Законодательство
Нижегородская область

Ардатов
Арзамас
Арья
Балахна
Богородск
Большое Мурашкино
Бор
Бутурлино
Варнавино
Вахтан
Вача
Ветлуга
Вознесенское
Володарск
Ворсма
Воскресенское
Выездное
Выкса
Городец
Гремячево
Дальнее Константиново
Дзержинск
Дивеево
Досчатое
Желнино
Заволжье
Княгинино
Ковернино
Красные Баки
Кстово
Кулебаки
Лукоянов
Лысково
Макарьево
Навашино
Нижегородская область
Нижний Новгород
Павлово
Первомайск
Первомайский
Перевоз
Пижма
Пильна
Пыра
Саров
Сатис
Семёнов
Сергач
Смолино
Сокольское
Сосновское
Сухобезводное
Тонкино
Тоншаево
Урень
Чкаловск
Шаранга
Шатки
Шахунья
Шиморское

Законы
Постановления
Распоряжения
Определения
Решения
Положения
Приказы
Все документы
Указы
Уставы
Протесты
Представления







РЕШЕНИЕ Арбитражного суда
Нижегородской области от 02.02.2007 по делу № А43-30914/2006-17-579


<ОТСУТСТВИЕ У АРЕНДАТОРА
ИНФОРМАЦИИ О ФАКТЕ НАХОЖДЕНИЯ АРЕНДОВАННОГО НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В
РЕЕСТРЕ ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКОЙ ОБОРОНЫ, ЯВЛЯЕТСЯ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ
РАСТОРЖЕНИЯ ДАННОГО ДОГОВОРА>


Официальная публикация в СМИ:


публикаций не найдено





Документ
получен по официальной рассылке Арбитражного суда Нижегородской
области.



Постановлением ФАС Волго-Вятского
округа от 04.05.2007 по делу № А43-30914/2006-17-579 решение суда
первой инстанции оставлено без изменения.






АРБИТРАЖНЫЙ СУД
НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ




РЕШЕНИЕ




от 2 февраля 2007 года
Дело N А43-30914/2006-17-579



(извлечение)




Арбитражный суд
Нижегородской области в составе судьи Окорокова Дмитрия Дмитриевича,
при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в
судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя
Захарова Алексея Евгеньевича, г. Н.Новгород, к ответчику - комитету
по управлению городским имуществом и земельными ресурсами
администрации г. Н.Новгорода, третьи лица: 1) муниципальное унитарное
предприятие "Дирекция единого заказчика" Нижегородского
района г. Н.Новгорода; 2) департамент финансов и налоговой политики
администрации г. Н.Новгорода - о взыскании 13464 руб. 61 коп. убытков
и расторжении договора аренды, в судебном заседании в порядке ст. 163
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся
перерыв с 31.01.2007 до 02.02.2007.




установил:




индивидуальный
предприниматель Захаров Алексей Евгеньевич, г. Н.Новгород, обратился
в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к комитету по
управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации
г. Н.Новгорода о расторжении договора аренды № 5/2907 от 05.04.2006 и
взыскании 13464 руб. 61 коп. убытков, связанных с недостатками
арендуемого имущества, а именно:


- стоимости услуг по установке замка,
проверке электропроводки в сумме 1800 руб.;


- расходов на получение технических
условий теплоснабжения арендуемого нежилого помещения в размере 9678
руб.;


- расходов по оплате долга по пеням
на 01.12.2005 согласно информационному письму в газете "Курс"
№ 44 за ноябрь 2005 г. в сумме 316 руб. 61 коп.;


- расходов по государственной
регистрации договора аренды № 5/2907 в размере 500 руб.;


- расходов по замеру помещения
сотрудниками БТИ Нижегородского района в сумме 1180 руб.


Кроме того, истец просит взыскать с
ответчика расходы по оплате услуг адвоката в размере 10000 руб.


К участию в деле в качестве третьих
лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета
спора, привлечены муниципальное унитарное предприятие "Дирекция
единого заказчика" Нижегородского района г. Н.Новгорода и
департамент финансов и налоговой политики администрации г.
Н.Новгорода.


Ответчик не согласен с исковыми
требованиями истца и поясняет, что объект аренды был передан
арендатору в удовлетворительном состоянии по акту приема-передачи, и
при подписании данного акта предпринимателем Захаровым А.Е. не было
указано на какие-либо недостатки помещения. Что касается требования о
расторжении договора аренды, то комитет считает, что истцом не
соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем
исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения.


МУП "ДЕЗ" Нижегородского
района г. Н.Новгорода, надлежащим образом извещенное о месте и
времени рассмотрения дела, в заседание суда не явилось, отзыва на иск
не представило.


Представитель департамента финансов и
налоговой политики администрации г. Н.Новгорода после перерыва в
судебное заседание не явился.


