу ч. 1 ст. 37 ЗК РФ
объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие
государственный кадастровый учет.
Данных сведений в материалах дела не
имеется.
Между тем, цена и предмет являются
существенными условиями договора купли-продажи в соответствии с
требованиями ст. 549, 554, 555 ГК РФ.
Определяя площадь подлежащего
передаче в собственность земельного участка, суд первой инстанции
исходил из размера земельного участка, выделенного ООО "Фирма
"Альтесс" в аренду (л.д. 23).
С указанным выводом судебная коллегия
не может согласиться, поскольку суд не учел положения ст. 552 ГК РФ,
согласно которой по договору продажи здания, сооружения или другой
недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности
на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного
участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее
использования.
Если договором не определено
передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий
земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту
часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима
для ее использования.
Как следует из договора купли-продажи
недвижимости, заключенного между Ч-вой А.А. и ООО "Фирма
"Альтесс", право на соответствующий земельный участок не
определено (л.д. 6 - 9).
В соответствии с ч. 2 ст. 35 ЗК РФ
площадь части земельного участка, занятой зданием, строением,
сооружением и необходимой для их использования, определяется в
соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
Согласно ч. 3 ст. 33 ЗК РФ предельные
размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с
утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для
конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами
землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и
проектной документацией.
Как следует из технического паспорта
на нежилое помещение по адресу: г. Н.Новгород, д. 7, застроенная
площадь земельного участка - 165,9 кв. м, фактическая площадь
земельного участка - 587,0 кв. м (л.д. 10, об-т).
Согласно инвентаризационному плану
домовладения на спорном земельном участке имеется строение под
литерой Г, на которое отсутствует разрешение (л.д. 11).
В нарушение ст. 67 ГПК РФ суд первой
инстанции при определении размера земельного участка какой-либо
оценки данному письменному доказательству не дал, не выяснил размер
земельного участка, расположенного под строением и необходимого для
его использования.
Данные обстоятельства имеют
существенное значение в силу ст. 33, 35, 36, 37 ЗК РФ, ст. 552, 554
ГК РФ для правильного разрешения спора по существу.
Обязывая администрацию г. Н.Новгорода
передать Ч-вой А.А. земельный участок площадью 613 кв. м, суд первой
инстанции не учел положения ч. 1 ст. 36, ч. 1, 2 ст. 35, ч. 3 ст. 33
ЗК РФ и не указал правовые основания предоставления в собственность
Ч-вой А.А. земельного участка площадью 613 кв. м, нарушив положения
ч. 4 ст. 198 ГПК РФ.
Разрешая спор относительно земельного
участка и прав на него, а также заключения сделки в отношении
земельного участка, суду следовало обсудить вопрос о привлечении к
участию в деле в качестве третьего лица в порядке ст. 43 ГПК РФ
комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами
администрации г. Н.Новгорода, поскольку в соответствии с Регламентом
приватизации (продажи) на территории Нижнего Новгорода земельных
участков собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на
этих участках, утв. постановлением главы администрации г. Н.Новгорода
№ 44 от 11.08.2005, на комитет по управлению городским имуществом и
земельными ресурсами администрации г. Н.Новгорода возложена
обязанность по подготовке проекта договора купли-продажи и оформлению
соответствующих документов.
При данных обстоятельствах решение
суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит
отмене.
Так как указанные выше недостатки не
могут быть устранены судом кассационной инстанции, дело подлежит
направлению на новое рассмотрение в тот же суд в том же составе
судей.
При новом рассмотрении дела суду
следует учесть изложенное, предложить Ч-вой А.А. в порядке ст. 39 ГПК
РФ определить предмет заявленных исковых требований, а также
представить доказательства, подтверждающие обоснованность заявленных
исковых требований в отношении земельного участка площадью 613 кв. м
установить обстоятельства, имеющие значение для правильного
разрешения спора, разрешить вопрос о привлечении к участию в деле в
качестве третьего лица комитет по управлению городским имуществом и
земельными ресурсами г. Н.Новгорода и вынести решение в строгом
соответствии с нормами материального и процессуального права.
На основании изложенного,
руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение
Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 19 декабря 2005
года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в
том же составе судей.
Председательствующий
О.В.ПОГОРЕЛКО
И.Л.НИЖЕГОРОДЦЕВА
Т.Ю.ВАВИЛЫЧЕВА
| 