Исследовав представленные в дело
документы, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.


05.04.2006 между КУГИ и ЗР
администрации г. Н.Новгорода (арендодатель) и предпринимателем
Захаровым А.Е. (арендатор), с участием балансодержателя - МП г.
Н.Новгорода "ДЕЗ" Нижегородского района, заключен договор N
5/2907 аренды нежилого помещения общей площадью 107,40 метра
квадратного, расположенного по адресу: г. Н.Новгород, ул. Ванеева, д.
1а, литера А, помещение № 5, для размещения магазина.


Срок действия договора установлен с
06.04.2006 по 05.04.2009.


Данный договор в установленном
порядке зарегистрирован 19.06.2006 в Главном управлении Федеральной
регистрационной службы по Нижегородской области.


Объект аренды передан арендатору по
акту приема-передачи от 05.04.2006.


Спорное помещение находится в
муниципальной собственности, что подтверждается свидетельством о
государственной регистрации указанного права серии 52-АБ № 706291 от
02.05.2006.


25.04.2006 отделом государственного
пожарного надзора Нижегородского района г. Н.Новгорода составлен акт
№ 450 по результатам проведения мероприятия по контролю выполнения
обязательных требований пожарной безопасности в помещениях магазина
непродовольственных товаров по адресу: ул. Ванеева, 1а. В ходе
проверки выявлены следующие нарушения: в отсеках подвала отсутствуют
окна для дымоудаления; из подвала отсутствует второй эвакуационный
выход; высота путей эвакуации менее 2 метров и прочие.


На основании указанного акта № 450
предпринимателю Захарову А.Е. отделом ГПН Нижегородского района
выдано предписание № 427, которым предлагается выполнить ряд
мероприятий по устранению выявленных нарушений.


15.08.2006 ОГПН Нижегородского района
составлены акт № 702, подтвердивший наличие выявленных ранее
недостатков спорного помещения, а также протокол об административном
правонарушении в области пожарной безопасности.


22.05.2006 представителями
арендодателя и балансодержателя был произведен осмотр сданного в
аренду истцу помещения, в результате которого составлен акт, где
установлено, что на момент проверки данное помещение арендатором не
используется, плохая электропроводка, на стенах грибок, в помещении
холодно.


В ходе переписки между сторонами по
поводу необходимости проведения капитальной реконструкции арендуемого
помещения и заключения инвестиционного контракта на капремонт
спорного помещения выяснилось, что спорный объект недвижимости
согласно письму ГУ МЧС по Нижегородской области № 608-11-5 от
26.01.2007 числится как защитное сооружение гражданской обороны в
реестре МЧС и исключению из реестра объектов гражданской обороны не
подлежит.


В связи с указанным обстоятельством
истцу комитетом было отказано в заключении инвест-контракта (письмо
КУГИ и ЗР № 23-04/2-14619 от 04.09.2006).


Письмом от 09.10.2006 предприниматель
Захаров А.Е. обратился к ответчику с предложением расторгнуть договор
аренды № 5/2907 от 05.04.2006 ввиду отказа в проведении капитальной
реконструкции арендуемого помещения с целью устранения недостатков,
препятствующих пользованию данным помещением, с зачетом капитальных
вложений в счет сумм арендной платы.


Получение названного письма
подтверждается выпиской из журнала входящей корреспонденции КУГИ и ЗР
администрации г. Н.Новгорода за 09.10.2006.


Письмом № 23-05/1-21478 от 08.12.2006
КУГИ и ЗР администрации г. Н.Новгорода указал, что на момент
подписания акта приема-передачи арендуемого помещения само помещение
и инженерные коммуникации находились в удовлетворительном состоянии и
предложил предпринимателю Захарову А.Е. погасить задолженность по
арендной плате по договору № 5/2907 от 05.04.2006 в добровольном
порядке.


Не согласившись с позицией ответчика,
истец обратился в суд с настоящим иском.


Как установлено выше, сданное
предпринимателю Захарову А.Е. в аренду помещение без проведения его
реконструкции с целью устранения нарушений, отраженных в актах ОГПН,
использовать под магазин невозможно.


Спорное имущество является объектом
гражданской обороны.


Согласно пункту 13 Порядка создания
убежищ и иных объектов гражданской обороны, утвержденного
постановлением Правительства Российской Федерации № 1309 от
29.11.1999, в мирное время объекты гражданской обороны в
установленном порядке могут использоваться в интересах экономики и
обслуживания населения, а также для защиты населения от поражающих
факторов, вызванных чрезвычайными ситуациями природного и
техногенного характера, с сохранением возможности приведения их в
заданные сроки в состояние готовности к использованию по назначению.


В силу п. 3.1.2 приказа МЧС
Российской Федерации № 583 от 15.12.2002 "Об утверждении и
введении в действие правил эксплуатации защитных сооружений
гражданской обороны", зарегистрированного в Минюсте Российской
Федерации 25.03.2003 за № 4317, встроенные и отдельно стоящие
защитные сооружения гражданской обороны допускается использовать при
выполнении обязательных требований действующих нормативных документов
к помещениям данного функционального назначения в том числе и под
помещения торговли (магазины).


Однако пунктом 3.2.2 указанного
приказа наложен запрет на перепланировку помещений, устройство
отверстий или проемов в ограждающих конструкциях при эксплуатации
защитных сооружений гражданской обороны в мирное время.


Таким образом, арендуемое помещение
как объект гражданской обороны реконструкции не подлежит, в связи с
чем недостатки, препятствующие использованию помещения под магазин,
не могут быть устранены.


На основании п. 1 ст. 611
Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан
предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем
условиям договора аренды и назначению имущества.


Согласно п. 6.4 спорного договора
аренды по требованию арендатора договор может быть досрочно
расторгнут судом в случаях, предусмотренных гражданским
законодательством, в том числе если помещение не по вине арендатора
окажется в непригодном для использования состоянии.


В силу п. 1 ст. 612 Гражданского
кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки
сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие
пользованию им. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе в
том числе потребовать досрочного расторжения договора.


В соответствии с п. 2 ст. 620
Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора
договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда
переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им
недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении
договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть
обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении
договора.


В рассматриваемом случае спорное
помещение имеет недостатки, препятствующие его использованию
арендатором, которые не были оговорены комитетом при заключении
договора № 5/2907 от 05.04.2006, не были известны и не могли быть
обнаружены при осмотре объекта аренды, а именно: нахождение его в
реестре объектов гражданской обороны.


Таким образом, вина за вышеозначенные
недостатки помещения ввиду принадлежности его к объектам гражданской
обороны лежит на арендодателе, так как последний не известил об этом
истца. Причем данные недостатки носят неустранимый характер,
поскольку если бы арендованное имущество не находилось в реестре
объектов гражданской обороны, то была бы возможна его реконструкция.


В то же время истец, подписывая акт
приема-передачи спорного помещения в арендное пользование, тем самым
выразил свое согласие на приемку объекта аренды в техническом
состоянии, оговоренном в упомянутом акте. Таким образом,
предполагается, что осмотр помещения предпринимателем Захаровым А.Е.
проводился, и он должен был увидеть имеющиеся недостатки объекта.


Однако, учитывая неустранимый
характер выявленных в арендуемом помещении нарушений, суд считает
данное обстоятельство основанием для расторжения спорного договора в
соответствии со ст. 612, 620 Гражданского кодекса Российской
Федерации.


Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского
кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может
быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой
стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в
срок, указанный в предложении или установленный законом либо
договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.


Так как ответа на предложение истца о
расторжении договора аренды № 5/2907 от 05.04.2006, изложенное в
письме от 09.10.2006, от комитета не поступило, а также поскольку ни
в названном письме не указан срок для расторжения договора, ни в
самом договоре не предусмотрен такой срок, следует применять
30-дневный срок для уведомления арендодателя.


Упомянутое письмо предпринимателя
Захарова А.Е., как установлено выше, получено ответчиком 09.10.2006,
то есть предусмотренный Законом срок на момент рассмотрения
настоящего дела истек.


Учитывая изложенное, требование истца
о расторжении спорного договора аренды судом удовлетворяется.


Кроме того, предприниматель Захаров
А.Е. просит взыскать с ответчика 13464 руб. 61 коп. понесенных им
убытков, связанных с устранением недостатков арендуемого имущества.


Арендодатель в соответствии с п.
3.1.2 договора № 5/2907 от 05.04.2006 обязуется не совершать
действий, препятствующих арендатору пользоваться арендованным
помещением в соответствии с данным договором, а арендатор в силу п.
3.3.3 договора обязан использовать указанное помещение исключительно
по целевому назначению, то есть для размещения магазина.


Согласно ст. 309 Гражданского кодекса
Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим
образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями
закона.


На основании ст. 393 Гражданского
кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору
убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением
обязательства.


Пунктом 1 статьи 612 Гражданского
кодекса Российской Федерации предусмотрено также право арендатора при
обнаружении недостатков арендуемого имущества потребовать от
арендодателя возмещения своих расходов на устранение этих
недостатков.


В силу п. 2 ст. 15 Гражданского
кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые
лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для
восстановления нарушенного права (реальный ущерб).


Учитывая вышеизложенные
обстоятельства, требование о взыскании убытков заявлено истцом
правомерно.


Предъявленные ко взысканию убытки
состоят из следующих расходов:


1. На оплату услуг по установке
замка, проверке электропроводки - в сумме 1800 руб. (данные расходы
подтверждаются квитанцией № 002552 от 30.04.2006).


2. На получение технических условий
теплоснабжения спорного помещения - в размере 9678 руб. (указанная
сумма подтверждается счетом МП "Теплоэнерго" № 1142 от
05.05.2006 и платежным поручением № 17 от 15.05.2006).


3. За оплату долга предыдущего
арендатора по пеням на 01.12.2005 согласно информационному письму в
газете "Курс" № 44 за ноябрь 2005 г. - в сумме 316 руб. 61
коп. (о чем свидетельствуют ксерокопия газеты и платежное поручение N
174 от 06.12.2005).


4. По замеру помещения БТИ
Нижегородского района - в размере 1180 руб. (что подтверждается
квитанцией Сбербанка № 362 от 29.12.2005).


5. По регистрации договора аренды в
ГУ ФРС по Нижегородской области - в сумме 500 руб. (в доказательство
чего истцом представлена расписка регистрирующего органа от
19.06.2006, в перечне принятых документов в которой значится
квитанция № 150 от 22.05.2006).


С учетом наличия вины обеих сторон в
неисполнении обязательств по спорному договору, а также принимая во
внимание то обстоятельство, что предприниматель Захаров А.Е. не
предпринял разумных мер к уменьшению убытков (поскольку установка
замка, проверка электропроводки и получение техусловий теплоснабжения
договором не возлагались на арендатора и, более того, произведены
истцом уже после составления 25.04.2006 ОГПН акта о выявленных
нарушениях), в соответствии с п. 1 ст. 404 Гражданского кодекса
Российской Федерации суд считает подлежащими взысканию в пользу истца
убытков в сумме 7500 руб., причиненных расходами, перечисленными в
пунктах 1 - 4.


Что касается расходов в сумме 500
руб. на государственную регистрацию договора аренды (п. 5), то
упомянутая в расписке ГУ ФРС по Нижегородской области квитанция № 150
от 22.05.2006 в материалы дела не представлена, размер
регистрационного сбора в расписке также не указан; кроме того, не
известно, кто являлся плательщиком данной суммы. Учитывая изложенное,
во взыскании убытков, связанных с вышеназванными расходами, истцу
следует отказать за недоказанностью.


Кроме того, предприниматель Захаров
А.Е. просит возместить расходы по оплате услуг адвоката в сумме 10000
руб.


В доказательство указанных расходов
истец представил договор о правовом обслуживании от 15.01.2007,
пунктом 4.1 которого предусмотрено вознаграждение адвокату в размере
10000 руб., и квитанцию № 057760, выданную истцу 29.01.2006
адвокатской конторой № 9, в которой значится сумма 5000 руб. за
представительство интересов в арбитражном суде.


Учитывая, что документально
подтверждены понесенные расходы в размере 5000 руб., а также наличие
вины обеих сторон спора, суд относит на ответчика расходы на оплату
услуг адвоката в сумме 2500 руб.


Государственная пошлина в
соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации относится на стороны пропорционально размеру
удовлетворенных требований.


В связи с тем, что истцом при
обращении в суд с иском госпошлина не доплачена в размере 38 руб. 98
коп. указанная сумма подлежит взысканию с последнего в доход
федерального бюджета.


Руководствуясь ст. 110, 167, 170,
176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации, суд




решил:




Иск удовлетворить
частично.


Расторгнуть договор № 5/2907 от
05.04.2006 аренды нежилого помещения общей площадью 107,40 метра
квадратного, расположенного по адресу: г. Н.Новгород, ул. Ванеева, д.
1а, литера А, помещение № 5, заключенный между комитетом по
управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации
г. Н.Новгорода и индивидуальным предпринимателем Захаровым Алексеем
Евгеньевичем.


Взыскать с муниципального образования
город Нижний Новгород за счет казны муниципального образования город
Нижний Новгород в пользу индивидуального предпринимателя Захарова
Алексея Евгеньевича, г. Н.Новгород, 7500 руб. убытков, 2300 руб.
расходов по госпошлине и 2500 руб. расходов на оплату услуг
представителя.


Взыскать с индивидуального
предпринимателя Захарова Алексея Евгеньевича, г. Н.Новгород, в доход
федерального бюджета Российской Федерации госпошлину в сумме 38 руб.
98 коп.


Исполнительные листы выдать после
вступления решения в законную силу.


Во взыскании остальной суммы
отказать.


Решение может быть обжаловано в
установленный законодательством срок в Первый арбитражный
апелляционный суд, г. Владимир.




Судья


Д.Д.ОКОРОКОВ












Автор сайта - Сергей Комаров, scomm@mail.ru